先拿地后办证的土地如何计征房产税

    近日，某地税务局在评估某企业时，系统推送如下疑点：企业涉及土地出让，应核查相关房产税、城镇土地使用税是否缴纳。经税务机关实地核查，该企业需补申报缴纳房产税11101.11元、城镇土地使用税37333.52元。本文通过此例，分析说明先拿地后办证的土地价值应如何计征房产税。

 

    基本案情

 

    经实地核查，该企业房产面积为8532平方米，土地出让合同中土地面积10352平方米，宗地容积率大于0.5，实际缴纳土地出让金81万元，土地出让合同中出让金额203万元。纳税人认为由于该公司土地出让金未缴足，实际缴纳土地出让金81万元，土地出让合同中出让金额203万元，未取得土地使用证，且与政府约定实际要支付的出让金与企业实现的销售额不同。取得土地使用证时，企业和政府再行结账，企业只负担自己应负担的出让金，不足部分由政府负担，所以纳税人认为应先行按企业实际支付的出让金81万元计入房产原值。税务机关认为，计入房产原值计税的土地价款应为203万元，纳税义务发生的时间应以签有土地出让合同为准，行为实质和相关证据材料足以支撑事实认定。

 

    政策依据

 

    根据《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）规定，无论会计上如何核算，都要将土地价款并入房产原值缴纳房产税，土地价款包括实际支付的土地价款和土地开发费用。因此，无论该纳税人财务会计上如何记账，均应认定203万元为土地价款，应并入房产原值。根据《国家税务总局关于通过招拍挂方式取得土地缴纳城镇土地使用税问题的公告》（国家税务总局公告2014年第74号）规定，通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，不属于新征用的耕地，纳税人应按照《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）第二条规定，从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

    因此，纳税人提出的取得土地使用证后再按照实际支付价款缴纳，不符合相关纳税义务发生时间的规定。税务机关调取了国土部门该企业土地出让合同的信息予以佐证，经核查，该企业2014年6月前房产在基建当中，从2014年7月起房产投入使用。核查后，税务机关将土地价值203万元并入房产原值5957122.10元中， 2014年应纳房产税33545.91元，企业已申报缴纳22444.8元，核查需补申报缴纳房产税11101.11元。同时，核查发现2013年7月份起使用土地面积为18666.76平方米，2013年该企业应缴需补缴城镇土地使用税37333.52元。

 

    案例启示

 

    通过这个评估案例，有以下几点启示：

 

    政策的应用要注重理论联系实际。房产税、城镇土地使用税两税的政策业务和计算看似很简单，但税源实际情况却很复杂。该案从纳税人的实际账务处理上看，纳税人的要求是合理的，但是评估人员没有就账看账，而是通过获取第三方的信息，征收了该笔税款，如果平时不注重政策业务和实际情况相结合，这笔税款就有可能擦肩而过。

 

    要充分发挥部门联合治税效应。本案中，企业先拿地后办证，税务机关无法从国土办证信息中发现疑点。在实际工作中，只有及时与政府、国土等多部门联系，取得相关信息，才能征足办证之前的房产税和城镇土地使用税。

 

    要全面考虑征管实际中的各类情况。此案的争议问题在实际征管中不少，预缴部分出让金、延迟拿地或者部分延迟拿地、甚至是不再办证拿地的问题在实际操作中确实存在，其中有纳税人的原因，也有政府部门的原因，是否应适当考虑受让方的权益，同时也考虑行政执法的合理性，还要考虑最终如果确实有土地的返还款，已按照全款征收的是否要退税（加利息），最终不拿地的是否退税，目前尚未有具体的文件规定。

 

    (作者单位：江苏省南通市海安地税局)