建标[2000]205号 建设部标准定额研究所关于发布《房地产开发项目经济评价方法》的通知

　　第六章 房地产开发项目财务评价

　　第五十一条 房地产项目财务评价是在房地产市场调查与预测，项目策划，投资、成本与费用估算，收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的财务盈利能力、清偿能力和资金平衡能力进行分析。

　　第五十二条 应编制的基本财务报表主要有：现金流量表、资金来源与运用表和损益表。

　　基本财务报表按照独立法人房地产项目(项目公司)的要求进行科目设置;

　　非独立法人房地产项目基本财务报表的科目设置，可参照独立法人项目进行，但应注意费用与效益在项目上的合理分摊。

　　第五十三条 现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期的现金流入和现金流出，用以计算各项动态和静态评价指标，进行房地产项目财务盈利能力分析。

　　按照投资计算基础的不同，现金流量表一般分为：

　　一、全部投资现金流量表。该表不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础，用以计算全部投资财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标，考察房地产项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案(不论其资金来源及利息多少)进行比较建立共同的基础。

　　二、资本金现金流量表。该表从投资者角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算自有资金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目自有资金的盈利能力。

　　三、投资者各方现金流量表。该表以投资者各方的出资额作为计算基础，用以计算投资者各方财务内部收益率、财务净现值等评价指标，反映投资者各方投入资本的盈利能力。

　　第五十四条 资金来源与运用表反映房地产项目开发经营期各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。

　　第五十五条 损益表反映房地产项目开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况，用以计算投资利润率、资本金利润率等评价指标。

　　一、利润总额的计算

　　利润总额=经营收入-经营成本-管理费用-销售费用-财务费用-经营税金及附加-土地增值税

　　经营收入=销售收入+租金收入+自营收入

　　销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入

　　租金收入=出租房租金收入+出租土地租金收入

　　经营税金及附加=营业税+城市维护建设税+教育费附加

　　经营成本=土地转让成本+商品房销售成本+配套设施销售成本+出租房经营成本

　　二、弥补亏损

　　房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在五年内延续弥补;五年内不足弥补的，用税后利润弥补。

　　三、利润分配

　　房地产开发企业交纳所得税后的利润，一般按照下列顺序分配：

　　1、弥补企业以前年度亏损。

　　2、提取法定盈余公积金。法定盈余公积金按照税后利润扣除前项后的10%提取，法定公积金已达到注册资本的50%时可不再提取。

　　3、提取公益金。

　　4、向投资者分配利润。

　　第五十六条 财务盈利能力分析主要是考察房地产项目的财务盈利能力水平。根据房地产项目研究阶段、研究深度以及项目类型的不同，可以通过上述基本报表，有选择地计算下列评价指标：

　　一、财务内部收益率(FIRR)

　　房地产项目的财务内部收益率是指房地产项目在整个开发经营期内各期净现金流量现值累计等于零时的折现率。其表示式为：

　　n

　　∑(CI-CO)t[(1+FIRR)]-t次方=0

　　t=1

　　式中：

　　CI——现金流入量;

　　CO——现金流出量;

　　(CI-CO)t——第t期的净现金流量;

　　n——开发经营期。

　　财务内部收益率可根据财务现金流量表中的净现金流量用试差法求取。在财务评价中，将求出的全部投资或资本金(投资者的实际出资额)财务内部收益率与投资者设定的折现率Ic或可接受的最低收益率(MARR)比较，当FIRR≥MARR时，即认为其盈利能力已满足最低要求，在财务上是可以考虑接受的。

　　当计算求出的财务内部收益率以季节为期间时(半年时类同)，应将其换算为以年为期间的财务内部收益率之后，再与企业最低满意收益率进行比较。其换算公式为：

　　FIRR年=[(1+FIRR季)4次方-1]×100%

　　二、财务净现值(FNPV)

　　财务净现值是指按照投资者最低满意收益率或设定的折现率(ic)，将房地产项目开发经营期内各期净现金流量折现到开发期初的现值之和。其表达式为：

　　n

　　FNPV=∑(CI-CO)t[(1+ic )]-t次方

　　t=1

　　财务净现值可根据财务现金流量表计算求得。财务净现值大于或等于零的房地产项目，在财务上是可以考虑接受的。

　　三、投资回收期(主要适用于出租和自营的房地产项目)

