粤税发[2019]188号 国家税务总局广东省税务局 广东省财政厅 广东省自然资源厅关于印发《广东省“三旧”改造税收指引（2019年版）》的通知

粤税发[2019]188号      2019-12-11

国家税务总局广州、各地级市、珠海市横琴新区税务局，各地级以上市财政局，各地级以上市自然资源主管部门：

　　按照《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府[2019]71号）要求，为进一步发挥税收职能作用，持续为“三旧”改造工作提供有力税收支持，推动“三旧”改造取得突破性进展，国家税务总局广东省税务局、广东省财政厅、广东省自然资源厅组织编写了《广东省“三旧”改造税收指引（2019年版）》，现印发给你们，请按照执行。

　　附件：《广东省“三旧”改造税收指引（2019年版）》

国家税务总局广东省税务局

广东省财政厅

广东省自然资源厅

2019年12月11日

广东省“三旧”改造税收指引（2019年版）

　　目录

　　第一大类：政府主导模式

　　1收储模式

　　1.1情况描述

　　1.2典型案例

　　1.3税务事项处理意见

　　1.3.1征收方式收储

　　1.3.1.1被征收方（原权属人）

　　1.3.1.2受让方

　　1.3.1.3工程施工方

　　1.3.2收购方式收储

　　1.4征收或收购方式收储后以“限地价、竞配建”方式供地

　　1.4.1情况描述

　　1.4.2税务事项处理意见

　　1.4.2.1受让方

　　2统租模式

　　2.1情况描述

　　2.2典型案例

　　2.3税务事项处理意见

　　2.3.1土地出租方（农村集体经济组织）

　　2.3.2承租方

　　3综合整治模式

　　3.1情况描述

　　3.2典型案例

　　3.3税务事项处理意见

　　3.3.1不动产原权属人

　　3.3.2工程施工方

　　4合作改造模式

　　4.1情况描述

　　4.2典型案例

　　4.3税务事项处理意见

　　4.3.1第一种类型

　　4.3.1.1被征收方

　　4.3.1.2土地受让方（甲集团公司）

　　4.3.1.3工程施工方（乙企业）

　　4.3.2第二种类型

　　4.3.2.1被征收方

　　4.3.2.2土地受让方与工程施工方（合作方）

　　第二大类：市场方主导模式

　　5农村集体自行改造

　　5.1情况描述

　　5.2典型案例

　　5.3税务事项处理意见

　　5.3.1农村集体经济组织

　　5.3.2受让方

　　6村企合作改造

　　6.1模式之一：土地整理后出让

　　6.1.1情况描述

　　6.1.2典型案例

　　6.1.3税务事项处理意见

　　6.1.3.1集体土地使用方

　　6.1.3.2农村集体经济组织

　　6.1.3.3合作方

　　6.1.3.4土地受让方

　　6.2模式之二：土地整理后租赁经营

　　6.2.1情况描述

　　6.2.2典型案例

　　6.2.3税务事项处理意见

　　6.2.3.1集体土地使用方

　　6.2.3.2农村集体经济组织

　　6.2.3.3合作方

　　6.3模式之三：土地整理后以复建地块集中安置

　　6.3.1情况描述

　　6.3.2典型案例

　　6.3.3税务事项处理意见

　　6.3.3.1被征收方（农村集体经济组织和村民）

　　6.3.3.2土地受让方（开发企业）

　　6.3.3.3工程施工方

　　6.3.3.4开发企业支付货币性质的拆迁补偿费用用于建设复建物业

　　6.3.3.5村民（被拆迁人）取得复建物业

　　6.4模式之四：土地整理后回购物业

　　6.4.1情况描述

　　6.4.2典型案例

　　6.4.3税务事项处理意见

　　6.4.3.1集体土地使用方

　　6.4.3.2农村集体经济组织

　　6.4.3.3开发企业

　　6.5模式之五：土地整理后合作经营

　　6.5.1情况描述

　　6.5.2典型案例

　　6.5.3税务事项处理意见

　　6.5.3.1集体土地使用方

　　6.5.3.2 F村集体经济组织

　　6.5.3.3合作方

　　6.5.3.4项目公司

　　7企业自改模式

　　7.1情况描述

　　7.2典型案例

　　7.3税务事项处理意见

　　7.3.1不动产权属人

　　7.3.2工程施工方

　　8企业收购改造模式

　　8.1情况描述

　　8.2典型案例

　　8.3税务事项处理意见

　　8.3.1被收购方

　　8.3.2收购方

　　9单一主体归宗改造模式

　　9.1情况描述

　　9.2典型案例

　　9.3税务事项处理意见

　　9.3.1原权属人

　　9.3.2受让方

　　9.3.2.1拆迁补偿环节

　　9.3.2.2交付公交设施环节

　　9.3.3工程施工方

　　根据我省现行“三旧”改造模式发展情况，国家税务总局广东省税务局、广东省财政厅、广东省自然资源厅对《广东省“三旧”改造税收指引》（粤地税发[2017]68号）进行修订，形成《广东省“三旧”改造税收指引（2019年版）》。

