厦门市地方税务局关于公开征求《厦门市房地产开发企业土地增值税清算管理办法》意见的通知

　　第四章 清算审核

　　第二十五条 主管税务机关应当自纳税人办理清算申报之次日起1个月内通过纳税评估形式启动清算审核，并按照纳税评估规定的程序、时限完成土地增值税清算审核工作。

　　第二十六条 主管税务机关在土地增值税清算审核过程中，发现纳税人涉嫌偷税、逃避追缴欠税、抗税或者其他需要立案查处的税收违法行为，应当移交稽查部门处理。

　　纳税人清算申报后，稽查部门已立案检查的，主管税务机关不再进行清算审核，由稽查部门并案处理。

　　主管税务机关在土地增值税清算审核过程，稽查部门又对纳税人立案检查的，主管税务机关应将清算审核移交稽查部门并案处理。

　　第二十八条 土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算;对于分期开发的项目，以政府建设主管部门颁发的《建筑工程施工许可证》作为分期标准，以分期项目为单位清算。

　　2011年1月1日后采取分期方式开发、销售的房地产项目，可按政府规划主管部门颁发的《建设工程规划许可证》作为分期标准，以分期项目为单位进行清算。

　　第二十九条 清算项目中包含不同房地产类型的，应当分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

　　第三十条 纳税人转让房地产的收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

　　税务机关根据纳税人报送的清算资料，结合房地产专用发票、《商品房买卖合同一览表》、商品房预售(销售)许可证、测绘成果以及其他有关资料，重点审核房地产销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入。

　　第三十一条 税务机关对于纳税人转让房地产的成交价格明显偏低的，要求纳税人提供书面说明。转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，按照房地产评估价格计算征收。

　　第三十二条 非直接销售和自用房地产的收入确定

　　(一)纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

　　1、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;

　　2、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格确定。

　　(二)纳税人将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

　　第三十三条 纳税人在土地增值税清算时转为企业自用或用于出租等商业用途以及其他未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，按187号文第八条规定进行土地增值税清算。

　　第三十四条 土地增值税扣除项目包括：

　　(一)取得土地使用权所支付的金额;

　　(二)房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用;

　　(三)房地产开发费用;

　　(四)与转让房地产有关的税金;

　　(五)国家规定的其他扣除项目。

　　第三十五条 在土地增值税清算中，扣除项目应当符合下列要求：

　　(一)经济业务应当是真实发生的，且是合法的;

　　(二)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是确实已实际支付的。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

　　(三)计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法、有效凭证的不得扣除。

　　符合以下条件的，为合法有效凭证。

　　1、支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证;

　　2、支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证;

　　3、支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明;

　　4、国家税务总局规定的其他合法有效凭证。

　　(四)扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。

　　(五)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。

　　(六)纳税人同时开发多个房地产项目或者分期开发房地产项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，除取得土地使用权所支付的金额外的其他共同扣除项目金额按可售建筑面积计算分摊。

　　纳税人分期开发房地产项目的，应当准确计算各个分期清算项目所占土地面积，并按照各个分期清算项目占地面积比例分摊取得土地使用权所支付的金额。

　　(七)对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。

　　第三十六条 同一清算项目，扣除项目金额按照可售建筑面积计算分摊。

　　(一)纳税人能够按不同房地产类型直接归集房地产成本费用并经主管税务机关确认的，清算申报时直接归集到该类房地产扣除项目金额。

　　(二)纳税人应先归集可扣除项目金额，按照可售建筑面积计算单位建筑面积扣除项目金额。

　　(三)纳税人应按已售建筑面积计算已售部分允许扣除的扣除项目金额。

　　(四)纳税人自用、用于出租等商业用途以及其他未售房地产，清算时按自用、用于出租等商业用途以及其他未售房地产建筑面积计算不予扣除的扣除项目金额。

　　(五)纳税人分期开发房地产项目，各清算项目扣除项目金额计算分摊方法应保持一致。