　　1、投资回收期(Pt)

　　静态投资回收期是指以房地产项目的净收益抵偿总投资所需要的时间。一般以年表示，并从房地产项目开发开始年算起。其表达式为：

　　Pt

　　∑(CI-CO)t=0

　　t=1

　　投资回收期可根据财务现金流量表(全部投资)中累计净现金流量求得。其详细计算公式为：

　　投资回收期=(累计净现金流量开始出现正值期数-1)+(上期累计现金流量的绝对值÷当期净现金流量)

　　再换算成年。

　　四、投资利润率

　　投资利润率=年利润总额或年平均利润总额÷总投资×100%

　　其中：总投资=自有资金+借贷资金

　　五、资本金净利润率

　　自有资金净利润率=年所得税后利润总额或年平均所得税后利润总额÷资本金×100%

　　第五十七条 房地产项目清偿能力分析主要是考察房地产项目开发经营期内各期的财务状况及偿债能力。

　　一、借款利息的计算

　　1、有效期利率

　　有效期利率=[1+(r/m)]m次方-1

　　式中：r——名义年利率;

　　m——每年计息次数。

　　2、利息计算方法

　　(1)按期计息时，为简化计算，假定借款发生当期均在期中支用，按半期计息，其后各期按全期计息;还款当期按期末偿还，按全期计息。每期应计利息的近似计算公式为：

　　每期应计利息=(期初借款本息累计+本期借款÷2)×利率

　　(2)等额偿还本金和利息总额的计算公式：

　　A=Ic×i(1+i)n次方/[(1+i)n次方-1]

　　式中：A——每期的还本付息额;

　　Ic——宽限期末固定资产投资和开发产品成本的借款本金或本息与初始经营资金借款本金之和;

　　i——期利率;

　　n——贷款方要求的借款偿还时间(由还款期开始计算)。

　　还本付息中偿还的本金和利息各期不等，偿还的本金部分将逐期增多，支付的利息部分将逐期减少，其计算公式为：

　　每期支付利息=期初本金累计×期利率

　　每期偿还本金=A-每期支付利息

　　期初本金累计=Ic-本期以前各期偿还本金累计

　　(3)等额还本，利息照付计算公式：

　　At=Ic/n+Ic×[1-(t-1)/n]×i

　　式中：At——第t期还本付息额

　　等额还本，利息照付：各期之间的本金及利息之和是不等的，偿还期内每期偿还的本金额是相等的，利息将随本金逐期偿还而减少;其计算公式为：

　　每期支付利息=期初本金累计×期利率

　　每期偿还本金=Ic/n

　　国外借款除支付银行利息外，还要另计管理费和承诺费等财务费用;为简化计算，可采用适当提高利率的方法进行处理。

　　二、借款偿还期的计算

　　1、国内借款偿还期

　　具有自营的房地产项目，应计算国内借款偿还期。产品租售的房地产项目一般可不计算国内借款偿还期。

　　国内借款偿还期是指在国家规定及房地产项目具体财务条件下，房地产项目开发经营期内使用可用作还款的利润、折旧、摊销及其他还款资金偿还房地产项目借款(Id)所需要的时间。其计算公式为：

　　Pd

　　Id=∑Rt

　　t=1

　　式中：Pd——国内借款偿还期，从借款开始期计算;

　　Rt——第t期可用于还款的资金，包括：利润、折旧、摊销及其他还款资金。

　　借款偿还期可由资金来源与运用表及国内借款还本付息计算表直接计算;其详细计算公式为：

　　Pd=借款偿还后开始出现盈余期数-开始借款期数+(当期偿还借款额÷当期可用于还款的资金额)

　　2、国外借款偿还期

　　涉及利用外资的房地产项目，其国外借款的还本利息，一般是按已经明确或预计可能的借款偿还条件(包括宽限期、偿还期及偿还方式等)计算。当借款偿还期满足贷款机构的要求期限时，即认为房地产项目具有清偿能力。

