物业公司向业主或租户收取水电费涉税处理

昨天微信的朋友圈里，快乐的自来水在哗哗哗地流，洋溢着幸福的微笑。这是怎么回事呢？

网传北京市海淀区国税局明确了这样一个政策，网传资料里边有截图：

物业公司转售水电的情形，暂按如下规定处理：经请示市局，市局口头答复物业公司转售自来水可选择按3%简易征收进行备案。如市局有后续通知，我科将及时通知各税务所。

这份材料叫《海淀区国税局近期营改增事项问题明确（二）》

这份材料的真假及来源无法查实，我们仅就这一政策本身涉及的内容进行讨论。

营改增以后，物业公司向业主或者租户收取的水电费一般有两种处理模式：一是代收代付模式，二是转售转卖模式。

代收代付模式主要是利用营改增财税【2016】36号文附件1第三十七条规定，销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：

（一）代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。

（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。按照这一规定，物业公司收取的水电费，视为代委托方（自来水公司、供电局）收取款项并由委托方以其自身名义开具发票给业主或者租户。目前这一规定存在的操作难点是“代收容易出票难”，物业公司代收很方便，但是水电企业去很难实现将发票开给业主或者租户，主要是因为水表或者电表的登记人与实际使用水电的消费主体不一定一致，而且还有不少电表水表按照门牌号码登记。

转售转卖模式在北京市国税局网站发布的北京市的营改增问答中得到明确，大体操作思路是物业公司向业主或者租户开具水电费发票，水电企业向物业公司开具发票专票，进销相抵。这里存在的问题是自来水，物业企业销售自来水通常认为不符合财税【2009】9号文第三条规定的简易条件，只能按照13%计税，但属于一般纳税人的自来水公司销售自来水则可以依据9号文适用按照3%的征收率征收增值税。物业公司认为我收客户自来水含税价113，需要计提销项税额13元，记收入100，但是我113全盘交给自来水公司，自来水公司给我开3.29的进项，计成本费用109.71，这里明摆着收入100-成本费用109.71=-9.71，我吃大亏了。物业公司向税务部门抱委屈，税务部门急人所难，《海淀区国税局近期营改增事项问题明确（二）》给出这样一个按照征收率平进平出的政策，你开票也改成销售收入109.71，税额3.29，征收率3%。这也确实难为海淀区国税局了，因为这样给政策，尤其是物业公司销售自来水环节的简易，其实也没有财政部或者税务总局文件的支持，实在是不得已而为之。

看来还是需要总局来明确一下自来水的问题。

相关政策——国家税务总局公告2016年第54号 国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告