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编者按：在实务中，营改增后：地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额，可是，您究竟会不会算呢？本文试与大家探讨，由于水平有限，若有不当之处，还请海涵，并敬请指正。
案例概况
吉祥公司（增值税一般纳税人）2014年3月以5,000.00万元（注：已按规定取得省级财政部门监（印）制的财政票据）外购商业用地若干亩，2017年9月开发，可供出售商铺65,047.20平米，地下车位面积15,641.04平米，自持物业面积8,000.20平米，总建筑面积90,000.00平米，可售物业总价70,000.00万元。问吉祥公司应缴增值税的销项税额为多少？
税务分析
一、政策依据
《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号 ）。 《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）。 《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）。
二、实务分析
《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号 ）（附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定）规定：房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。
根据以上规定：房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产新项目，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
三、案例解析
根据本案的资料： 吉祥公司（增值税一般纳税人）2014年3月以5,000.00万元（注：已按规定取得省级财政部门监（印）制的财政票据）外购商业用地若干亩，2017年9月开发，可供出售商铺65,047.20平米，地下车位面积15,641.04平米，自持物业面积11,000.20平米，总建筑面积92,000.00平米，可售物业总价70,000.00万元。
要正确核算吉祥公司应纳增值税的销项税额，需要注意：
1.销售额的确定：以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。 2.向政府支付的土地价款，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。否则，不得扣除。 3.全部价款和价外费用和向政府支付的土地价款的计算口径，不得扩大和缩小。
那么我继续讨论允许扣除的土地价款的确定方法和依据。
《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号） 第五条规定：
当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款
当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
又据《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）第五条规定：《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第五条中，“当期销售房地产项目建筑面积”“房地产项目可供销售建筑面积”，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。
必须注意：房地产项目计算当期允许扣除的土地价款时的可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积，也不包括不计容积率的地下车位建筑面积。
因此，吉祥公司允许扣除的土地价款为：
65,047.20/（65,047.20+11,000.20）*5,000.00=4,300.00（万元）。
《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第四条规定：房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：
销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷〔1+11%）
吉祥公司2017年9月计算增值税的销售额=（70,000.00-4,300.00）÷〔1+11%）=59,189.19（万元）。
销项税额=59,189.19*11%=6,510.81（万元）。
因此，吉祥公司2017年9月应申报销项税额6,510.81万元。
思考：假如吉祥公司除支付了土地成本5000万元外，还支付的拆迁补偿费用800万元，是否计入土地价款？请说明你的观点和理由。
案例概况
吉祥公司（增值税一般纳税人）2014年3月以5,000.00万元（注：已按规定取得省级财政部门监（印）制的财政票据）外购商业用地若干亩，向政府部门支付的征地和拆迁补偿费600万元、土地前期开发费用300万元，2017年9月开发，可供出售商铺65,047.20平米，地下车位面积15,641.04平米，自持物业面积8,000.20平米，总建筑面积90,000.00平米，可售物业总价70,000.00万元。问吉祥公司应缴增值税的销项税额为多少？
税务分析
一、政策依据
《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号 ）。 《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）。 《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）。 《财政部、国家税务总局关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）。
二、实务分析
《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号 ）（附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定）规定：房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。
根据以上规定：房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产新项目，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
三、案例解析
根据本案的资料：吉祥公司2014年3月以5,000.00万元（注：已按规定取得省级财政部门监（印）制的财政票据）外购商业用地若干亩，向政府部门支付的征地和拆迁补偿费600万元、土地前期开发费用300万元，2017年9月开发，可供出售商铺65,047.20平米，地下车位面积15,641.04平米，自持物业面积8,000.20平米，总建筑面积90,000.00平米，可售物业总价70,000.00万元。
昨天我们注意到——要正确核算吉祥公司应纳增值税的销项税额，必须懂得：
1.销售额的确定：以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。 2.向政府支付的土地价款，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。否则，不得扣除。 3.全部价款和价外费用和向政府支付的土地价款的计算口径，不得扩大和缩小。
《财政部、国家税务总局关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）第七条规定：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）第一条第（三）项第 10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。
那么，在核算增值税时扣除的土地价款我们不难看出必须同时具备以下三点：
1.向政府部门支付的土地价款，应作为增值税销售额的扣除项，须以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。否则，不得扣除。 2.向政府支付的土地价款，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。 3.向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。不能提供的，不得扣除。
因此，根据国家税务总局公告2016年第18号、国家税务总局公告2016年第86号、财税〔2016〕140号等文件的规定，吉祥公司2017年9月应交增值税销项税额计算过程如下：
第一步：吉祥公司允许扣除的土地价款为：
65,047.20/（65,047.20+8,000.20）*（5,000.00+600.00+300.00）=5,251.00（万元）。
第二步：销售额的确定
吉祥公司2017年9月计算增值税的销售额=（70,000.00-5,251.00）÷〔1+11%）=58,332.43（万元）。
第三步：销项税额的确定
销项税额=58,332.43*11%=6,416.57（万元）。
因此，吉祥公司2017年10月应申报销项税额6,416.37万元。与昨天的案例相比，如果我们少计了吉祥公司允许扣除的土地价款900万元，则会多缴增值税74.24（6,510.81-6,416.57）万元。
思考：从增值税原理及税务规则的思考，为什么营改增试点纳税人在核算房地产开发项目应缴的增值税时允许扣除向政府部门支付的土地价款？请说明你的观点和理由。 |
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