“售后回租”风险案例税务筹划分析

　　案例

　　2012年10月，某房地产开发公司与购房者甲签订《商铺买卖合同》。合同约定，房地产开发公司将一处产权面积为50平方米的商铺卖给甲，以每平方米2万元的价格成交（2012年10月，该地段同类型商铺平均销售价格为每平方米3万元），总价为100万元，甲需一次性付清全部价款。在签订《商铺买卖合同》时，房地产开发公司还要求甲与另一家物业公司签订无租使用合同，约定从交房之日起8年内，该商铺无偿租赁给物业公司（2012年10月，该地段平均租赁价格为每年6.25万元）。对上述行为，购房者甲未对租赁收入进行纳税申报，房地产开发公司作了如下会计处理：

　　（1）收到款项时：

　　借：银行存款  1000000

　　贷：主营业务收入  1000000

　　（2）缴纳税费时：

　　借：应交税费——应交营业税（暂不考虑其他税费）  50000

　　贷：银行存款  50000

　　房地产开发公司认为根据合同内容约定，自己只涉及100万元的现金流入，应按照100万元作为计税依据缴纳营业税（销售不动产）。而购房者甲认为自己并未实际收到租金，不需纳税申报。

　　分析

　　这是一种典型的售后回租模式。售后回租，指卖主将自制或外购的房产出售后，又将该项房产从买主（即出租人）中租回，习惯称之为“回租”。房地产开发公司在和购房者签订《商铺买卖合同》的同时，要求购房者与其或其他公司同时签订《商铺回租协议》，约定交房后，购房者放弃一定时期的托管收益权，房地产开发公司将房款扣除租金后的金额直接作为《商铺买卖合同》的成交价。这实际是一种捆绑销售行为，购房者以放弃了一定时期的房屋出租收益换来了价格上的优惠，房地产开发公司以名义上价格的优惠，换取了对购房者不动产的经营权或使用权，即其他经济收益。《国家税务总局关于个人与房地产开发企业签订有条件优惠价格协议购买商店征收个人所得税问题的批复》（国税函〔2008〕576号）指出上述业务的实质是：购买者个人以所购商店交由房地产开发企业出租而取得的房屋租赁收入支付了部分购房价款，应按照实质重于形式的原则，将上述两种行为联系起来，按照税收征管法实施细则第四十七条和营业税暂行条例实施细则第二十条的规定，核定其营业额。上述案例，房地产开发公司应根据房屋成交价加优惠额度缴纳营业税（销售不动产）及附加，购房者甲应参考市场租赁平均价格缴纳营业税（服务业——租赁业）及附加。

　　对于这种模式，部分省市制定了相关政策。《浙江省地税局关于营业税若干政策业务问题的通知》（浙地税函〔2008〕62号）第八条规定，房地产开发公司采用折让优惠等形式将商品房销售给购房者，在签订购房合同的同时，房地产开发公司（或房地产开发的关联企业）与购房者另行签订商品房委托管理合同，约定购房合同以折让优惠后价款为成交价，购房者自愿放弃一定时期的托管收益权和其他费用。房地产开发公司商品房折让优惠额（或商品房售价低于同类商品房价格部分）应并计商品房销售价款一并按“销售不动产”征收营业税，购房者因放弃一定时期的托管收益权和其他费用而享受的折让优惠额属取得经济利益，应按“服务业——租赁业”税目征收营业税。

　　风险提示

　　从上述分析可以看出，该种模式下，如果采用上述账务处理，不仅没有给房地产开发公司或购房者带来任何税收上的优惠，而且可能会给双方带来风险。

　　1.若房地产开发企业将优惠后的应税收入作为营业额进行纳税申报，其行为往往会被税务机关根据税收征管法第六十三条第一款的规定认定为偷税，不仅会被追缴少缴的税款、滞纳金，而且会被处以50%以上5倍以下的罚款，甚至有被追究刑事责任的风险。

　　2.国税函〔2008〕576号文件规定，购买者个人少支出的购房价款，应视同个人财产租赁所得，按照“财产租赁所得”项目征收个人所得税。房地产开发企业存在代扣代缴的义务，而这义务如果按照售后回租模式进行上述账务处理，容易产生被忽视的风险。

　　3.《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号）明确指出，能核实房屋原值的，个人售房应依法严格按转让所得20%征收个人所得税。按照上述账务处理要求，房地产开发公司往往将优惠后的金额作为开票的金额，而购房者一旦对外销售该房产，在缴纳个人所得税时，因为可以扣减的原购房价款的减少，将会导致多缴纳税款的风险。

　　4.以扣除租金后的金额作为买卖的合同成交价，购房者若进行贷款，则需要提高首付成本，减少贷款额度。以上述案例为例，以首付款40%，贷款比例60%进行计算。若采用真实的价格150万元作为合同金额，则需首付60万元，获得贷款90万元，另有8年的租金共计50万元作为收入，这样购房者实际只需支付10万元，获得贷款90万元；若采用案例中合同的成交价100万元，则购房者需首付40万元，获得贷款60万元。两者比较可以看出，后者使购房者提高了首付成本，减少了贷款额度。