某房地产开发有限公司纳税评估案例

　　一、基本案情

　　九江市某房地产有限公司成立于1999年，注册资金1000万元，登记注册类型为有限责任公司，位于滨江大道555号，主要经营范围是：房地产开发及销售、水电安装等，该公司2002年开发项目是××家园，建筑面积5万平方米，2004年峻工后销售情况良好，2005年12月市稽查局进入该公司，对××家园的税收进行了清算，当期应征税款已全额入库。2006年该公司开发的商住楼及门面已处在扫尾阶段，销售额骤减，2006年帐面销售额2362095.2元，缴纳地方各税300585.4元。

　　1.分析选案

　　2007年2季度，按照市局工作安排对各类房地产开发企业包括建筑安装等关联企业开展专项纳税评估工作，根据相关资料及税收管理员日常所掌握的信息，经过评估小组的认真分析、筛选，最后确定九江市某房地产公司为本期专项纳税评估对象。该公司2006年度申报缴纳的地方各税30万元，税收收入有逐月下降的趋势，缴纳的税收从2004年平均每月近30万元，下降到2006年的每月2.5万元。针对案头分析疑点，评估人员初步判断该公司缴纳的税费可能存在异常。

　　2.主要疑点

　　主要是从九江市某房地产公司的个案，通过对该公司2006年财务会计报表的各项指标与历年的指标进行纵向分析和测算方法，发现如下异常现象：

　　（1）该公司12月份《资产负债表》中“预收账款”科目的期初、期末数进行了比对分析，发现“预收账款”期末数大幅度增长的情况，12月底预收账款余额519688.76元，而12月之前“预收账款”均为“零”。

　　（2）预收账款的期末数519688.76元，为何不结转收入，是否有销售尾房未申报的现象。

　　鉴于对九江市某房地产公司年度财务指标异常情况，经批准，将九江市某房地产公司确定为评估对象，并同时决定进一步对该公司2006年申报的相关资料以及从《江西地税信息管理系统》获取的信息数据进行了细致的审核分析和数据对比。最后确定疑点为：该公司缴纳的销售不动产营业税、企业所得税、土地增值税可能未缴足，因此有必要进一步核实该公司是否有漏缴税款的行为。

　　3.约谈举证

　　根据上述疑点，评估人员与企业财务人员电话联系，商定时间进行约谈，并下达了《纳税评估约谈举证通知书》，评估小组认为，企业财务报表中预收账款、销售收入等财务指标需要纳税人核实举证确认。对存在的疑点需与企业相关人员进行约谈并需上户进行实地调查，进一步核实异常申报原因。

　　在约谈过程中，企业财务人员对税收管理员提出的几个问题在约谈时认为：

　　（1）对挂在预收账款519688.76元，企业财务人员认为当期成本配比原则，按会计制度规定不确认收入，且未开具发票，故未作为计税依据申报缴税。

　　（2）对少申报的房产税主要是因为对税收政策不熟悉。认为自用的房产，不需申报房产税。

　　4.评估处理

　　经过约谈，该公司承认其申报纳税上存在少缴销售不动产营业税、企业所得税、土地增值税、土地使用税等问题。通过评估和企业自查，主要存在以下纳税问题：

　　（1）12月份预收账款519688.76元，实为销售2个小店面收入，因为尚未开具发票，该公司未申报纳税，因而少申报销售不动产营业税519688.76×5%=25984.44元，少缴城市维护建设税25984.44×7%=1818.91元，少缴教育费附加25984.44×3%=779.53元；

　　（2）通过约谈了解到企业预收账款519688.76元均为店面收入，应当就其销售不动产收入按5%的预征率申报并预缴土地增值税519688.76×5%=25984.44元；

　　（3）少申报了销售不动产印花税519688.76×0.05%=259.84元

　　（4）少预缴企业所得税519688.76×2%=10393.78元

　　（5）自用的办公室按房产原值的70%按1.2%的税率征收房产税，应补缴房产税280000×70%×1.2%=2352元

　　（6）土地使用税（一类地段）105平方米×4元/每平方米=420元

　　针对以上问题，该公司共计应补缴税款67992.94元，滞纳金5243.16元。上述处理意见已按规定的程序送达企业执行，税款及滞纳金也按规定的日期缴纳入库，同时责令该公司进行相关的帐务调整。

　　二、评估建议

　　（1）进一步加强房地产行业管理。在没有专门的纳税评估机构，纳税评估信息化程度不高的情况下，主要以人工评估为主，推行了个案评估、专项评估、行业评估等评估方法。

　　（2）要强化税收管理员制度，把纳税评估作为税收管理员的主要工作职责，税收管理员通过上户巡查了解纳税人的生产经营情况。针对房地产行业税收管理普遍存在应税收入申报不及时，申报税种不全现象。税收管理员对自己管辖的房地产项目可以直接监控到分单元、分购房户的税收征管情况，对房地产行业应逐步实行精细化管理。

　　（3）充分灵活地利用纳税评估的各项指标，特别是具有行业针对性的指标，通过向有关部门了解相关信息，进行比对分析，发现税收疑点和问题，为纳税评估工作提供有价值的线索。

　　（4）税务机关应加强相关税收法律、法规、规定的辅导、宣传，让企业财务人员及时了解相关税收业务知识

　　通过纳税评估，有利于促进企业规范核算，增强纳税意识，提高企业申报质量，提高企业对税法的遵从度，降低其经营成本、促进征纳关系的进一步密切。

　　三、案例点评

　　（1）选取对象有的放矢。抓住当地房地产行业这一重点税源开展行业纳税评估，有利于充分挖掘税收征管潜力。同时抓住该行业的重点纳税户，开展案头分析，确定评估疑点，确保了纳税评估工作的针对性。

　　（2）规范企业纳税行为是税收管理员义不容辞的责任。该公司在会计核算方面所存在的问题主要表现在：纳税意识淡薄，纳税申报不及时、不主动，法制观念不强，对税法了解不透彻。因此，在今后的征管工作中，我们税收管理员一定要加强税法的宣传，对房地产销售企业如采用预收款方式的，要告知其纳税义务发生的时间为收到预收款的当天，而不是开具销售发票的当天，从而使企业财务人员的素质不断得到提高。

　　（3）在与企业的约谈过程中对于纳税人的解释说明，评估人员要仔细听取，一来表示对被约谈者的尊重，二来在精神集中听取的过程中，更容易发现新的问题或线索。

　　（4）加大信息共享，防止信息失真。通过从当地房管、土地等部门获取数据，对评估对象申报情况的评估提供了有价值的线索。

　　（5）建立房地产行业纳税评估模型，开展有针对性的税收征管工作。只要输入房地产开发面积、销售价格、销售率等基本信息，评估模型就能科学地分析测算各项指标是否合格，初步断定该企业是否存在涉税问题。