土地增值税征税范围的稽查

　　(二)稽查

　　在实际工作中，准确界定土地增值税的征税范围十分重要。稽查时，可以通过以下几个标准予以判定：

　　1．审查单位或个人所转让的土地，其使用权是否为国家所拥有。根据我国《宪法》和《土地管理法》的规定，城市的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。国家为了公共利益，可以依照法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。上述由法律规定属于国家所有的土地，其土地使用权在转让时，属于土地增值税的征税范围。而农村集体所有的土地，根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》及国家其他有关规定，是不得自行转让的，只有根据有关法律规定，由国家征用以后变为国家所有时，才能进行转让。所以集体土地的自行转让是一种违法行为，不缴纳土地增值税，而应交有关部门进行处理。

　　2．审查国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的产权是否发生了转移。这一标准共有两层含义：

　　(1)土地增值税的征税范围不包括国有土地使用权出让所取得的收入。在这里，应当注意国有土地使用权的“出让”与“转让”的区别。国有土地使用权的出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。这种行为属于由政府垄断的土地一级市场，不用缴纳土地增值税。国有土地使用权的转让是指土地使用者通过出让等形式取得土地使用权后，将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。这种行为属于土地的二级市场。随着土地使用权的转让，土地上的建筑物、其他附着物的所有权也随之转让。土地使用权的转让，属于土地增值税的征税范围。

　　(2)土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。凡是土地使用权、房产产权未转让的，不征土地增值税。具体来说，在实践中可能出现以下情形：

　　①房地产的出租。在房地产的出租行为中，出租人虽然取得了收入，但没有发生房产产权或土地使用权的转让行为，因此不属于土地增值税的征税范围。

　　②房地产的抵押。房地产的抵押是指房地产的产权所有人、依法取得土地使用权的土地使用人作为债务人或者第三人，向债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不转移权属的法律行为。在房地产的抵押期间，没有发生房地产权属的转让行为，不征收土地增值税。待抵押期满后，应视该房地产是否被转让而确定是否征收土地增值税。对于由于债务人到期不能清偿债务而以房地产抵债，从而发生房地产权属转让的，应列入土地增值税的征税范围。

　　③合作建房。对于一方出地，一方出资，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应列入征税范围。

　　④房地产的代建房行为。这是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。在这种情形下，由于没有发生房地产权属的转移，房地产开发公司取得的收入属于劳务收入的性质，所以不属于土地增值税的征税范围。

　　⑤房地产的评估增值。国有企业在清产核资时对房地产进行重新评估，出现评估增值时，由于既没有发生房地产权属的转移，企业也没有取得实际收入，所以不属于土地增值税的征税范围。

　　3．审查房地产的转让是否取得了收入。土地增值税的征税范围不包括房地产的权属虽转让，但未取得收入的行为。具体来说，可能有以下几种情况：

　　(1)房地产的继承与赠与。这两种行为属于无偿转让房地产的行为，不属于土地增值税的征税范围。但应注意的是，这里的“赠与”仅指两种情况，一是房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务的人；二是房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关如中国青少年发展基金会、希望工程基金会等将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。

　　(2)房地产的交换。这种行为虽然没有带来货币收入，但交换双方实际已取得了实物形态的收入，即通过交换所得的原属于对方的房地产，所以应属于土地增值税的征税范围。但对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

　　(3)以房地产进行投资、联营。即投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资，或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中。这种行为具有投资的性质，与房地产的出售不同，没有取得转让房地产的收入，按有关规定暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转移的，应征收土地增值税。

　　(4)企业兼并转让房地产。在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。

　　(5)因国家收回国有土地使用权、征用地上的建筑物及其附着物而使房地产权属发生转移的。在这种情况下，发生了房地产权属的变更，原房产所有人、土地使用权人也取得了一定的收入(补偿土金)，但根据《土地增值税暂行条例》的有关规定，可以免征土地增值税。

　　需要强调的是，无论是单独转让国有土地使用权，还是房屋产权与国有土地使用权一并转让，只要取得了收入，均属于土地增值税的征税范围。具体来说，可以有以下三种情况：一是仅出售国有土地使用权。这是指土地使用者通过出让方式有偿取得土地使用权后，并不进行房产开发，仅进行通水、通电、通路、平整地面等土地开发，然后直接将空地出售出去。二是土地作用者在取得土地使用权后进行房屋开发建造，然后再出售，这就是一般所谓的房地产开发。三是对已存在的房地产的买卖，即房屋所有人将已有的房屋及相连的土地使用权一并转让给他人。以上这三种情况都是产生了房地产权属的转让，转让者又取得了收入，因而均属于土地增值税的征税范围。