商品房退房契税不一定退

　　契税是在土地、房屋权属发生转移时，向取得土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。《契税条例》规定：“纳税人应当持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。”因此，办理房地产权证之前，需要办理契税申报手续，取得契税证明，作为领取房地产权证的依据。但《国家税务总局关于办理期房退房手续后应退还已征契税的批复》（国税函[2002]622号）规定，“对交易双方已签订房屋买卖合同，但由于各种原因最终未能完成交易的，如购房者已按规定缴纳契税，在办理期房退房手续后，对其已纳契税款应予以退还。”而对于房屋权属变更登记后退房契税是否可退还这个问题，2011年4月26日财政部、国家税务总局发布的《关于购房人办理退房有关契税问题的通知》（财税[2011]32号）进行了明确，笔者现对其中应当注意的事项提示如下：

　　退房契税：未过户可退，已过户不退
　　财税[2011]32号文规定：“对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。”完税后办理退房的情况有两种：一是已签订房地产买卖合同，但未办理房地产权属登记；二是已签订合同，并办理了房地产权属登记。也就是说，房屋买卖交易撤销，若未完成房地产权属转移登记的，对已纳契税应予以退还，申请退还人应提供身份证明、原契税完税证明，房屋登记部门出具的房屋注销备案登记的证明到当地契税征收窗口办理退税手续。但若已办理房地产权属登记，房地产权属转移已经完成的，则已缴税款不予退还。

　　值得注意的是，对于第一种情况，虽原则上给予办理退税，但其中也有例外的情况，即购房人以按揭、抵押贷款方式购买房屋的，根据国家税务总局《关于抵押贷款购买商品房征收契税的批复》（国税函[1999]613号）的规定，当购房人从银行取得抵押凭证时，购房人与原产权人之间的房屋产权转移已经完成，契税纳税义务已经发生，必须依法缴纳契税。在这种情况下退房就不再给予退税。对于第二种情况，原则上已缴纳契税不予退还，但也有例外的情况，即产权转移撤销可以退还契税。《国家税务总局关于无效产权转移征收契税的批复》（国税函[20081438号）规定：“按照现行契税政策规定，对经法院判决的无效产权转移行为不征收契税。法院判决撤销房屋所有权证后，已缴契税款应予退还。”也就是说，如果纳税人在房屋交易后，按规定缴纳了契税，但后来法院判决又撤销了房屋所有权证，那其在上述房产交易中所缴纳的契税就可以退还。

　　退税程序：流程和提供资料各有不同
　　目前，国家没有规定统一的契税退税流程，所以当事人办理退税应主动到当地主管财税机关咨询。综合各地政策，现主要归纳如下：
　　1．现房或期房退房退税流程。①退税申请人需提供与开发商签订的退房协议或合同，详细注明退房原因及房屋座落位置等相关情况（附市房地产市场管理处产权监理处市场管理科同意退房意见）。②退税申请人需提供原缴纳的契税税票的第二联（完税凭证）和第四联（产权登记凭证）。③退税申请人需提供开发商退回原购房人预付款或订金证明及支票复印件。④退税申请人需提供（必须是原纳税人）身份证原件及复印件。

　　2.二手房退房退税流程。①退税申请人需提供退房申请，详细注明退房原因及房屋座落位置等相关情况，并附双方签订未办理产权过户的购房或退房协议（合同）（附市房地产市场管理处产权监理处权属审核科未办理产权登记证明）。②退税申请人需提供原缴纳的契税税票的第二联（完税凭证）和第四联（产权登记凭证）。③退税申请人需提供（必须是原纳税人）身份证原件及复印件。

　　3．购房面积差退税流程。①退税申请人需提供购房发票和办理产权证手续的分户图。②退税申请人需提供原缴纳的契税税票的第二联（完税凭证）（留下此联的复印件）。③退税申请人需提供开发商退回原购房人房屋面积差额款（开发商让利不在契税退税范围）证明。④退税申请人需提供（必须是原纳税人）身份证原件及复印件。

　　4．拆迁退税流程。①退税申请人需提供被拆迁房屋的产权证、建房执照或拆迁许可证原件及复印件。②退税申请人需提供拆迁单位与被拆迁房屋产权人签订房屋拆迁的协议及复印件。需要注意的是，对购房先于拆迁的，以拆迁公告时间为准追溯一年以内有效，否则不予退税，对拆迁在前购房在后的则不受时间限制。③税申请人需提供契税完税凭证及复印件。④如果退税申请人还未办理房产证，并且房屋拆迁安置或补偿金额高于已购房屋金额，收回完税凭证原件，经审核签字（审核机关需注明已告知退税申请人一次性抵减政策，并由本人签字同意）后退还退税申请人拆迁安置协议原件；其它情况，收回拆迁安置协议原件，退税申请人凭完税凭证办理房产证。⑤退税申请人需提供（必须是原纳税人）身份证原件及复印件。⑥房屋拆迁协议原则上只限于本人重新购买房屋、土地退税。

　　此外还应注意的是，对于期房和现房退税所要求提供的资料有所不同。一是期房退税。政策依据主要是国税函[2002]622号文。退税一般应提供下列材料：已纳契税完税证及契证、纳税人身份证明、商品房预售许可证、其它相关资料。二是现房退税。国家没有统一政策规定，以各地方性政策规定为准。如《辽宁省地方税务局关于购房人缴纳契税后不能办理产权证是否退还已缴税款的批复》（辽地税函[2004]172号）规定，“是否退还已缴纳的税款，要看买卖双方是否已形成‘双返还’，购房人退还给原开发公司销售的房屋，开发公司退还给原购房人购房款。如果双方已形成‘双返还’，则退还已缴纳的契税款。否则，不予返还已缴纳的契税款”。退税一般应提供下列材料：已纳契税完税证及契证、纳税人身份证明、开发公司出具的退房情况说明、房产部门出具的撤销商品房备案合同证明、其它相关资料。

