厦门市地方税务局关于公开征求《厦门市房地产开发企业土地增值税清算管理办法》意见的通知

　　第四十四条 纳税人应当准确核算开发间接费。

　　(一)开发间接费用是纳税人直接组织、管理开发项目实际发生的费用，行政管理部门、财务部门或销售部门等发生的管理费用、财务费用或销售费用以及企业行政管理部门(总部)为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用不得列入开发间接费。

　　(二)开发间接费用与房地产开发费用中的管理费用应按照现行企业会计准则或企业会计制度的规定分别核算。如划分不清、核算混乱的，全部作为房地产开发费用。

　　第四十五条 纳税人应当准确核算房地产开发费用。

　　(一)《办法》所称金融机构，是指取得中国银行业监督管理委员会发放的允许进行金融贷款业务许可证的金融单位。

　　(二)纳税人进行清算时，应当将利息支出从房地产开发成本中调整至房地产开发费用。

　　(三)“能够按转让房地产项目计算分摊”按照以下顺序确定：

　　能够按照转让房地产项目准确分摊，是指纳税人获得金融机构发放的房地产专项贷款或一般贷款，确实直接用于本公司的房地产项目开发建设。同时，纳税人取得的金融机构贷款资金使用流向清晰、核算清楚，不存在和其他企业以及其他来源资金交叉流动的情况。

　　能够按照转让房地产项目合理分摊，是指纳税人能够按照《企业会计准则》或《企业会计制度》的规定准确核算利息支出，并在不同开发项目之间进行准确分摊。

　　(四)“商业银行同类同期贷款利率”是指纳税人提供的其与金融机构签订借款合同时，由福建省内任何一家金融机构提供的同期同类贷款的利率情况。

　　“同类同期贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下，金融机构提供贷款的利率。该利率既可以是金融机构公布的同类同期平均利率，也可以是金融机构对某些企业提供的实际贷款利率，但该利率应当符合法律规定。

　　(五)纳税人据实列支利息支出的，应当提供贷款合同、利息结算单据。

　　(六)纳税人通过委托贷款、理财、担保、信托等形式取得资金所支付的资金占用费性质的款项，不得作为利息支出。

　　金融机构以财务咨询费等非利息性质向纳税人收取的费用，不得作为利息支出扣除。

　　(七)纳税人向金融机构借款，因逾期还款，金融机构收取的超过贷款期限的利息、罚息等款项，不得作为利息支出扣除。

　　(八)全部使用自有资金、没有利息支出的以及不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。

　　(九)纳税人于所转让房地产以外建造的售楼处所发生的费用以及装修费用，应计入房地产开发费用。纳税人利用开发产品作为售楼处，其装修支出，应计入房地产开发费用。

　　第四十六条 对于县级以上人民政府要求纳税人在售房时代收的各项费用，代收费用并入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不得作为加计扣除的基数。代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不计入扣除项目金额。

　　第四十七条 主管税务机关在审核收入和扣除项目金额时，应重点关注关联企业交易是否按照公允价值和营业常规进行业务往来。

　　主管税务机关应当关注企业大额应收、应付款余额以及发生额，审核交易行为是否真实，是否存在隐瞒收入、虚列成本费用的情形。

　　第五章 核定征收

　　第四十八条 主管税务机关在纳税评估或稽查部门在检查过程中，发现纳税人清算申报时所附送清算资料不符合清算要求或不实的，可参照我市建设管理部门公布的造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。

　　第四十九条 主管税务机关在纳税评估或稽查部门在检查过程中，发现纳税人有下列情形之一的，可以根据相关资料进行综合测算，并参照与其开发规模和收入水平相近的当地房地产开发企业的土地增值税税负情况，从高适用征收率核定征收土地增值税。

　　(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的。

　　(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的。

　　(三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的。

　　(四)税务机关确定应核定征收的其他情形。

　　第五十条 主管税务机关在清算审核或稽查部门在检查过程中，认为确实需要对清算项目进行核定征收的，经税务人员核查、税务机关集体审议后，应向纳税人送达《税务事项通知书》，告知纳税人应补缴的税款、滞纳金。按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等规定应予以处罚的，给予处罚;应移送公安机关处理的，按规定移送。

　　第六章 清算后再转让房地产的处理

　　第五十一条 土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的(以下简称清算后再转让)，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

　　单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

　　第五十二条 土地增值税清算后收取的清算时已转让房地产的补面积差款项直接作为增值额，按清算时确定的适用税率计算缴纳土地增值税。

　　第五十三条 纳税人清算后再转让房地产应当按月区分普通住宅和非普通住宅分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

　　第五十四条 纳税人清算后再转让房地产的，对于买卖双方签订的房地产销售合同有约定付款日期的，纳税义务发生时间为合同签订的付款日期的当天;对于对采取预收款方式的，纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

　　第七章 税收优惠管理

　　第五十五条 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条第一款规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

　　普通标准住宅的认定以厦门市政府有关部门每年发布的标准为准。

　　第五十六条 纳税人按照《办法》第十九条规定办理清算申报时，其自行申报的普通住宅部分增值率低于20%的，待税务机关清算审核后或稽查部门检查后由纳税人提出书面申请，主管税务机关按照审批程序办理免税审批手续。

　　第八章 附则

　　第五十七条 对纳税人存在未及时、如实进行土地增值税清算申报、提供虚假纳税资料、逃避缴纳税款等税收违法行为的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等规定进行处罚，应移送公安机关处理的，按规定移送。

　　第五十八条 本《办法》未尽事项，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、187号文、91号文和其他有关规定执行。

　　第五十九条 本《办法》自2014年9月1日起生效。《办法》生效前主管税务机关已受理的土地增值税清算项目或稽查部门已发税务检查通知书的，仍按《厦门市地方税务局关于印发<厦门市房地产开发企业土地增值税清算管理办法>的通知》(厦地税发[2010]16号)(以下简称厦地税发[2010]16号文)处理，厦地税发[2010]16号文自2015年1月1日起停止执行。