住房交易（购买、持有、转让）税收政策梳理

　　本文区分个人购买、持有、销售(转让)住房三个环节，分别说明一下涉及的相关税收政策。

　　注(1)：税法中的“个人”，包括个体工商户和其他个人。在本文中，个人特指“其他个人”。

　　一、个人购买住房

　　个人购买住房，需要缴纳契税，以不含(增值)税成交价格作为计税依据，法定税率3%-5%(各省自定，多为3%)。

　　特别提示一下：以上乃是“法定税率”。《中华人民共和国契税法》自2021年9月1日起施行，但法定税率并未改变。同时，原先1%、1.5%、2%等减征优惠，并未随着契税法实施而废止。“《中华人民共和国契税法》替代《中华人民共和国契税暂行条例》，只是税收立法;原本执行的契税税率及相关优惠政策仍然执行。大家不可轻信网上不实传言!”(来源：山东税务)

　　注(2)：个人购买住房，暂免征收印花税。

　　注(3)：如果购买二手房，大多需要承担卖方作为法定纳税义务人的相关税费。但这只是“承担”资金，相当于增加成交价格。

　　二、个人持有住房

　　(一)如果个人持有住房自住，则不需要缴纳税费。

　　注(4)：此“费”是指政府规费之类，并非“物业费”等社会经营收费。

　　(二)如果个人将其住房出租，则涉及增值税、附加税费、印花税、房产税、土地使用税、个人所得税等，详见《住房租赁，涉及税种、税率全解读(附：相关税收优惠)》一文。

　　三、个人销售(转让)住房

　　如上所述，虽然大多时候税费资金由购买方承担，但作为销售方法定缴纳义务，因此放在本段来写。

　　(一)增值税

　　1、大多数地方，持有住房两年以内而对外销售(转让)，按照5%征收率全额计征;若持有两年以上进行销售(转让)，则免征增值税。

　　2、北京、上海、广州、深圳，以及东莞等地，另有特殊政策。

　　(二)附加税费

　　包括城市维护建设税(7%、5%、1%)、教育费附加(3%)、地方教育附加等，按照增值税一定比例分别计算附征。

　　(三)个人所得税

　　1、一般规定：以不含(增值)税转让收入，减房屋原值(购房价款及购房税费)、转让时缴纳的税费(此处不含增值税;因转让收入已经剥离增值税，为不含增值税收入，故“合理税费”不再重复减除增值税)及其他合理费用，作为应纳税所得额，税率百分之二十。

　　2、若不能提供相关凭证资料，依法核定征收，则核定征收率1%-3%(多为1%)。

　　3、若持有超过五年且属于家族唯一住房，则销售(转让)时免征个人所得税。

　　注(5)：个人销售(转让)住房，暂免征收土地增值税、印花税。