投资的房产再转让，增值税到底如何交纳？

　　案例：

　　A公司在2014年以房产对乙公司进行投资，评估作价2000万元，乙公司为一般纳税人，2023年乙公司由于经营业务的需要，将该房产以5000万元出售，那么，乙公司转让该房产，增值税应如何缴纳?

　　政策依据：

　　根据国税总局2016年14号公告规定:一般纳税人转让其2016年4月30日取得的不动产(不含自建),可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按5%征收率计算缴纳增值税。

　　首先，这里应分析一下，取得的不动产是否包含投资的形式，国税2016年16号明确规定，取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵押等各种形式取得的不动产，因此，这里的“取得”是包含投资取得的。

　　结合上述政策和案例内容，看起来是符合政策规定的，但大家都知道，在营改增前，以不动产或者无形资产对外投资入股，共同承担收益并共担风险的行为，是不征收营业税的。因此，本案例中A公司以房产投资时是不征收营业税的，当然也就不会给乙公司开具不动产发票，乙公司也就不会取得该房产的购置发票，而是凭双方的“投资协议、评估报告”等作为入账资料。

　　那么，现在问题来了，投资协议、评估报告能否作为合法购置凭据，能否作为取得不动产时的购置原价呢?

　　观点一：按差额征税

　　理由一

　　查看国家税务总局规定的其他凭证，投资协议、评估报告也属于该有效凭证之列，因此可以做为不动产购置的原价。

　　理由二

　　根据国税2016年第73号公告，纳税人转让不动产，按照有关规定差额缴纳增值税的，如因丢失等原因无法提供取得不动产时的发票，可向税务机关提供其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料，进行差额扣除，那么既然营改增之前是属于不征收营业税的，就可以参照该政策，属于这个原因造成的，因此可以作为不动产购置的原价。

　　因此，根据上述分析，乙公司接受投资，取得该房产评估作价2000万元，现对外销售5000万元，那么显而易见是符合上述政策规定的，应差额计征增值税。

　　应交增值税为：(5000-2000)/(1+5%)*5%=142.86万元。

　　观点二：应全额计税

　　理由一

　　政策规定了可以选择简易计税，必须要有购置原价或者取得不动产时的作价，那就是说要有购置房产原价的发票，或者作价时的发票，也就是说要有取得房产的发票做为差额纳税的依据，而投资协议、评估报告只是附助资料，不属于购置房产的发票。

　　理由二

　　差额纳税的原理是由于上一环节已交税，下一环节出售时可以差额纳税，而在营改增之前投资到乙公司的房产并没有纳税，因此上一环节未产生的纳税义务，在下一环节销售时应全额纳税才符合税法差额纳税的逻辑。

　　应交增值税为：5000/(1+5%)*5%=238.09万元。

　　小编观点：

　　该投资的房产再转让，乍一看符合国税总局2016年14号公告差额征税的规定，但小编个人认为，即使由于是营改增前投资取得，没有取得投资时的房产购置发票，也应该提供其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料做为佐证资料进行差额纳税，经过和当地税务机关沟通，取得税务机关的认可进行差额纳税，以规避不必要的涉税风险。