　　第五十八条 资金平衡分析主要是考察房地产项目开发经营期间的资金平衡状况。作为房地产项目开发经营的必要条件，各期累计盈余资金不应出现负值(即资金缺口)。如果出现资金缺口，应采取适当的措施(如短期贷款等)予以解决。

　　资金平衡分析一般通过资金来源与运用表进行。

　　第七章 房地产开发项目不确定性分析

　　第五十九条 房地产项目不确定性分析是分析未来不确定性因素对项目的影响进行分析，分析这些不确定性因素对项目可能造成的风险。不确定性分析是房地产项目经济评价的重要组成部分，对房地产项目投资决策的成败有着重要的影响。房地产项目不确定性分析可以帮助投资者根据房地产项目投资风险的大小和特点，确定合理的投资收益水平，提出控制风险的方案，有重点地加强对投资风险的防范和控制。

　　第六十条 房地产项目不确定性分析主要包括敏感性分析、临界点分析和概率分析;进行不确定性分析的因素主要有：租售价格、销售进度、出租比例、可租售房地产面积、开发周期、项目总投资、土地费用、建安工程费、融资比例、融资成本等。

　　第六十一条 敏感性分析是通过分析、预测房地产项目不确定性因素发生变化时，对项目成败和经济效益产生的影响;通过确定这些因素的影响程度，判断房地产项目经济效益对于各个影响因素的敏感性，并从中找出对于房地产项目经济效益影响较大的不确定性因素。

　　房地产项目敏感性分析主要包括以下几个步骤：

　　一、确定用于敏感性分析的经济评价指标。通常采用的指标有：项目内部收益率、必要时亦可选用其他指标。在具体选定时，应考虑分析的目的、显示的直观性、敏感性、以及计算的复杂程度。

　　二、确定不确定性因素可能的变动范围，

　　三、计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值。

　　四、通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的变动因素，作进一步的分析。

　　进行房地产项目敏感性分析时，可以采用列表的方法表示不确定性因素的相对变动而引起评价指标相对变动的幅度，也可以采用敏感性分析图对多个不确定性因素进行比较。

　　第六十二条 临界点分析是分析计算一个或多个不确定性因素变化时，房地产项目达到允许的最低经济效益时的极限值，并以不确定性因素的临界值组合显示项目的风险程度。不确定性因素临界值的分析计算可以采用列表或图解的方法。通常进行的临界点分析有：

　　一、 最低售价和最低销售量、最低租金

　　售价和销售量是房地产项目重要的不确定性因素，能否在预定的价格下销售出预想的数量，通常是房地产项目成败的关键。最低售价是指房地产项目产品售价下降到预定可接受的最低盈利水平时的价格，售价低于这一价格时，项目盈利水平将不能满足预定的要求。最低销售量是指在预定的房屋售价下，要达到预定的最低盈利水平，所必须达到的销售量。最低售价与预测售价之间的差距越大，最低销售量与房地产产品商品量之间的差距越大，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。

　　当房地产产品以出租为主时，可相应进行最低租金和最高空置率的分析。

　　二、最高土地取得价格

　　土地费用是影响房地产项目盈利性的重要因素，是重要的不确定性因素。最高土地价格是指在房地产项目销售额和其费用不变的条件下，保持预期收益水平所能承受的最高土地费用。当土地费用超过这一价格时，项目将无法获得足够的收益。最高土地取得价格与实际估测的土地价格之间差距越大，最高土地取得价格越高，房地产项目承受土地使用权价格风险的能力就越强。

　　三、最高工程费用

　　最高工程费用是指在预定销售额下，满足预期的项目收益要求所能承受的最高工程费用。当土地开发工程量不大时，最高工程费用是指最高建筑安装工程费用。最高工程费用与预测的可能工程费用之间差距越大，说明房地产项目承受工程费用增加风险的能力越强。

　　第六十三条 概率分析是使用概率研究预测不确定性因素对房地产项目经济效益影响的一种定量分析方法，通过预分析不确定性因素的概率分布，计算在不同概率分布条件下房地产项目经济评价指标的期望值，说明房地产项目在特定收益状态下的风险程度。概率分析的一般步骤为：