　　本指引共覆盖我省现行的两大类共九种“三旧”改造模式。其中，第一大类政府主导模式分为：收储、统租、综合整治、合作改造四种模式；第二大类市场方主导模式分为：农村集体自行改造、村企合作、企业自改、企业收购改造、单一主体归宗改造五种模式。

　　本指引基于每种模式的典型案例，梳理“三旧”改造过程中涉及的增值税、土地增值税、契税、房产税、城镇土地使用税、企业所得税和个人所得税等税种相关税务处理事项，用于指导“三旧”改造项目的涉税管理。本指引未尽事宜按照税收法律、法规及相关规定执行。今后国家和省有新规定的按新规定执行。

　　第一大类：政府主导模式

　　1收储模式

　　1.1情况描述

　　收储模式是指政府征收（含征收农村集体土地及收回国有土地使用权等情况，下同）、收购储备土地并完成拆迁平整后出让，由受让人开发建设的情形。

　　1.2典型案例

　　A市某旧厂房拆除重建改造项目，原厂房用地由政府收回后以公开出让方式引入投资者进行改造。具体为：

　　一、政府依照国土空间规划，按照法定程序，收回原厂房用地，并向原厂房权属人（被征收方）支付补偿。

　　二、经政府委托的施工企业对该土地进行建筑物拆除、土地平整等整理工作后，政府通过公开方式出让土地。

　　三、某商业地产公司（受让方）竞得土地后，向政府支付土地出让价款，并将该项目打造成为大型城市商业综合体。

　　1.3税务事项处理意见

　　1.3.1征收方式收储

　　该典型案例税务事项涉及被征收方、土地受让方和工程施工方。涉及主要税种包括增值税、土地增值税、契税、城镇土地使用税、企业所得税、个人所得税。其中在土地征收环节，增值税、土地增值税、契税和个人所得税可享受相关税收优惠政策。

　　1.3.1.1被征收方（原权属人）

　　被征收方的厂房用地被政府征收（收回），并取得货币补偿。

　　一、增值税

　　根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第（三十七）款规定，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税。被征收方的土地使用权被政府征收（收回），属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者，按规定可免征增值税。

　　二、土地增值税

　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条规定、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）第十一条规定，对被征收单位或个人因国家建设的需要而被政府批准征用、收回房地产的，免征其土地增值税。

　　三、契税

　　（一）根据《广东省契税实施办法》（广东省人民政府令第41号）第八条第（四）项及《关于解释〈广东省契税实施办法〉第八条第四项的批复》（粤府函[2007]127号）规定，被征收方的土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，异地或原地重新承受土地、房屋权属，其成交价格或补偿面积没有超出规定补偿标准的，免征契税；超出的部分应按规定缴纳契税。

　　（二）根据《财政部国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》（财税[2012]82号）第三条规定，市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。

　　四、企业所得税

　　（一）符合政策性搬迁规定情形的，根据《国家税务总局关于发布〈企业政策性搬迁所得税管理办法〉的公告》（国家税务总局公告2012年第40号）和《国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》（国家税务总局公告2013年第11号）规定处理：企业应当就政策性搬迁过程中涉及的搬迁收入、搬迁支出、搬迁资产税务处理、搬迁所得等所得税征收管理事项，单独进行税务管理和核算。在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁（不超过五年）的年度，对搬迁收入和支出进行汇总清算。

　　（二）不符合政策性搬迁规定情形的，按照《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例的相关规定处理：取得的拆迁补偿收入（含货币或非货币），应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。

　　五、个人所得税

　　根据《财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税[2005]45号）规定，对被拆迁人按照国家有关规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。

　　1.3.1.2受让方

　　受让方以出让方式取得土地使用权。

　　一、增值税

　　受让方以出让方式取得土地使用权，向政府部门支付土地价款，按《国家税务总局关于发布＜房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法＞的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）的相关规定处理。

　　二、契税

　　根据《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）规定，以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。

　　根据《国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复》（国税函[2009]603号）规定，通过招标、拍卖或者挂牌程序承受国有土地使用权的，对承受者应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。

　　三、城镇土地使用税

　　根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

　　四、企业所得税

　　根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）规定，取得土地使用权所发生的支出作为土地开发成本进行税务处理。

