内蒙古自治区国家税务局全面推开营改增政策问题解答二（不动产部分）

七、征收范围界定问题

（一）纳税人以无形资产或不动产作为投资，应按规定缴纳增值税。《营业税改征增值税试点实施办法》第十条规定：“销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。”《营业税改征增值税试点实施办法》第十一条规定：“有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。”以不动产投资，是以不动产为对价换取了被投资企业的股权，取得了“其他经济利益”，应当缴纳增值税。

（二）车辆停放服务属于不动产经营租赁范围。车辆停放服务老项目，是指取得不动产所在地物价管理部门批复的《停车场收费许可证》或《房屋建筑项目竣工验收备案收文回执》注明时间为2016年4月30日前的项目。

（三）关于房地产开发企业销售精装修房所含装饰、设备是否视同销售问题。《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条第二款规定，视同销售不动产的范围是：“单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。”

房地产开发企业销售精装修房，已在《商品房买卖合同》中注明的装修费用（含装饰、设备等费用），已经包含在房价中，因此不属于税法中所称的无偿赠送，无需视同销售。“买一赠一”赠送部分视同销售，按“平进平出”计算缴纳增值税销项税额。

（四）地下车位永久租赁行为增值税税目如何适用问题。《合同法》规定，租赁合同超过20年无效。对永久租赁，按财税〔2016〕36号文件规定，应按销售不动产处理，适用11%增值税税率。

（五）土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者属于免税范围。如企业之间直接转让土地使用权属于销售无形资产，按财税〔2016〕36号文件规定征收增值税。

（六）随房赠送物业管理费如何确认销售额。买房送物业管理费视同销售，按市场公允价，确定销售额征税。

（七）没收的定金和违约金是否应当缴纳增值税及开具发票。没收的定金和违约金，如果最后交易成交，则需缴纳增值税，如果交易没有成交，则不需要缴纳增值税。

（八）人防工程出售或者出租的问题。纳税人将人防工程建成商铺、车库，对外一次性出租若干年经营权的，属于提供不动产租赁服务。纳税人将开工日期在2016年4月30日前的人防工程对外出售或者出租的，可选择简易计税方法计税。

八、关于扣除土地出让金及进项抵扣问题

（一）关于适用简易计税方法的房地产开发项目是否允许扣除土地价款问题。适用简易计税方法的房地产开发项目，不允许扣除土地价款。

（二）房地产开发企业土地价款扣除范围。房地产开发企业中的一般纳税人，销售其开发的房地产项目（选择适用简易计税方式的除外），单独作价销售的配套设施，例如幼儿园、会所等项目，其销售额可以扣除该配套设施所对应的土地价款。

房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），只能扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款。采取“旧城改造”方式开发房地产项目的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除直接支付给拆迁户的补偿款。

（三）关于房地产开发企业增值税留抵税额是否可以抵减预缴税款问题。房地产开发企业的增值税留抵税额不能抵减预缴税款。

例如：2016年8月，某适用一般计税方法的房地产开发企业取得不含税销售收入1000万元，应当预缴增值税30万元，当月该公司留抵税额50万元。此时，该公司应当缴纳预缴增值税30万元，50万元留抵税额继续留抵，而不允许以留抵税额抵减预缴税额。

在纳税申报上，当月有留抵税额时，《增值税纳税申报表》主表第24行“应纳税额合计”为0，第28行“分次预缴税额”也为0，可见不能相互抵减。

在会计处理上，预缴的增值税一般在“应交税费—未缴增值税”科目借方记载，而增值税留抵税额在“应交税费—应缴增值税（进项税额）”专栏记载。两者属于不同的会计科目，不能相互抵减。

（四）房地产兼有新老项目无法准确划分进项税如何计算。一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。

不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）

（五）房地产开发企业的售楼处、样板间的进项税额如何抵扣，这些设施如果最后拆除已经抵扣的进项税是否要转出问题。售楼处、样板间属于在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额可一次性抵扣，如果最终拆除，表明售楼部、样板间已经使用完毕，不需要做转出。

（六）房地产企业有一般计税方法和简易计税方法，如何进行抵扣。简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。一般计税方法的应纳税额，是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。房地产兼有新老项目分别使用一般计税方法和简易计税方法的，需对进项税进行划分。

（七）房地产营改增后不能抵扣进项税金的特殊增值税专用发票问题。如供应商开具发票注明为“材料一批”的运输发票、办公用品等汇总清单的发票，但没有开具具体《销售货物或者提供应税劳务清单》的情形，不能抵扣进项税额。《国家税务总局关于修订<增值税专用发票使用规定>的通知》(国税发〔2006〕156号)第十二条规定：一般纳税人销售货物或者提供应税劳务可汇总开具专用发票。汇总开具专用发票的，同时使用防伪税控系统开具《销售货物或者提供应税劳务清单》，并加盖发票专用章。