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安徽省地税局关于印发安徽省房地产税收管理暂行办法的通知[全文废止] 皖地税[2005]76号 2005-06-27 税屋提示—— 各市地方税务局、省地方税务局直属局： 为加强全省房地产税收征管，提高房地产税收的科学化、精细化、规范化管理水平，促进房地产业健康发展，省地税局制定了《安徽省房地产税收管理暂行办法》（以下简称《办法》），《办法》以营业税为主线，对房地产各环节涉及的所有税种的政策、征管进行归纳整理，以便基层实际操作。现将《办法》印发给你们，请依照执行。执行中有何问题，请及时向省地税局反馈，以便进一步修改和完善。 安徽省房地产税收管理暂行办法 第一章 总则 第一条 为加强我省房地产税收征管，以营业税为主线，实现对房地产税收的科学化、精细化、规范化管理，根据《中华人民共和国税收征管理法》及其《实施细则》、《中华人民共和国营业税暂行条例》及其《实施细则》，以及相关税收法律法规规章的规定，制定本办法。 第二条 凡在我省境见风使舵取得土地使用权，从事房地产开发、房地产交易（包括房地产转让、房屋租赁）所涉及的营业税、城市维护建设税、教育费附加、资源税、城镇土地使用部、房产税、城市房地产税、土地增值税、印花税、企业所得税、个人所得税等税种，适用本办法。 第三条 从事本办法第二条规定行为的单位和个人，为本办法所称的房地产纳税义务人（以下简称纳税人）。 第四条 从事房地产开发的纳税人应当自领取营业执照之日起30日内，向生产经营地或者纳税义务发生所在地主管地税机关申报办理税务登记。 外出经营的，应按规定向土地及不动产所在地主管地税机关申报办理报验登记或税务登记手续。 主管地税机关收到纳税人的登记申请后，应及时办理登记。 第五条 从事房地产开发的纳税人应当在法律、行政法规或税务机关依照法律、行政法规的规定确定的申报期限内向机构所在地主管地税机关申报纳税。纳税人到外县（市），从事房地产开发的，应当在法律、行政法规或税务机关依照法律、行政法规的规定确定的申报期限内向上地及不动产所在地主管地税机关申报纳税。 第六条 纳税人应按照税务机关的规定，领购、开具、保管和取得税务机关统一监印制的发票。 第二章 土地使用权取得 第七条 纳税人取得的土地，属于城镇土地使用税开征范围的，自取得土地使用权至再次变更该项土地权属期间，按土地所在地的等级范围和税额标准缴纳城镇土地使用税； 纳税人取得的土地属于耕地的，自批准征用之日起满一年时申报缴纳城镇土地使用税。 纳税人取得的土地属于非耕地的，自批准征用次月起申报缴纳城镇土地使用税。 第八条 纳税人取得的国有土地使用权证书应按照“权利许可证照”缴纳印花税。 第九条 纳税人应当自取得土地使用权之日起30日内向主管地税机关报送土地使用权证书或批准文件复印件，并按照规定的期限申报缴纳城镇土地使用税。 主管地税机关应及时将土地使用税的相关信息录入征管资料，并更新城镇土地使用税数据库资料。 各级地税机关应主动与上地管理部门进行信息交流，利用土地使用权交易信息，及时掌握承受土地使用权的单位或个人名称、土地坐落位置、价格、用途、面积等信息，了解和掌握城镇土地使用税税源，加强城镇土地使用税的征收管理。 第三章 房地产开发 第十条 [条款废止]房地产开发企业将自建的不动产对外销售时，其自建行为视同提供应税劳务，按“建筑业”缴纳营业税。房地产开发企业将承建的建安工程分包或者转包给其他建安企业的，应代扣代缴营业税。在开发施工过程中收购应税未税矿产品的，应代扣代缴资源税。 第十一条 房地产开发企业在开发过程中采取各种合作方式共同开发房地产的，以项目立项人（土地使用权权利主体）确定不动产所有权人为纳税义务人。 第十二条 房地产开发企业受托建房按照收取的代建费征收“服务业一代理业”营业税。受托建房应同时满足下列条件： （一）委托建房单位有相关部门项目批准书； （二）委托建房单位具有土地使用证； （三）签有代建房屋协议，并在协议中列明所收取的“代建费”； （四）受托方不垫付资金。 受托建房的房地产开发企业不同时具备上述条件的，应按“销售不动产”征收营业税。 第十三条 单位集资建房销售给职工，属于销售不动产行为，应按“销售不动产”征收营业税；但同时满足下列条件的，暂免征收营业税。 （一）集资者为未参加房改的职工； （二）建房用地的使用权为集资者所在单位（所有）或以集资者名义购买； （三）发生的建房费由集资者全额负担，所集资金必须全部用于建房支出； （四）持有房管部门或房改办集资建房的批文。 第十四条 房地产开发企业在房地产开发过程中签订的“建筑安装工程承包合同”、“建筑工程勘察设计合同”等应税凭证应按规定缴纳印花税。 第十五条 纳税人应在项目获得批准后将项目计划批准证书和立项报告报送主管地税机关，并在项目开工后及时将建筑安装合同、工程预算报告报送主管地税机关，工程竣工后将工程决算报告报送主管地税机关。 纳税人支付建安工程款时必须取得地税机关认可的合法凭证。 第十六条 主管地税机关应实行房地产项目管理制度，根据每一个房地产项目设置管理台账，建立健全项目管理资料，并实施跟踪管理。 房地产项目管理台账内容应包括：纳税人名称、项目名称、房地产地址、建筑面积、可售面积、容积率等。 主管地税机关应积极借助计算机信息技术，加强对房地产项目登记信息的管理，建立健全项目管理数据库，规范信息录入，及时更新内容，提高对房地产项目的税源监控水平。 