　　1.3.1.3工程施工方

　　工程施工方提供建筑物拆除、土地平整等劳务。

　　一、增值税

　　工程施工方提供建筑物拆除、土地平整等服务，应按建筑服务缴纳增值税。

　　二、企业所得税

　　根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例，施工企业从事建筑、安装、装配工程业务等各项收入，应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。企业从事上述劳务持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。

　　1.3.2收购方式收储

　　政府以收购方式储备土地的，原权属人按转让土地使用权（不动产）计算缴纳增值税及附加税费、企业所得税（个人所得税）、土地增值税和印花税。其中：

　　一、增值税

　　政府以收购方式储备土地的，原权属人应按转让土地使用权缴纳增值税。

　　二、土地增值税

　　政府以收购方式储备土地的，原权属人转让土地使用权应缴纳土地增值税。该地块已纳入县（区）级以上“三旧”改造规划的，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款及《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号文）第四条有关规定，免征原权属人的土地增值税。

　　三、企业所得税

　　原权属人取得资产转让收益，应按照《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例的相关规定计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。

　　1.4征收或收购方式收储后以“限地价、竞配建”方式供地

　　1.4.1情况描述

　　“限地价、竞配建”是指土地“招拍挂”环节政府限定最高地价，达到限定地价后，开发商竞拍配套建设的面积。配套建设移交方式有以下几种：

　　（一）直接移交方式：配套建设地块和经营性地块合并供地，土地出让合同中列明直接将配套建设地块国有建设用地使用权（可共用宗地）以出让方式首次登记到政府指定行政事业单位。不动产登记部门依法依规将配套建设首次登记到政府指定的行政事业单位。

　　（二）无偿移交方式：政府指定接收单位与开发企业签订不动产无偿转让协议，不动产权属登记首次登记在开发企业名下，再通过转移登记将权属办至政府指定接收单位名下。

　　（三）政府回购方式：政府指定回购单位与开发企业按约定价格（不低于成本价）签订商品房买卖合同，不动产权属登记首次登记在开发企业名下，再通过转移登记将权属办至政府指定回购单位名下。

　　1.4.2税务事项处理意见

　　1.4.2.1受让方

　　受让方以出让方式取得土地使用权。

　　一、增值税

　　（一）受让方取得土地使用权

　　受让方以出让方式取得土地使用权，向政府部门支付土地价款，按《国家税务总局关于发布＜房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法＞的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）的相关规定处理。

　　（二）受让方移交配套建设

　　1.直接移交方式

　　不动产登记部门直接将配套建设首次登记到政府指定的行政事业单位，受让方属于为政府无偿提供建筑服务，应按照视同销售的相关规定缴纳增值税。

　　2.无偿移交方式

　　受让方按照合同约定无偿移交配套建设，属于无偿转让不动产，应按照视同销售的相关规定缴纳增值税。如配套建设用于公益事业或者以社会公众为对象，不属于视同销售。

　　阿莲备注：主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：

　　（一）按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

　　（二）按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

　　（三）按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：

　　组成计税价格=成本×（1+成本利润率）

　　3.政府回购方式

　　受让方通过转移登记将配套建设的权属办至政府指定回购单位名下，应按现行规定缴纳增值税。

　　税屋提示：销售额为政府回购价格

　　二、土地增值税

　　（一）直接移交方式。其发生的建筑安装工程成本确认为取得土地使用权的成本扣除。

　　阿莲备注：由于不涉及产权转移，不属于增值税征税范围。

　　（二）无偿移交方式。出让合同（公告）或不动产无偿转让协议约定无偿移交的，应视同销售确认收入，同时将此确认为取得土地使用权的成本，在计算土地增值税时予以扣除。

　　税屋提示：视同销售收入按下列方法和顺序确认：

　　1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

　　2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

　　（三）政府回购方式。出让合同（公告）约定按照不低于成本价移交的，据此确定土地增值税应税收入。

　　三、契税

　　根据《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）规定，以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。

　　根据《国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复》（国税函[2009]603号）规定，通过招标、拍卖或者挂牌程序承受国有土地使用权的，对承受者应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。

　　四、企业所得税

　　（一）直接移交方式。按照《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）规定，配套建设的相关支出应单独核算，作为取得土地使用权的成本，计入开发产品计税成本。

　    税屋提示：此部分支出单独核算并可作为开发商品房成本。

　　（二）无偿移交方式。根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）规定，对无偿移交行为视同销售，计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。

　　税屋提示：确认收入（或利润）的方法和顺序为：

　　（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

　　（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；

　　（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。

　　（三）政府回购方式。根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）的规定取得的相关收入应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。

　　税屋提示：收入为政府回购价格