房地产税不能为义无反顾草草登场

近日，财政部部长楼继伟在G20财长和央行行长会议税收高级别研讨会上再次提到了征收房地产税的问题。楼继伟坦言改革不易，因为信息收集和征管能力是弱项，其中涉及利益的调整，但强调要义无反顾地去做。

言语之中，不难看出财政部推行房地产税改革态度坚定，由此也印证了业内关于房地产税渐近的猜测。

今年5月，财政部财政科学研究所原所长贾康表示，全国人大常委会立法规划已经将房地产税法列入了第一类的立法项目。这就意味着房地产税立法已经进入一类立法，也就是说，立法规划上，房地产税已经排在“第一阵营”。

关于如何更有效地解决税收的包容性和分配问题，房地产税制与所得税改革成为了工具箱的首选。但关乎财富再分配却不是一声令下即可拍板决定的简单命题。不打没有准备的战役，用在房地产税身上再合适不过。

     土地出让与房地产税之间的矛盾至今仍无法绕行。缴税都是因为拥有的财富，但房屋只有70年或者40年、50年的使用权，土地出让金相当于地租，消费者默认自己买房时已经一次性缴清，自然对房地产税存有抵触。

法理尚难理清，这就不难理解“现有政策条件下征收房地产税就是抢劫”的舆论压力。此外，房地产税的前提是对不动产的情况有一个清晰的掌握，在不动产统一登记的数据未集中之前，不但没有数据来决定税基、税率，更无法确定应该征收的具体对象。

有知情人士透露，在目前的方案设计中，房地产相关的其他税种，包括契税、土地增值税、耕地占用税等将暂不纳入房地产税改革，但未来在房地产税开征后有可能逐步进行改革。除了直接缴纳税负的房地产拥有人及征收者政府之外，承担着拿地开发任务的开发商之利益自然也将牵涉其中。

如何保证税负不增也将成为房地产税制设计的最大考验。从整体税收改革的目标来衡量，开征房地产税一定是替代性的，减掉某一些，变成某一些，从而保证总税赋只减不增。而目前房地产相关税种合计起来大概占到全部税收的12%，其他税收里起码有三大项可以算出来和房地产密切相关，比如营业税、城市建设维护事业税等。如果设计不当，寄希望于调控房地产市场的房地产税很有可能适得其反，降价不成反倒增加了成本。

再具体到消费者层面，征收房地产税如何保护中产阶层利益同样值得深思。比如，在改革过程中，国家很可能将第一套住房给予免税。可是，按照房地产税改革目标定位，如果要代替土地财政，成为地方主体税种的话，仅对二三套住房征税是不够的。

作为一个直接税，房地产税将面对千差万别的情况。财产所有权、净资产权、永续使用权等法律问题仍待确认；个人财产公开程度、征税成本、房地产税的征收范围，用什么方式征缴，是以套计还是以产权面积计等等仍待确认，这些事关公平合理的细节都在提醒房地产税切不可操之过急草草登场。