第十七条 各级地税机关应主动与规划部门联系，获取上地规划用途信息；与计委部门联系，获取开发项目的项目名称、计划投资情况、建筑面积等信息；与房管部门联系，获取商品房预售许可证发放时间等信息；与建委等部门联系，获取施工单位、出包合同或协议以及工程预（决）算、建设施工进度等信息，掌握房地产建设过程中有关税源情况，加强税收征收管理。 第四章 房地产转让 第十八条 房地产转让包括转让土地使用权和销售不动产的行为。转让土地使用权，是指土地使用者转让土地使用权的行为；销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为。 以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。 在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。 单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产行为。无偿赠与包括捐赠、赞助、职工福利、奖励等行为。 房地产开发企业将开发产品分配给股东或投资者、用于抵偿债务以及换取其他企事业单位、个人的非货币性资产的行为，视同销售不动产行为。 第十九条 单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，只要双方签订了在建项目转让合同并取得收入，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税： （一）转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。 （二）转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。 在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其他建设项目。 第二十条 [条款废止]销售不动产的营业额为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用。 全部价款包括取得的货币、货物或其他经济利益。 价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外费用。凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。 第二十一条 以“还本”方式销售建筑物，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除“还本”支出。 第二十二条 [条款废止]单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额征收营业税。 单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。 对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额为营业额征收营业税。对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋价款后的差额为营业额征收营业税。 第二十三条 [条款废止]营业额减除项目支付款项发生在境内的，该减除项目支付款项凭证必须是发票或合法有效凭证；支付给境外的，该减除项目支付款项凭证必须是外汇付汇凭证、外方公司的签收单据或出具的公证证明。 第二十四条 房地产开发企业动迁还原房，其偿还面积与拆迁面积相等的部分，按同类房屋的成本价格核定或按当地政府规定的成本价格标准计征“销售不动产”营业税；对超出拆迁建筑面积的部分按市场价格计征“销售不动产”营业税。 第二十五条 房地产纳税人纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。 转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其营业税纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 第二十六条 [条款废止]房地产纳税人开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质和销售方式，按下列原则分别确认收入的实现及营业税纳税义务发生时间： （一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）时，确认收入的实现及营业税的纳税义务发生时间。 （二）采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现；付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。并据此确认营业税的纳税义务发生时间。 （三）采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转帐之日确认收入的实现。并据此确认营业税的纳税义务发生时间。 （四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现及营业税的纳税义务发生时间： 1、采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现及营业税的纳税义务发生时间。 