代建模式的正确区分及相关的财税处理

　　近年来，房地产代建业务越来越多，代建工程是指开发企业接受委托单位的委托，代为开发的各种工程，包括但不限于土地、房屋、市政工程等。那么什么样的工程属于代建工程?其中涉及的相关财税问题又该如何处理呢?

　　一、代建模式应符合的条件

　　例1：甲单位委托乙公司建设其办公大楼，由乙负责办理拿地、规划、建设，甲单位按照约定进程支付款项，那么乙公司是否为代建?

　　例2：丙单位从政府手中以出让形式取得一块土地，委托丁公司建设其办公大楼，由丙办理立项、规划等手续、约定资金由丙单位提供，开发完成后，丙单位向丁公司支付项目总投入的5%的管理费，那么丁公司是否为代建?

　　政策依据

　　国税函1998年554号文件规定，房地产企业取得土地使用权并办理施工手续后根据委托方的要求进行施工，并按施工进度向委托方收取款项，工程完工后，替委托方办理产权转移等手续，上述房地产的行为属于销售不动产，应按”销售不动产”税目征收营业税。

　　而营改增后，该规定是否有效及是否具有可操作性并没有明确的文件规定，增值税应该是沿袭营业税的相关政策的，由此看来，房屋立项及土地产权的归属问题是影响房地产代建项目纳税模式的重要因素。

　　小结：代建模式至少应符合以下四个条件：

　　(1)土地使用权归委托方所有，所有项目报批报建手续都在委托方名下。

　　(2)项目建设资金由委托方提供，代建方不垫资;

　　(3)签署代建协议，代建方仅收取管理费用或者相关服务费。

　　(4)建设施工发票直接开给委托方。

　　由此可以看出，上述案例中，甲单位委托乙公司建设办公大楼属于房地产开发，而不是代建，只不过是属于房地产开发的一种特殊行为即定向开发业务。而丙单位委托丁公司建设办公大楼符合代建的条件，属于代建业务。

　　二、代建模式的财税处理

　　1、税务处理

　　(1)增值税

　　符合税法规定的代建模式，代建方应就取得的代建管理费或者服务费按“其他现代服务业”缴纳6%的增值税。

　　(2)企业所得税

　　将代建管理费确认收入，同时根据企业的应纳税所得额，按照25%(或者企业享受的优惠税率)缴纳企业所得税。

　　2、财务处理

　　(1)在代建账务中，委托方转入代建方的建设款项只需计入代建方往来科目即可，即：“其他应付款--代建***项目”，同时，代建方支付给实际建设施工企业的建设款应冲减该往来科目，最终剩余部分即为代建方管理费，结转确认代建方的收入并缴纳相关税费。

　　(2)委托方同实际建设施工企业直接签署协议，或者委托方、代建方与建设施工企业签署三方协议，明确建设施工企业将发票直接开给委托方，代建方负责工程质量、进度等的把关。

　　在我们实际工作中，需要特别注意的是，企业在相关合同签署、账务处理及合规票据提供等细节问题，需要认真处理，以免业务与账务处理相背离。

　　我们发现，有很多代建企业，不考虑业务及后期的涉税风险，收到发票是来者不拒，直接把应开给委托方的建设施工发票直接要求开具到自己代建方名下，并做为成本对象核算，这样会导致账务及税务处理完全不符合代建的条件，给企业造成不必要的涉税风险。