厦门市地方税务局公告2015年第3号：《厦门市土地增值税清算管理办法》解读稿

(十九)明确装修费用扣除规则(第38条)
1.纳税人销售已装修的房屋，其实际发生的合理的装修费用可以计入房地产开发成本。
2.纳税人销售已装修房产，应当在《房地产买卖合同》或补充合同中明确约定。
3.纳税人发生的装修业务支出应当是真实的，不得虚构装修业务、虚列装修费用。纳税人住宅的装修标准应当符合《商品住宅装修一次到位实施细则》(建住房[2002]190号)以及厦门市人民政府发布的规定。
4.纳税人销售已装修的房屋，其发生的可移动家电、可移动家具、日用品、装饰用品等装修费用不予扣除。
5.纳税人于所开发房地产以外单独建造样板房的，其建造成本和装修费用不得计入房地产开发成本。纳税人于所转让房地产以外建造的售楼处所发生的费用以及装修费用以及利用开发产品作为售楼处所发生的装修支出，不予扣除。

(二十)细化公共配套费要求及处理规则(第39条)
1.证明材料要求。公共配套设施产权确实属于全体业主所有或无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，应当提供业主委员会或政府、公用事业单位的接收书面文件。
因政府、公用事业单位原因不能及时接收公共配套设施的，经接收单位或者政府部门出具书面证明的，其成本、费用予以扣除。因业主委员会尚未成立、无法办理移交手续的，应当提交书面说明、纳税人董事会决议以及在厦门市主流媒体刊登公告的报样。
2.公共配套设施分期开发的扣除。房地产项目分期开发但公共配套设施滞后建设的，在部分公共配套设施已建设、费用已实际发生并且已取得合法有效凭证的情况下，可按照各分期清算项目可售建筑面积占项目总可售建筑面积的比例计算清算项目可扣除的公共配套设施费，但不得超过已实际发生的金额。
3.按规定向建设部门缴纳的市政配套设施费、人防工程异地建设费以及按照《厦门市住宅区公共设施专用基金管理暂行办法》的规定缴纳的住宅区公共设施专用基金，并取得合法有效票据的，予以扣除。
4.公共配套设施转为企业自用或用于出租等商业用途时，不予扣除相应的成本、费用。纳税人进行土地增值税清算时已将公共配套设施费计入房地产开发成本，而之后将公共配套设施对外转让的，应当单独进行土地增值税清算，且其扣除项目金额确认为零。

(二十一)细化房地产开发费用中利息支出的规定(第41条)
1.明确金融机构范围。金融机构，是指取得中国银行业监督管理委员会发放的允许进行金融贷款业务许可证的金融单位。
2.“能够按转让房地产项目计算分摊”是指纳税人能够按照《企业会计准则》或《企业会计制度》的规定准确核算不同开发项目应当予以资本化的利息。
3.“同类同期贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下，商业银行提供贷款的利率。该利率既可以是商业银行公布的同类同期平均利率，也可以是商业银行对某些企业提供的实际贷款利率，但该利率应当符合法律规定。
4.纳税人向金融机构支付的财务咨询费等非利息性质的款项以及因逾期还款，金融机构收取的超过贷款期限的利息、罚息、罚款等款项，不得作为利息支出扣除。

(二十二)明确与转让房地产有关的税金的计算规则(第43条)
纳税人办理清算申报时，在计算各类型房地产与转让房地产有关的税金时，按照与收入匹配原则计算、扣除，但扣除的前提是纳税人应当已申报、缴纳税金。

(二十三)明确核定征收机关和核定征收方式(第45条) 
1.主管税务机关和稽查局均可采取核定征收方式进行土地增值税清算。
2.符合土地增值税核定征收条件的，且税务机关认为确实需要对清算项目进行核定征收的，经税务人员核查、税务机关集体审议后，可采取以下方式之一核定：
(1)税务机关发现纳税人办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。
(2)纳税人有符合规定核定征收情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按照征收率核定征收土地增值税。

(二十四)清算后再转让房地产税金的处理(第49条)
清算后再转让的房地产，清算后销售或有偿转让产生的与房地产转让有关的税金在土地增值税清算时予以扣除。

(二十五)税收优惠的申请(第52条)
纳税人按照《办法》第十七条规定办理清算申报时，其自行申报的普通住宅部分增值率未超过20%的，主管税务机关清算审核后或稽查部门检查后确实符合免征土地增值税条件的，由纳税人提出书面申请，主管税务机关按照审批程序办理免税审批手续。

(二十六)土地增值税清算中纳税人违法行为的处理(第53条)
纳税人存在未及时、如实进行土地增值税清算申报、提供虚假纳税资料、逃避缴纳税款等税收违法行为的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等规定进行处罚，应移送公安机关处理的，按规定移送。

四、关于新旧《办法》衔接问题
《办法》自2015年5月1日起生效。《办法》生效前已收到主管税务机关清算受理通知书或稽查部门税务检查通知书的土地增值税清算项目，仍继续按《厦门市地方税务局关于印发<厦门市房地产开发企业土地增值税清算管理办法>的通知》(厦地税发[2010]16号)处理。