地产“花式”并购重组——股权收购之股权转让、股权支付的交易方案设计、财税分析及税务筹划建议

　　目录

　　一、股权转让、股权支付模式及财税分析

　　（一）股权转让模式及所涉税费分析

　　（二）股权支付模式分析

　　二、股权转让、股权支付模式税务筹划

　　（一）所得税筹划

　　（二）土地增值税筹划

　　三、股权转让或有债务风险防范及股权收购协议注意事项

　　（一）事前防范及担保措施安排

　　（二）股权收购协议注意事项

　　本公众号2018年4月16日发布《地产“花式”并购重组（一）——资产收购的交易方案设计、财税分析及税务筹划建议》一文对资产收购方式做了简要的介绍，本篇将继续介绍股权收购方式的交易方案设计和税筹建议。通常来说，通过资产收购方式可以将潜在债务剥离，该方式相较于股权收购而言具有一定优势，但相对于资产收购而言，股权收购方式却可以更灵活地规避土地使用权转让涉及的投资总额未达到25%导致的合同无效问题（相关规定可参见《最高人民法院关于土地转让方未按规定完成土地的开发投资即签订土地使用权转让合同效力问题的答复》法函﹝2003﹞24号）。本文侧重于介绍股权收购模式中的股权转让、股权支付模式，并对股权收购潜在债务处理以及股权收购相关协议安排作出梳理，以期为同业人士提供实操参考。

　　一、股权转让、股权支付模式及财税分析

　　（一）股权转让模式及所涉税费分析

　　1.直接股权转让

　　对于地产公司而言，直接股权转让是指将项目公司的股权转让给收购方，收购方持有项目公司股权，并间接持有资产。由于股东主要分为企业和自然人，而转让价格分为平价转让、折价转让和溢价转让。基于此，在直接股权转让中，主要涉及转让方的所得税、印花税以及受让方的印花税。此外，目标公司仅有土地使用权（或房地产项目）的单一资产的情况下，股权转让方是否需缴纳土地增值税存在学术上的争议和各地征管实践的差异，笔者将一并进行说明。

　　直接股权转让主要涉及的税费情况如下：

　　（1）转让方的所得税

　　①股权转让所得纳税义务发生时点

　　②企业所得税

　　股权转让方系法人或企业的，其因转让股权可能存在企业所得税的问题，企业所得税税率为25%或适用10%的预提所得税（境外股东转让WOFE股权的情形）。

　　《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函（2010）79号）第三条：“企业转让股权收入，应于转让协议生效、且完成股权变更手续时，确认收入的实现。转让股权收入扣除为取得该股权所发生的成本后，为股权转让所得。企业在计算股权转让所得时，不得扣除被投资企业未分配利润等股东留存收益中按该项股权可能分配的金额。”

　　③个人所得税

　　股权转让方系自然人的，其个人所得税按照“财产转让所得”税目以20%的税率计算。但为避免纳税人以平价或不合理低价转让股权逃避缴纳税款，《关于个人终止投资经营收回款项征收个人所得税问题的公告》（国家税务总局公告2011年第41号）、《股权转让所得个人所得税管理办法》(国家税务总局公告2014年第67号)明确了自然人转让股权计税依据明显偏低的税务处理的相关依据。

　　值得注意的是，在不考虑目标公司名下资产的情况下，个人可先在税收优惠地设立个人独资企业，然后将个人持有的目标公司股权平价转让至个人独资企业名下，随后再由个人独资企业将目标公司股权溢价转让给受让方，由此最终享受6%-10%的综合税率优惠（已包括个人和个人独资企业所需缴纳的全部税费）。具体请参见本公众号“西政资本”2018年3月21日与3月26日之推文《税收优惠地税筹运用系列（一）：合伙企业的纳税分析、税收优惠政策分解暨常规的税筹应用场景（以个人股权转让为例）》、《税收优惠地税筹实务系列（二）——个人转让房地产项目（含土地使用权、在建工程及房产）之税筹实操分析》。

　　（2）转让方的土地增值税（存在争议）

　　对于转让股权而引起房地产转让是否需要交纳土地增值税问题目前在学术界及实务界均存在争议。西政资本团队搜集了目前仍旧有效的法规、国家及地方税务机关的函以及相关裁判案例，对转让股权而引起房地产转让是否缴纳土地增值税问题作出如下梳理：

　　根据智慧源近些年做地产投融资项目财税规划所遇到的情况，对于股权转让导致的房地产转让是否需要交纳土地增值税一事，各地税务机关对该问题的看法亦存在差别。国家税务总局的函件主要针对个案发出的相关函复，从反避税角度，体现了个案一事一议以及实质重于形式的监管原则。从操作层面来看，一些地方税务部门（如重庆、福建），从税收法定角度以及区分股权转让及房地产转让不同法律性质角度出发，认为不需要征收土地增值税；而另一些地方税务机关（如湖南），则认为股权转让导致的房地产转让需缴纳土地增值税。此外，值得一提的是，对于上表提及的司法判例，不管最后判决征收或不征收土地增值税，本质上都是因交易双方之间的矛盾、纠纷等原因引起的诉讼。但实务中，至今未出现司法机关或税务机关出于避免税收损失的考量而要求相关方承担土增税或判决协议无效的情形，也即并未有一例判决系税局主动要求纳税人缴纳土增税而纳税人不同意，并提起行政复议或诉讼的情形。

　　2.资产入股或增资后股权转让

　　该模式需考虑两部分的税费问题，其一系资产入股或增资过程中的税费，其二则为资产入股或增资后股权转让过程中的税费。其中，关于资产入股或增资过程中所涉及的税费，本公众号在2018年4月16日的推文《地产“花式”并购重组（一）——资产收购的交易方案设计、财税分析及税务筹划建议》中已作出相关介绍，在此不再赘述。而资产入股或增资后股权转让过程中所涉及的税费则可参考上述内容。

　　（二）股权支付模式分析

　　1.股权支付的两种方案

　　假设甲作为收购方拟收购A企业名下的资产，乙为A企业的股东。

　　（1）方案一

　　a）甲作为收购方持有SPV的股权或份额，SPV向乙定向增发；

　　b）乙以持有的A企业的股权/份额向SPV增资，SPV的投资人变更为甲、乙；

　　c）A企业的股东变更为SPV，甲间接持有资产。

　　注意：

　　Ⅰ、本文仅为行文方便，SPV及A企业可能存在其他投资者；

　　Ⅱ、SPV可以为在税收优惠地设立的载体，在完成收购后，乙可以将其持有的SPV的股权/份额转让给甲从而实现退出。

　　（2）方案二