房地产开发企业建造的商品房在出售前要缴纳房产税吗？

房地产开发企业建造商品房的主要目的是通过销售以获得利润，房地产开发企业从拿地到最终销售商品房会涉及不少税种，近日有企业来电咨询，问企业自行开发建造的商品房在出售前要不要缴纳房产税?

一、基本规定

（一）纳税人

根据《房产税暂行条例》规定，企业拥有房屋产权按规定要缴纳房产税。房产税由产权所有人缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。

（二）计算口径

根据《房产税暂行条例》第三条规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区直辖市人民政府规定。

根据《房产税暂行条例》第四条规定，房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。

例1：A公司向B公司购入一幢办公楼，建筑面积5000平方米，房屋总价24000万元，于2016年12月10日办理过户，2016年12月28日，A公司取得房屋权利证。办公楼一半自用，另一半租给C公司，租期为2017年1月1日至2019年12月31日，年租金500万元。计算A公司年应缴纳的房产税（减除幅度为20%）。

解析：因为办公楼一半自用，另一半租给C公司，所以：

从价计征的房产税=12000×(1-20%)×1.2%=115.2万元

从租计征的房产税=500×12%=60万元。

二、房地产开发企业商品房征免房产税规定

（一）政策依据

根据国税发[2003]89号文件之规定，房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

（二）案例分析

例2：某房地产开发公司于2016年12月完成了A项目商品房的开发建造和装修，商品房建筑面积为50000平方米，造价10亿元，其中200平方米暂作公司办公之用；500平方米对外出租，年租金60万元。计算该公司年应缴纳的房产税（减除幅度为20%）。

解析：根据国税发[2003]89号文件规定，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。因此，该公司年应缴纳的房产税为：

从价计征的房产税=400×(1-20%)×1.2%=3.84万元

从租计征的房产税=60×12%=7.2万元。