房地产企业“营改增”纳税评估：隐瞒销售收入问题

　　隐瞒销售收入也是房地产企业增值税纳税评估中常见的问题，具体有以下几种情况需要注意：

　　一是价外费用不计税。根据财税【2016】36号第三十七条规定，“销售额为纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，但不包括同时符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费；以委托方名义开具发票代委托方收取的款项”。因此，如果企业的代收费不能符合以上条件，如纳入开发产品价内或由企业开具发票的都应该作为价外费用合并进入计税销售额。

　　二是利用其他应收或应付往来户隐藏收入。收到客户定金、违约金等，通过记入其他应付款往来户核算，不纳入计税收入；将售房款挂在其他应付往来账上或直接冲减开发成本；将企业暂时不用的资金记入其他应收账款，低价或免息借给股东、法定代表人或关联企业，不按规定收取利息，逃避缴纳增值税。

　　三是设置帐外帐。收到银行拨付按揭款后，不入账或直接抵付进料款，形成账外收入，或记入“短期借款”科目；将实际取得的租金或销售收入在账外循环或在关联企业记账；销售车库、阁楼自制收款收据，不开发票，账外循环。

　　四是假借各种名义，隐瞒收入。如转让在建项目，以未办理立项人和土地使用人的更名手续为名，不计收入；棚户区改造项目专项建设基金，性质为房款，以未签补偿协议为名，不预缴税款；以是本公司股东及关联企业为名，以明显偏低的价格销售；售后回租业务，以未实际收到那么多款项为由，用销售收入抵减应付给业主的租金即差额部分入账；采取银行按揭方式销售开发产品，约定了企业为购买方的按揭贷款提供担保，以为购买方提供贷款担保为由，把其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）从销售收入中减除。

　　五是采取委托方式销售少记收入。（1）采取支付手续费方式委托销售开发产品的，以销售合同或协议中约定的价款扣除手续费后的金额确认收入；（2）采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，按合同价格确认了收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于确认了收入的实现。（3）采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，按基价确认了收入的实现，并且从销售收入了减除了企业按规定支付受托方的分成额；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，按销售合同或协议约定的价格确认了收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，没有按基价加上按规定取得的分成额确认收入的实现。

　　六是视同销售不计入应税收入。如：虚拟赠予行为，将房地产商品无偿赠送他人或企业；房地产企业用实物赠送搞宣传促销；将房地产商品用于换取其他单位和个人的非货币性资产、对外投资、职工福利、赞助、奖励、分配给股东或投资人等；以商品房抵付施工单位工程款、银行贷款、广告费；以出租土地使用权为代价换取房屋所有权；以房换地及以地换房。

　　七是其他手段。超规划私建、违建开发产品及附属设施，销售时不使用正规发票，用内部收据隐匿收入；采取低价开票方式，少计销售收入等；假代建，真开发，双方均不缴纳税金；分解售房款收入，将部分款项开具收款收据，隐匿收入；故意错列会计科目不记收入等。