　　一、列出需要进行概率分析的不确定性因素;

　　二、选择概率分析使用的经济评价指标;

　　三、分析确定每个不确定性因素的概率分布;

　　四、进行概率计算，求出评价指标的期望值、达到临界点的累计概率等分析指标。

　　第八章 房地产开发项目方案比选

　　第六十四条 房地产项目方案比选是寻求合理的房地产开发方案的必要手段。对于房地产项目策划中提出的各种可供选择的开发经营方案，应首先进行经济分析和计算，筛选出满足最低满意收益率要求的可供比较方案，并在此基础上进行方案比选。

　　第六十五条 在进行可供比较方案的比选时，应注意各方案之间的可比性，遵循费用与效益计算口径对应一致的原则，并根据项目实际情况，选择适当的经济评价指标作为比选指标。通常采用的房地产项目方案比选指标有：

　　一、差额投资内部收益率(△IRR)

　　差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率。其表达式为：

　　n

　　∑[(CI-CO)′t-(CI-CO)″t](1+△IRR)-t次方=0

　　t=1

　　式中：(CI-CO)′t——投资大的方案第t期净现金流量;

　　(CI-CO)″t——投资小的方案第t期净现金流量;

　　n——开发经营期。

　　在进行方案比选时，可将上述求得的差额投资内部收益率与投资者的最低满意收益率(MARR)进行比较，当△IRR≥MARR时，以投资大的方案为优选方案;反之，以投资小的方案为优选方案。当多个方案比选时，首先按投资由小到大排序，再依次就相邻方案两两比选，从中确定优选方案。

　　二、净现值(NPV)

　　n

　　NPV=∑(CI-CO)t(1+ic)-t次方

　　t=1

　　在进行方案比选时，以净现值大的方案为优选方案。

　　三、等额年值(AW)

　　AW=NPV×ic (1+ic)n次方/[(1+ic)n次方-1]

　　在进行方案比选时，以等额年值大的方案为优选方案。

　　第六十六条 当可供比较方案的开发经营期相同时，可直接选用差额投资内部收益率、净现值或等额年值指标进行方案比选。当开发经营期不同时，宜采用等额年值指标进行比选。如果采用差额投资内部收益率指标或净现值指标进行方案比选时，应首先对各可供比较方案的开发经营期和计算方法作适当处理后再进行比选。

　　第六十七条 对于开发经营期较短的出售型房地产项目，也可直接采用利润总额、投资利润率等静态指标进行方案比选。

　　第六十八条 对效益相同或基本相同的房地产项目方案进行比选时，为简化用费用现值指标和等额年费用指标直接进行项目方案费用部分的比选。

　　一、费用现值(PC)指标

　　n

　　PC=∑(C-B)t(1+ic)-t次方

　　t=1

　　式中：C——第t期投入总额;

　　B——期末余值回收。

　　在进行方案比选时，以费用现值小的方案为优选方案。

　　二、等额年费用(AC)指标

　　AC=PC×ic (1+ic)n/[(1+ic)n-1]