　　取得房产：并不一定都需要缴纳契税
　　1.继承房产未必免税。一是对土地、房屋继承区分情况征免税。《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》（国税函[2004]1036号）规定：“对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税；按照《中华人民共和国继承法》规定，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。”二是父母将房改房权属转移给子女须缴契税。《国家税务总局关于经法院调解的房屋权属转移征收契税的批复》（国税函[2008]718号）在答复北京市地方税务局《关于经法院调解的房屋权属转移是否征收契税问题的请示》（京地税地[2008]195号）时明确：“居民个人根据国家房改政策购买的公有住房，并取得房改房产权证后，将名下的房屋产权转移给其子女，属于契税法规规定的赠与行为，应依照《契税暂行条例>及其有关规定缴纳契税。”根据《契税暂行条例》第二条相关政策规定，房屋赠与缴纳的契税税率为3%～5%.值得注意的是，离婚时房产归一方所有分情况征免税。《国家税务总局关于离婚后房屋权属变化是否征收契税的批复>（国税函[1999]391号）规定，对《婚姻家庭法》中规定属于夫妻共有的房产，因夫妻财产分割而将原共有房屋产权归属一方，是房产共有权的变化而不是现行契税政策规定征税的房屋产权转移行为。因此，对离婚后原共有房屋产权的归属人不征收契税。但对《婚姻法》第十八条规定的属于夫妻一方所有的房产，离婚时房产权属发生变化时，应按赠与征收契税。

　　2.房产抵押、抵债税收待遇不同。一是以房地产抵押不征收契税。房地产抵押是指债权人或第三人以土地使用权、房屋所有权作为履行债务的担保，当债务人逾期不履行债务时，债权人即抵押权人依法将房屋折价抵作价款或者变卖房屋优先得到清偿。房地产抵押过程中没有改变土地、房屋权属，因此，对房地产抵押行为不征收契税。但要注意的是，用抵押贷款方式购买商品房则要纳契税，依据是国税函[1999]613号文。二是以房地产抵债要征收契税。土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：①以土地、房屋权属作价投资、入股。②以土地、房屋权属抵债。③以获奖方式承受土地、房屋权属。④以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。对以土地、房屋权属抵债行为征收契税的主要原因是：第一，以土地，房屋权属抵债需要办理权属变更登记，是一种有偿的土地、房屋权属转移方式。第二，抵债与买卖具有可转换性，在购买方交付经济利益后，出售方交付土地、房屋权属前，表现为单方向的债权债务关系，这与以土地、房屋权属抵偿债务行为发生前的法律关系完全相同。换言之，买卖行为可以分成两个步骤来完成，先由购买者交付经济利益，形成债权；再由出售者以土地、房屋权属抵偿债务。

　　3．个人房产投入其企业视情况征免税。一是自然人与其个人独资企业之间无偿划转房地产权属不征契税。《财政部、国家税务总局关于自然人与其个人独资企业或—人有限责任公司之间土地房屋权属划转有关契税问题的通知》（财税[2008]142号）明确，“根据《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税[2003]184号）第七条规定：”企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税‘，自然人与其个人独资企业、一人有限责任公司之间土地、房屋权属的无偿划转属于同一投资主体内部土地、房屋权属的无偿划转，可比照上述规定不征收契税。“个人创办的独资私营企业的房产更名至自己名下，由于同属于一个投资主体，土地使用权、房屋所有权的权属未发生变更，在办理土地使用权、房屋所有权更名手续时，不征收契税。二是将个人房地产投入夫妻共同投资的有限责任公司应征契税。按照《公司法》规定，有限责任公司或股份有限责任公司作为独立的企业法人，独立拥有企业法人财产权。个人将房地产投入有限责任公司，土地使用权、房屋所有权由自然人转移到有限责任公司这个法人实体，房地产权属发生转移，应征收契税。

　　4．房地产未办理权属转移手续也可能征税。一是对未办理土地使用权证转让土地要征契税。《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函[2007]645号）规定：“土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等税收。”二是法院拍卖的房屋要缴纳契税。法院拍卖的房屋、没收非法所得后进行拍卖的房屋，因房屋所有权已发生转移，属房屋买卖性质，买入方应照章缴纳契税。值得注意的是，全资子公司承受母公司资产不征收契税。《国家税务总局关于全资子公司承受母公司资产有关契税政策的通知》（国税函[2008]514号）规定：“公司制企业在重组过程中，以名下土地、房屋权属对其全资子公司进行增资，属同一投资主体内部资产划转，对全资子公司承受母公司土地、房屋权属的行为，不征收契税。”同时，因为公司变更名称造成房屋产权证更名的不缴纳契税。根据相关法律的规定，土地房屋权属的设立、变更、转让和消灭应依法登记，涉及征收契税的主要登记类型包括：出让土地使用权初始登记、土地房屋权属转移登记、土地房屋权属分割变更登记。仅因单位名称变更而办理的土地房屋权属变更登记，不属于契税征税范围。

　　此外，《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）规定：“对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房、经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的，免征契税。”《财政部、国家税务总局关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知》（财税[2010]42号）规定：“对经营管理单位回购已分配的改造安置住房继续作为改造安置房源的，免征契税。”《财政部、国家税务总局关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》（财税[2010]88号）规定：“对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税。”对于上述本来不征收契税或者免征契税房产发生的退房，则不存在退税的问题。