房产税问题解答

实际工作中常见的房产税征免政策（三）——附属设备和配套设施

房屋附属设备和配套设施计征房产税最新政策解读
根据我国税法规定，企业自用房产依照房产原值一次减除10％～30％后的余值按1.2％的税率计算缴纳房产税。因此要正确征收房产税，需要对房产原值有清楚的界定。
有关房产原值的规定：根据国家税务总局[86]财税地字第008号文规定，“房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿‘固定资产’科目中记载的房屋原价。”因此，凡按会计制度规定在账簿中记载有房屋原价的，即应以房屋原价按规定减除一定比例后作为房产余值计征房产税；没有记载房屋原价的，按照上述原则，并参照同类房屋，确定房产原值，计征房产税。有关房屋附属设备、配套设施：应计入房产原值计征房产税的附属设备和配套设施包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。

而对于房屋附属设备和配套设施如何界定，国家税务总局曾下发了几个文件予以规定，1987年3月国家税务总局曾下发了《财政部税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（财税地[1987]3号），其中第二条明确了应包含在房产原值中计征房产税的房屋附属设备和配套设施的范围。文件规定，应计入房产原值计征房产税的附属设备和配套设施包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有:暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起。电灯网、照明线从进线盒联接管算起。

1987年11月财政部、国家税务总局又下发了《财政部、税务总局关于对房屋中央空调是否计入房产原值等问题的批复》（财税地[1987]28号），对中央空调有关问题进行了明确：

新建房屋交付使用时，如中央空调设备已计算在房产原值之中，则房产原值应包括中央空调设备；如中央空调设备作单项固定资产入账，单独核算并提取折旧，则房产原值不应包括中央空调设备。关于旧房安装空调设备，一般都作单项固定资产入账，不应计入房产原值。

但是.随着社会经济的发展和房屋功能的不断完善、多样化，现实生活中，一些新的设备和设施层出不穷，如给排水、采暖、消防、电气及智能化楼宇设备等，这些在以前的文件中都没有明确规定，导致企业乃至税务机关在实际计征房产税时难以界定是否纳入房产原值进行征税。为此，国家税务总局2005年10月下发了《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发[2005]173号），对上述问题进行了明确。主要内容包括;

1.为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

这里要注意的是, 新规定调整了财税地[1987]28号文件中明确的房屋附属设备和配套设施征收房产税的规定，调整为：无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。《财政部税务总局关于对房屋中央空调是否计入房产原值等问题的批复》([87]财税地字第028号)同时废止。

2.对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。此条规定是以前规定中所没有的,提醒纳税人注意掌握和运用。

另外，对针对外商投资企业和外国企业征收的城市房地产税，其性质和房产税类似，文件中也明确规定了要比照上述规定执行，也就是说新规定适用于内、外资企业。

本通知自2006年1月1日起执行。
 
江苏省地方税务局转发《国家税务局总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》的通知(苏地税发[2006]19号)

各省辖市及苏州工业园区地方税务局，常熟市地方税务局，省地方税务局直属分局：
现将《国家税务局总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发[2005]173号）（以下简称“通知”）转发给你们，并提出如下补充意见，请一并贯彻执行：
一、纳税人更换房屋附属设备和配套设施，需“扣减原来相应设备和设施的价值”的，应由其在该纳税年度结束后15日前，随同办理房产税纳税申报时申报，提供《房产税扣减房屋附属原设备和配套设施申报备案表》（见附表）和原始发票（或入帐决算书、审计决定书等）复印件，经主管地税机关审核后，方可予以扣减。同时，各主管税务机关应做好相关管理台帐。

二、“通知”中第二条所述“扣减原来相应设备和设施的价值”是指扣减原来相应设备和设施的帐面净值。

三、“通知”中第二条所述“零配件”是指单位价值标准为2000元以下（不包括2000元）的房屋附属设备和配套设施的相关配件。

问：我司开发产品一商场出租，租金由房租及配套设施设备租金组成。配套设施设备为电梯、发电机、空调、供电及市政等，其中供电原为1000KW，应承租人要求，增加为2000KW，这部分设施设备租金是否并入房租交房产税。
答：您所说的配套设施设备属于房屋不可分割的部分，应合并计征房产税。

总结:
1、自1986年开征房产税以来，对与房屋不可分割的附属设备和一般不单独计价的配套设施，都应该并入房产原值征收房产税。
2、具体对哪些附属设备和配套设施征税，新旧规定有些不同。
最明显的是中央空调，财地税[1987]28号规定：新建房屋交付使用时，如中央空调设备已计算在房产原值之中，则房产原值应包括中央空调设备；如中央空调设备作单项固定资产入账，单独核算并提取折旧，则房产原值不应包括中央空调设备。关于旧房安装空调设备，一般都作单项固定资产入账，不应计入房产原值。
其次，老规定对征收范围进行正列举，对未列举的附属设备和配套设施，税务机关无法确定是否征税范围。新政策，对以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施进行的是原则上的规定，便于各省市随着经济发展，对新增的房屋附属设备和配套设施及时进行调整征税范围。
3、还有些问题有待明确：
（1）、“扣减原来相应设备和设施的价值”按什么扣？我个人的理解是应该扣原值，但江苏省地方税务局苏地税发[2006]19号转发总局文件中规定：“通知”中第二条所述“扣减原来相应设备和设施的价值”是指扣减原来相应设备和设施的帐面净值。其他很多省转发总局文件没有补充意见。
（2）、房屋配套设备设施出租是否并入房屋租金征收房产税？厦门市地方税务局业务咨询是作的征税的解答，但总好象没有很明确的文件依据。我们曾碰到一家企业，有人就为他们作了这么一种纳税筹划，将房屋租金与设备租金在租赁合同中分开标明，设备中有不以房屋为载体，与房屋可以分开的柜台、货架等，但也有不少[2005]173号文中规定的以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等。而且，房屋租金与设备租金价格悬殊。对这种情形，我认为总局也应该发文予以明确。
（3）、配套设施不仅为房屋所用，也可能为独立于房屋之外的不属于房屋的建筑物所用，比如给排水，房屋需要给排水，室外游泳池也需要给排水，那么，给排水设施是计入房屋还是计入游泳池还是按什么方法分开？财税地[1987]3号中有规定：属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起。电灯网、照明线从进线盒联接管算起。新文件是不是也应该如此明确一下。