2、采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位清单时确认收入的实现及营业税的纳税义务发生时间。 3、采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现；包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。并据此确认营业税的纳税义务发生时间。 4、采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现及营业税的纳税义务发生时间。 （五）将开发产品先出租再出售的，应按以下原则确认收入的实现及营业税的纳税义务发生时间： 1、将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现。并据此确认营业税的纳税义务发生时间。 2、将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。并据此确认营业税的纳税义务发生时间。 第二十七条 凡是转让房地产并取得收入（以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为除外）的单位和个人，应当按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定缴纳土地增值税。 房地产开发企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，应预征土地增值税。具体预征方法按照《安徽省土地增值税预征管理办法》的规定执行。 纳税人转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用（包括支付的评估费用）以及在转让环节缴纳的税金（不包括契税）作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付地价款凭据的，不得扣除取得土地使用权所支付的金额。 第二十八条 [条款废止]房地产开发企业与购房者书立的商品房购销合同（协议、单据等各种具有合同性质的凭证），按“购销合同”缴纳印花税。 单位和个人从房地产开发企业购房后再销售的，按“产权转让书据”缴纳印花税。 第二十九条 纳税人（外商投资企业和外国企业除外）在缴纳营业税的同时，应当按照规定缴纳城市维护建设税及教育费附加。 第三十条 [条款废止]纳税人应按照企业所得税的有关规定申报缴纳企业所得税。 对账证健全的纳税人应实行查账征收，房地产开发企业应按规定及时结转收入、成本、费用，申报缴纳企业所得税。房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。 预计营业利润额＝预售开发产品收入×利润率 预售收入的利润率不得低于15％（含15％），由主管税务机关结合本地实际情况，按公平、公正、公开的原则分类（或分项）确定。预售开发产品完工后，企业应及时按有关规定计算已实现的销售收入，同时按规定结转其对应的销售成本，计算出已实现的利润（或亏损）额，经纳税调整后再计算出其与该项开发产品全部预计营业利润额之间的差额，再将此差额并入当期应纳税所得额。 对账证不健全的纳税人，主管税务机关应根据其实际情况确定所得税的征收方式，开发企业应按税务机关确定的征收方式申报缴纳企业所得税。 第三十一条 对个人转让不动产，应按个人所得税的有关规定申报缴纳个人所得税。 第三十二条 根据现行税法规定，下列行为，不征相关税收： （一）以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。转让股权，也不征收营业税。 （二）由于国家建设需要，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者而取得的土地及不动产补偿费不征收营业税。 国家建设需要是指《中华人民共和国土地管理法》第五十八条规定的以下情形：1、为公共利益需要使用土地的；2、为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；3、土地出让等有偿使用合同约定的使用期限已满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；4、因单位撤消、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；5、公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。 （三）[条款废止]个人将不动产无偿赠与他人，不征收营业税。 （四）房地产开发企业及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不征收营业税。 （五）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，不征收土地增值税。 （六）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体及国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，不征收土地增值税。 （七）法律法规规章规定的其他不征税行为。 第三十三条 根据现行税法规定，下列行为，免征相关税收： （一）土地使用者将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产，免征营业税。 （二）个人自建自用住房和个人购买普通住宅超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税。个人出租房屋，月营业额未达起征点的，免征营业税。个人转让普通住宅和互换自有居住用房，暂免征土地增值税。个人转让自用达五年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，免征个人所得税。 （三）纳税人按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业向职工出租的单位自有住房，暂免征收房产税、营业税。 （四）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的免征土地增值税。 （五）因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权及因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。 （六）法律法规规章规定的其他免征行为。 第三十四条 纳税人取得商品房预售许可证后，应及时报送主管地税机关备案，并按月将商品房销售明细表报送主管地税机关备案。 第三十五条 主管地税机关要跟踪了解并掌握房地产开发企业发生的房地产开发成本、费用、商品房预售和实际销售方式、收款方式、收款时间等情况，并利用契税征管中获取的房地产开发商销售商品房信息，对房地产开发企业缴税情况进行比较分析，发现问题，及时采取有效措施解决，加强房地产开发企业有关税收管理。 第三十六条 主管地税机关要主动与房管部门联系，利用契税征管中获取的房地产交易信息，掌握单位、个人在房地产二级市场转让房地产的有关信息，将转让方名称、识别号码，转让房地产的坐落地点、面积、价格与有关纳税申报资料进行比对分析，切实加强房地产二级市场转让房地产有关税收管理。 第三十七条 主管地税机关要对房地产市场进行全面跟踪，对土地使用权的取得、房地产开发、房地产交易等环节税源进行监控，逐步建立房地产税源信息数据库，通过信息比对堵塞税收漏洞。 对从相关部门以及纳税申报过程中取得的信息进行整合归集，完善房地产企业户籍资料和其他纳税人户籍资料，做到数据集中、信息共享、方便查询、促进管理。 第三十八条 各级税务机关应采取措施，简化办税程序，优化纳税服务，方便纳税人。对转让或承受房地产应缴纳的税收，凡可在一个窗口一并征收的，可在交易双方办理产权过户时一并征收。为了方便纳税人，及时掌握二手房交易价格情况，可在契税征收场所或房地产权属登记场所代开财产转让销售发票。 第五章 房屋租赁 第三十九条 房地产开发企业建造的商品房已使用或出租、出借的，应按规定征收房产税。自用和出借的，自房屋使用或交付之次月起分别由产权人和使用人缴纳房产税，计税依据为自用和出借部分房屋开发成本扣除30％后的余值。城镇土地使用税由拥有土地使用权人缴纳。 第四十条 房地产开发企业将开发产品售前出租，包括将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售给他人的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，缴纳营业税和房产税等；融资租赁期满后产权转移给承租方的，按房产余值计算征收房产税。 第四十一条 [条款废止]对单位和个人出租房屋，应按取得的租金收入缴纳5%的营业税和12％的房产税；但对按租金收入计征房产税低于按房产余值计征房产税的，按房产余值计征房产税。 对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，按其取得的租金收入减按3％的税率征收营业税和4％的税率征收房产税。个人所得税减按10％的税率征收。 [部分废止]转租房屋，营业税按其取得的租金收入为营业额征收 租赁双方签订的房屋租赁合同按“财产租赁合同”缴纳印花税。 第四十二条 纳税人应及时将租赁合同和在房管部门办理的房屋租赁登记备案资料报送主管地税机关。 第四十三条 主管地税机关应主动与房地产管理部门联系，了解房屋租赁备案登记情况，综合利用有关信息资料，加强对房地产出租应缴纳的营业税等税种的管理。对个人出租房屋，应充分利用社会力量加强管理，可委托街道、居民委员会，流动人员管理机构等代征有关税收，并按规定付给代征手续费。要加强对代征单位业务指导，定期检查了解代征情况，及时研究代征工作中遇到的问题。 第六章 附则 第四十四条 纳税人涉及的其他税、费（基金）及未尽事宜按现行有关规定执行。 第四十五条 从事房地产开发的纳税人兼有不同税目应税行为的，应当分别核算不同税目的营业额，未分别核算营业额的，从高适用税率。兼营免税、减税项目的，应当单独核算免税、减税项目的营业额，未单独核算营业额的，不得免税、减税。 第四十六条 纳税人违反本办法规定的，依照《中华人民共和国税收征收管理法》及其他有关规定予以处理。 第四十七条 本办法自2005年7月1日起执行。 |
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