厦门市地方税务局关于公开征求《厦门市房地产开发企业土地增值税清算管理办法》意见的通知

　　第三十七条 纳税人分期开发房地产项目的，各分期项目清算方式应当保持一致。

　　第三十八条 纳税人应当准确核算取得土地使用权支付金额。

　　(一)纳税人为取得土地使用权所支付的契税计入“取得土地使用权所支付的金额”，准予扣除。对纳税人因容积率调整等原因补缴的土地出让金，允许计入取得土地使用权所支付的金额。

　　(二)同一个清算项目， 可以将取得土地使用权所支付的金额全部分摊至计入容积率部分的可售建筑面积中，对于不计容积率的地下车位、人防工程、架空层、转换层等不再计算分摊取得土地使用权所支付的金额。

　　(三)纳税人因接受投资而取得的土地使用权，按照投资方投资入股的土地使用权作价金额作为取得土地使用权所支付的金额。

　　(四)纳税人在取得土地使用权时，按国家统一规定交纳的有关费用，凡能取得财政专用票据的，计入取得土地使用权所支付的金额。

　　(五)纳税人因逾期支付土地出让金等原因支付的罚款、滞纳金、罚息或资金占用费性质的款项、逾期开发支付的土地闲置费等与取得土地使用权无关的款项以及与该类款项相关的契税，即使取得财政专用票据的，也不得列入取得土地使用权所支付的金额或房地产开发成本。

　　第三十九条 纳税人应当准确核算土地征用及拆迁补偿费。

　　(一)主管税务机关应当审核纳税人支付的拆迁补偿费是否真实发生，拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁(回迁)合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。

　　(二)纳税人用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按照187号文第三条第(一)款规定确认收入，同时将此确认为房地产项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

　　(二)开发企业采取异地安置，异地安置的房产属于自行开发建造的，房产价值按187号文第三条第(一)款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费;异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

　　(三)货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

　　第四十条 纳税人应当准确核算前期工程费、基础设施费。

　　(一)前期工程费、基础设施费应当是真实发生的，虚构、虚列的前期工程费、基础设施费不允许扣除。

　　(二)纳税人多个清算项目共同发生的前期工程费、基础设施费，应当按照各个清算项目的可售建筑面积进行分摊。

　　(三)纳税人委托其他单位进行规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘的，提供服务的单位应当符合法律、法规要求并具备相应资质、等级。不符合法律、法规规定而发生的前期工程费支出，不允许扣除。

　　第四十一条 纳税人应当准确核算建筑安装工程费。

　　(一)建筑安装工程费实际发生额应当与工程结(决)算报告、审计报告、工程施工合同记载的内容相符，并已取得厦门市地方税务局监制的《建筑业统一发票》;

　　(二)纳税人采用自营方式自行施工建设的，不得虚列、多列施工人工费、材料费、机械台班使用费等;

　　(三)纳税人在工程竣工验收后，根据合同约定扣留的质量保证金，在计算土地增值税时，取得建筑安装施工企业发票的，按发票所载金额予以扣除;未取得发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

　　(四)主管税务机关应当利用建筑业税收管理系统，对纳税人取得的建筑安装工程费与其施工方登记的建安项目开票信息进行比对，验证纳税人所取得的建筑业统一发票的真实性和所载金额的正确性。

　　(五)主管税务机关可参照我市同期同类开发项目单位面积平均建安成本或我市建设部门定期公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出的合理性;

　　第四十二条 纳税人销售已装修的房屋，其发生的合理的装修费用可以计入房地产开发成本。

　　(一)纳税人销售已装修房产，应当在《房地产买卖合同》中明确约定。没有明确约定的，其装修费用不得计入房地产开发成本，应当计入房地产开发费用。

　　(二)纳税人装修业务支出应当是真实发生的，不得虚构装修业务，虚列、多列装修费用。

　　(三)纳税人装修标准应当符合《商品住宅装修一次到位实施细则》(建住房[2002]190号)以及厦门市政府发布的有关规定。

　　(四)纳税人于所转让房地产以外单独建造样板房的，其装修费用不得计入房地产开发成本。纳税人在转让房地产内装修，既作样板房又作为开发产品对外转让的，其发生的合理的样板房装修费用可以计入房地产开发成本。

　　第四十三条 纳税人应当准确核算公共配套设施费。

　　(一)纳税人建设的公共配套设施产权属于全体业主所有或无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，应当提供业主委员会或政府、公用事业单位的接收书面文件。

　　因政府、公用事业单位原因不能及时接收公共配套设施的，经接收单位或者政府部门出具相关书面证明，经主管税务机关审核确定后，其成本、费用可以扣除。

　　因业主委员会尚未成立、无法办理移交手续的，应当提交其在厦门市主流媒体刊登的公告以及全体业主知晓该事项的载有签名、联系方式的花名册。

　　(二)纳税人预提的公共配套设施费不得扣除。纳税人分期开发房地产项目，公共配套设施滞后建设的，在部分公共配套设施已建设、相关费用已实际支付且已取得合法有效凭证的情况下，可按照各分期清算项目可售建筑面积占项目总可售建筑面积的比例计算清算项目可扣除的公共配套设施费，但不得超过已实际发生的金额。

　　(三)纳税人按规定向建设部门缴纳的市政配套设施费、人防工程异地建设费以及按照《厦门市住宅区公共设施专用基金管理暂行办法》的规定缴纳的住宅区公共设施专用基金，并取得相应的财政专用收据的，计入房地产开发成本。

　　(四)纳税人未移交的公共配套设施转为企业自用或用于出租等商业用途时，不得扣除相应的成本、费用。纳税人进行土地增值税清算时已将公共配套设施作为房地产开发成本，而之后将公共配套对外转让的，应当单独进行土地增值税清算，且其扣除项目金额确认为零，适用60%土地增值税税率计算土地增值税。