厦门市地方税务局关于公开征求《厦门市房地产开发企业土地增值税清算管理办法》意见的通知

　　第三章 清算申报与受理

　　第十四条 纳税人符合下列条件之一的，应当进行土地增值税清算：

　　(一)房地产项目全部竣工、完成销售的;

　　(二)整体转让未竣工决算房地产项目的;

　　(三)直接转让土地使用权的。

　　第十五条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

　　(一)已竣工验收的房地产项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

　　(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

　　(三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

　　(四)省税务机关规定的其他情况。

　　第十六条 第十五条所列第(一)项中“该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”，是指已转让的房地产建筑面积与出租或自用的可售建筑面积合计占清算项目可售建筑面积比例在85%以上的。对于房地产项目存在187号文第三条第一款规定的视同销售情形的，视同销售的房地产面积计入已转让房地产建筑面积计算销售比例。

　　纳税人符合第十五条所列第(三)项情形的，应当在办理注销税务登记前进行土地增值税清算申报。

　　第十七条 第十四条和第十五条所称竣工，是指除土地开发外，其开发产品符合下列条件之一：

　　(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案;

　　(二)开发产品已开始交付购买方;

　　(三)开发产品已取得了初始产权证明。

　　第十八条 主管税务机关在纳税人领取预售许可证后，实地了解房地产项目的销售情况，跟踪销售进度，并根据房地产项目的竣工结算(决算)、项目验收等情况，及时评估房地产项目是否符合清算条件。

　　对于符合《办法》第十五条第一款至第二款规定的房地产项目，主管税务机关应定期进行研究、讨论，根据项目管理情况确定是否需要进行清算，相关结果应当存档。

　　主管税务机关确定需要进行清算的房地产项目，应列入年度清算工作计划并在3个月内下达《厦门市土地增值税清算通知书》(附件五)，同时将列入清算工作计划的房地产项目报送市局主管处室。主管税务机关对清算项目已下达《厦门市土地增值税清算通知书》的，不得撤回。

　　第十九条 纳税人开发的房地产项目符合《办法》第十四条规定的，应当在清算条件之日起90日内至主管税务机关办理清算申报。

　　纳税人开发的房地产项目符合可清算条件且主管税务机关下发清算通知书的，应当在收到清算通知书之日起90日内，到主管税务机关办理清算申报。

　　对于符合《办法》第十五条第三款规定的清算项目，纳税人应当在申请注销税务登记前至主管税务机关办理清算申报。

　　纳税人办理清算申报手续时应当结清应补缴税款;清算结果为退税的，经主管税务机关审核后，纳税人提出退税申请，主管税务机关按退税管理的有关规定办理退税手续。

　　纳税人在规定的清算申报期限内缴纳的清算税款，不加收滞纳金。

　　第二十条 按《办法》第十四条、第十五条第三款规定应当进行清算的纳税人以及主管税务机关依据《办法》第十五条第一、二款规定通知清算的纳税人，在规定期限届满未办理清算申报的，主管税务机关发出《税务事项通知书》(见附件六)，责令纳税人在收到《税务事项通知书》之日起30日内办理清算申报，逾期仍未申报的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》第62条处理，同时主管税务机关综合分析后认为纳税人涉嫌偷税或其收入、成本费用有重大嫌疑导致税负有明显偏低的，按照现行程序移交稽查部门进行检查。

　　第二十一条 纳税人开发的房地产项目符合《办法》第十四、十五条规定的清算条件的，进行清算时，以满足应清算条件之日起或者接到主管税务机关清算通知书之日起90日内的任意一天，为确认清算收入和归集扣除项目金额的截止时间(以下简称清算截止日)。

　　第二十二条 纳税人逾期未办理清算申报的，应自规定的申报期届满之次日起加收滞纳金。

　　纳税人办理清算申报后，税务机关通过清算审核补缴的清算税款，应当自规定的申报期届满之次日起加收滞纳金。

　　第二十三条 纳税人可自愿委托符合资质的注册税务师事务所对房地产项目进行土地增值税清算鉴证。

　　纳税人委托注册税务师事务所进行清算鉴证的，注册税务师事务所应当按照《国家税务总局关于印发<土地增值税清算鉴证业务准则>的通知》(国税发[2007]132号)的规定开展鉴证、出具鉴证意见，涉及调整事项以及重大事项的，应当在鉴证报告披露调整过程、调整结论和应当说明的重大事项。注册税务师开展清算鉴证时，应当对纳税人取得的10万元及以上大面额发票通过合法途径鉴别其真实性。

　　第二十四条 纳税人办理清算申报时应当提供以下清算资料：

　　(一)《厦门市土地增值税纳税申报表》及《收入和扣除项目明细表(按年度统计)》(见附件七)、《收入和扣除项目明细表(按类别统计)》(见附件八);

　　(二)《土地增值税清算通知书》;

　　(三)房地产项目清算情况书面说明，主要内容应包括土地来源、开发建设、销售、关联方交易、资金融通、税费缴纳等总体情况及纳税人需要说明的其他情况。

　　(四)国有土地使用权出让合同(或转让合同)、建设用地规划许可证、拆迁安置协议、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预售许可证、建设工程竣工验收备案证明书、测绘成果等复印件。

　　(五)金融机构贷款合同、勘察设计合同、建筑安装合同、材料和设备采购合同、《商品房买卖合同一览表》(见附件九)、项目工程合同结算单、房地产项目竣工决算报表以及有资质的第三方出具的工程结算审核报告等复印件。

　　(六)《与扣除项目金额相关的经济业务及支付情况一览表》(附件十)。

　　(七)关联交易详细书面说明，包括纳税人在房地产开发过程中接受关联方规划、设计、可行性研究、勘察、建筑安装、绿化、装修等服务、向关联方购买设备、材料以及纳税人向关联方转让开发产品等情况。

　　(八)扣除项目金额分摊书面说明，包括纳税人在不同项目(含分期项目)、不同房地产类型、已转让房地产与未转让房地产之间分摊扣除项目金额的情况。

　　(九)纳税人委托注册税务师事务所审核鉴证的清算项目，还应报送《土地增值税清算税款鉴证报告》。

　　(十)主管税务机关要求报送的其他与清算有关的资料。

　　上述资料主管税务机关已经取得的，可不再要求纳税人报送。