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非房地产企业购得计划用于办公场地的商品房（未办理房产证等有关于续，但已经付清全部房款），实际并未使用，若干时间后以市价（高于取得时候的价值）与业务单位互相顶账，并与房地产开发商协商直接为用户办理房产证，请问税务与会计上该如何处理更为稳妥？ （一）从会计的角度，房屋未办理房产证但已付清房款，根据《企业会计准则第4号——固定资产》的规定，房屋、土地即使未使用，也应该照提折旧。另一方面，因未办理房产证、土地证等相关手续，作为房屋的权属承受方并未缴纳契税，无法将相关房屋的初始税费计入房屋初始成本中，但按照实质重于形式的原则，会计上应列入固定资产管理并计提折旧，必要时还可计提减值准备，待相关手续办妥之后，再调整房屋原值及折旧。 1．如使用一段时间后抵账给债权方，属于债务重组，按照新企业会计准则《企业会计准则第12号——债务重组》引进了公允价值的概念，规定以非现金资产清偿债务的重组收益是指重组债务的账面价值与转出资产公允价值和相关税费之和的差额，并规定将重组收益确认为当期损益。 2．关键是房屋的公允价值（市价）的确定：如该资产存在活跃市场，该资产的市价即为其公允价值；如该资产不存在活跃市场但与该资产类似的资产存在活跃市场，该资产的公允价值应比照相关类似资产的市价确定；如该资产和与该资产类似的资产均不存在活跃市场，该资产的公允价值按其所能产生的未来现金流量以适当的折现率贴现计算的现值确定。 （二）从税务的角度，房屋未办证也未使用，其处理与会计上的一致，允许计提折旧并可在税前扣除，涉及的主要税种： 1．房产税。根据《房产税暂行条例》，购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税，对经营自用房产，以房产余值为计税依据。本题实际并未使用，所以并不缴纳房产税。 若再以房屋抵账，涉及的主要税种： 2．营业税及附加费，根据《财政部，国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）规定：“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。”本题应按余额计征营业税，并以此为计税依据计征城建税及附加费。但是，扣除“购置原价”的原始票据一般情况下应以开发商的发票为依据，否则税务局不予认可并将按收入全额缴纳营业税，为规避税收风险，实务中索取发票可减少许多税收成本。 3．印花税。根据《印花税暂行条例》，双方在订立书面合同时按比例交纳印花税。 4．土地增值税。根据《土地增值税暂行条例实施细则》，非房地产企业出售房产，应缴纳土地增值税。需要说明的是：首先应按评估价格（重置成本价X成新度折扣率）及有关税费（营业税及附加税费、印花税）确定扣除项目金额，再根据售价（公允价）确定增值率，最后计算出应纳土地增值税。根据《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）规定：“九、关于计算增值额时扣除已缴纳印花税的问题，细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。” 5．企业所得税。 国家税务总局发布的《企业债务重组业务所得税处理办法》（国家税务总局2003年第6号令）第四条的规定：“债务人（企业）以非现金资产清偿债务，除企业改组或者清算另有规定外，应当分解为按公允价值转让非现金资产，再以与非现金资产公允价值相当的金额偿还债务两项经济业务进行所得税处理，债务人（企业）应当确认有关资产的转让所得。 |
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