　　在进行方案比选时，以等额年费用小的方案为优选方案。

　　第九章 房地产开发项目综合评价

　　第六十九条 房地产项目综合评价是从区域社会经济发展的角度，考察房地产项目的效益和费用，评价房地产项目的合理性。

　　房地产项目综合评价包括综合盈利能力分析和社会影响分析。

　　第七十条 综合评价中项目的效益是指房地产项目对区域经济的贡献，分为直接效益和间接效益。

　　一、直接效益是指在房地产项目范围内，政府能够得到的收益，一般包括下列方面：

　　1、出让国有土地使用权所得的收益。

　　2、因土地使用权转让而得到的收益，如土地增值税等。

　　3、项目范围内的工商企业缴纳的税费，如房产税、土地使用税、车船使用税、印花税、进口关税和增值税、营业税、城市维护建设税及教育费附加、消费税、资源税、所得税等。

　　4、项目范围内基础设施的收益，如供电增容费、供水增容费、排水增容费、城市增容费、电费、水费、电讯费等。

　　二、间接效益是指由房地产项目引起的，在项目直接效益中未得到反映的那部分效益。主要有：增加地区就业人口、繁荣地区商贸服务、促进地区旅游业发展等带来的收益。

　　第七十一条 综合评价中项目的费用是指区域经济为项目付出的代价，分为直接费用和间接费用。

　　一、直接费用是指在项目范围内，政府所花费的投资和经营管理费用。一般包括下列方面：

　　1、征地费用。

　　2、土地开发和基础设施投资费用。

　　3、建筑工程和城市配套设施费用。

　　4、经营管理费用。

　　二、间接费用是指由项目引起的，在直接费用中未得到反映的那部分费用。

　　主要有：在项目范围外为项目配套的基础设施投资、为满足项目需要而引起的基础服务供应缺口使区域经济产生的损失等。当基础服务(如电力)供不应求时，为满足项目需求而使区域经济产生的损失，可用该项服务的当地最高价格计算。

　　第七十二条 综合评价应遵循费用与效益计算口径对应一致的原则，防止重复计算或漏算。例如：

　　一、具有行政职能的开发企业在开发过程中上缴政府的税费，如耕地占用税、建设期间的土地使用税等，在综合评价中应视作区域经济中的转移支付，不计为项目的效益或费用。外资或一般商业性开发企业在开发过程中上缴政府的税费，在综合评价中应作为效益处理。

　　二、同类基础服务在不同情况下，可能使项目产生不同的效益和费用，对此应注意识别。以电力供应为例，见下表。

　　项目供电的效益与费用识别

　　与供电有关的项目效果

　　电力供应特点效益费用

　　电厂在项目范围外 供电增容费、电力销售 输变电投资、经营管理费用收入减去电力购进支出

　　电厂在项目范围内， 供电增容费、电力销售收入 全部电力投资、经营管理费用由具有行政职能的开发企业投资经营电厂在项目范围内， 税费收入无由独立的电力公司投资经营

　　第七十三条 盈利能力分析

　　一、综合评价盈利能力分析是根据房地产项目的直接效益和直接费用、以及可以用货币计量的间接效益和间接费用，计算经济内部收益率和投资回收期指标，考察房地产项目投资的盈利水平。

　　1、经济内部收益率(EIRR)

　　经济内部收益率是指房地产项目在整个计算期内，各期净现金流量现值等于零时的折现率。它反映房地产项目所占用资金的盈利率，是考察房地产项目盈利能力的动态评价指标。其表达式为：

　　n

　　∑(CI-CO)t(1+EIRR)-t次方=0

　　t=1

　　经济内部收益率可根据综合评价现金流量表中的净现金流量用试差法计算求得，并可与政府的期望收益值或银行的贷款利率进行比较，判断项目的盈利能力。

　　二、综合评价盈利能力分析的主要报表是综合评价现金流量表。该表不分投资资金来源，以全部投资作为计算的基础，用以计算经济内部收益率指标，考察房地产项目的盈利能力。房地产项目的计算期，可根据项目的实际情况自行确定，一般可不超过10年。

　　第七十四条 社会影响分析是对房地产项目难以用货币计量的间接效益和间接费用，就其影响作出定性和定量的描述。社会影响分析主要包括下列内容：

　　一、就业效果分析。

　　就业效果分析主要是指考察房地产项目对区域劳动力就业的影响。如果当地并无就业压力，项目范围内主要使用外来劳动力，则不必进行就业效果分析。就业效果以就业成本和就业密度两项指标来进行描述，并可与当地的相应指标进行比较。

　　就业成本=项目开发总投资(万元)÷项目范围内总就业人数

　　就业密度=项目范围内总就业人数÷项目占地面积(平方米)

　　二、对区域资源配置的影响。

　　三、对环境保护和生态平衡的影响。

　　四、对区域科技进步的影响。

　　五、对区域经济发展的影响。主要包括：对繁荣商业服务的影响、对促进旅游业的影响、对发展第三产业的影响等。

　　六、对减少进口(节汇)和增加出口(创汇)的影响。

　　七、对节约及合理利用国家资源(如土地、矿产等)的影响。

　　八、对提高人民物质文化生活及社会福利的影响。

　　九、对远景发展的影响。

建设部标准定额研究所

2000年09月18日