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3、《关于人民法院强制执行被执行人财产有关税收问题的复函》（国税函〔2005〕869号） 第二条：无论拍卖、变卖财产的行为是纳税人的自主行为，还是人民法院实施的强制执行活动，对拍卖、变卖财产的全部收入，纳税人均应依法申报缴纳税款。 4、 2005年11月23日国家税务总局在批复四川省地方税务局《关于以房抵债未办理房屋权属过户手续是否征收营业税问题的请示》（国税函〔2005〕1103号） 企业未按期归还银行贷款，经人民法院裁定，将企业拥有的房产抵给银行清偿债务，银行据此作了‘以物抵贷’的账务处理。虽然企业未办理房屋权属过户手续，但人民法院裁定‘以房抵债’后，房屋的所有权已发生了转移。据此，根据现行营业税有关规定，企业已发生了“销售不动产”行为，应按照规定征收营业税。 从以上规定可以看出，无论以房抵债是否出于企业的本意还是强制行为，也无论是否办理产权过户手续，都应当按照销售不动产，计算缴纳营业税。 （二）纳税义务发生时间 1、基本原则 营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 2、抵债房纳税义务发生时间 对于抵债房营业税的纳税义务时间，目前没有明确的规定。由于企业没有直接收取款项，也没有收到预收款，因此只能“按照取得索取营业收入款项凭据”进行处理，例如，被抵顶方开具的发票、收据、授权委托书等等。 同时，在相关确认应当缴纳营业税的文件，核心依据都是所有权发生了转移，因此在没有取得“按照取得索取营业收入款项凭据”前提下所有权何时转移，也可以作为营业税纳税义务发生时间的判断依据。 当然在实务中，大都以发票开具时间为准进行申报，这时候已经与实际购买人签订了合同。如果同抵债合同中相应的描述一致的话，这样子应当是可以过关的。 （三）开发企业购进房屋再抵债 对于特殊情况，开发企业购进房屋，或抵债来的房屋，在对外抵债的时候，应当是可以享受《财政部 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）第二十条“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。” 关于这一点，很容易同开发单位利用自己开发的商品房抵债不能享受该政策相混淆，所以一定要表述明确，并取得税务人员的共识。 三、以房抵债的所得税 1、《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》国税发[2006]31号文 第六条：开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。 2、《中华人民共和国企业所得税法实施条例》 第二十五条：企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。 3、《企业债务重组业务所得税处理办法》（国家税务总局令第六号） 第四条：债务人（企业）以非现金资产清偿债务，除企业改组或者清算另有规定外，应当分解为按公允价值转让非现金资产，再以与非现金资产公允价值相当的金额偿还债务两项经济业务进行所得税处理，债务人（企业）应当确认有关资产的转让所得（或损失）。 从以上规定可以看出，以房抵债需要确认两个环节的应税所得： 1、按公允价值转让商品房的应税所得； 2、公允价值与所抵偿债务的应税所得/损失。 对于第一条没有问题，但是对于第二条，由于前面说过以房抵债也可能出现低价抵偿的情况，所以有可能会产生损失。真要产生了损失，是否可以在所得税前抵扣，税务局没有明确的说法。所以在差额不大的时候，还是建议挤到第一条中去，避免产生麻烦。 四、以房抵债的土地增值税 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号） 第三条 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。 具体的土地增值税的计算方法同正常销售一致。 五、以房抵债的印花税 1、签署抵债协议 根据《中华人民共和国印花税暂行条例》以及[1998]国税发30号文规定，“因借款方无力偿还借款而将抵债资产转移给贷款方，应就双方书立的产权转移书据，按照‘产权转移书据’计税贴花”。因此，按所载金额缴纳万分之五的印花税。 当然了，由于通常会签署两个协议：抵债协议和商品房销售合同，因此会存在重复缴纳的情况。 2、未签署抵债协议 可以未签署抵债协议，也可以修改原抵债协议、三方重签协议、变协议为意向等方式，避免产生印花税方面的纠纷。 3、法院强制执行，以房地产抵债，而非双方自愿签订合同或协议的 不征印花税 六、会计处理 （一）新会计准则规定 1、判断是否符合债务重组：是否有让步 《企业会计准则第12号——债务重组》 第二条 债务重组，是指在债务人发生财务困难的情况下，债权人按照其与债务人达成的协议或者法院的裁定作出让步的事项。 当然，让步并不一定就是金额方面的让步，是否可以认为被抵顶人放弃了货币收款的方式，被迫接受实物抵账的方式，也应当属于让步呢？ 2、处理帐务规定 《企业会计准则第12号——债务重组》 第五条 以非现金资产清偿债务的，债务人应当将重组债务的账面价值与转让的非现金资产公允价值之间的差额，计入当期损益。 《企业会计准则第12号——债务重组》应用指南 非现金资产为存货的，应当作为销售处理，按照《企业会计准则第14号——收入》的规定，以其公允价值确认收入，同时结转相应的成本。 以非现金资产清偿债务的，债务人应分清债务重组利得与资产转让损益的界限，并于债务重组当期予以确认。 |
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