产权式酒店的税务问题与对策

（2）收取房租环节
业主（投资者）将所购买的产权式酒店委托酒店管理公司进行经营，并向其固定收取明年投资额10%以上的投资收益。对于这样的投资收益只能界定为出租房屋的租金收入。因此，主要涉税有：
A 营业税及附加
《国家税务总局关于酒店产权式经营业主税收问题的批复》（国税函[2006]478号）明确规定：
投资者（业主）按照约定取得的固定收入和分红收入均应视为租金收入，根据有关税收法律、行政法规的规定，应按照“服务业-租赁业”征收5%的营业税。
同时按照相关规定还应该缴纳城市建设维护税、教育费附加。
B、房产税
根据《房产税暂行条例》规定，业主对外出租房屋，房产税以租金收入为计税依据，税率为12%。
C、土地使用税
根据《城镇土地使用税暂行条例》规定，对业主拥有的产权式酒店，应该按照《国有土地使用权证》所载面积征收土地使用税。
D、个人所得税
《国家税务总局关于酒店产权式经营业主税收问题的批复》（国税函[2006]478号）明确规定：
投资者（业主）按照约定取得的固定收入和分红收入均应视为租金收入，根据有关税收法律、行政法规的规定，按照财产租赁所得项目征收个人所得税。

【税率】：按照“财税[2000]125号”规定，对个人出租房屋取得的所得暂减按10％的税率征收个人所得税。
【计税依据】：按照“国税函[2002]146号”规定：
个人出租财产取得的财产租赁收入，在计算缴纳个人所得税时，应依次扣除相关费用。

3、酒店管理方
酒店管理方一般均是房地产开发商出资成立的管理酒店的公司，也有可能是开发商聘请的专业酒店管理公司。酒店管理公司承担着酒店经营管理的重要职责，它主要涉及以下税金：
（1）营业税金及附加
根据《营业税暂行条例》及相关规定，对酒店管理公司取得的经营收入，应该征收5%的营业税金以及相应的城建税、教育费附加。
（2）企业所得税
根据《企业所得税法》规定，酒店管理公司应该就其经营的净所得缴纳25%的企业所得税。
（3）代扣代缴投资者房租收入的个人所得税
根据《个人所得税法》相关规定，酒店管理公司是个人所得税的扣缴义务人，按照税法规定代扣代缴个人所得税是扣缴义务人的法定义务，必须依法履行。
（4）代扣代缴投资者（业主）的营业税、房产税、土地使用税
一般说来，主管税务机关均会要求酒店管理公司代扣代缴投资者（业主）应该缴纳的营业税、房产税、土地使用税。
A 面对主管税务机关没有政策依据的代扣代缴如果不执行，势必加深与税务机关的征纳矛盾；
B 如果代扣了投资者的相关税金，相当于直接减少了投资者的收益，也会加剧与投资者的对立。
因此，酒店管理公司是否代扣代缴投资者的营业税、房产税、土地使用税，如何应对主管税务机关、投资者，就显得十分尴尬，甚至处于两难的境地。

4、主管税务机关
由于购买产权式酒店的投资者均是自然人，主管税务机关如何有效征收投资者出租收入的营业税、房产税、土地使用税，不能说税务机关是束手无策，起码是成为了征管的难题之一。
（1）委托酒店管理公司代扣代缴
如果主管税务机关委托酒店管理公司代扣代缴，对强化这一部分税金的征管意义重大。但是没有充分的法律、政策依据，酒店管理公司很难履行代扣代缴职能，投资者已可能不认可这种没有法律、政策依据的代扣代缴。
（2）主管税务机关直接征收
面对人数众多的购买产权式酒店的投资者，主管税务机关直接征收的难度可想而知。不仅增大了征税成本，而且极有可能导致国家税款白白流失。