厂区职工楼的售改租方案

       A食品企业为充分利用厂区土地资源，拟在厂区一角建造两幢住宅楼，优惠出售给内部职工和职工亲属，土地性质为工业用地。由于无规划，暂时不能办理住宅销售许可手续和房屋权属证明。手里拿着拟订方案，A企业财务人员感到困惑：在这种情况下，A企业是否应当缴纳营业税？如果政府将来的处理结果是按违章建筑予以拆除，缴纳的营业税又该怎么办？

　　首先，A企业属于发生有偿转让不动产的纳税行为。国家税务总局《关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）规定，销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为。不动产是指不能移动，移动后会引起性质、形状改变的财产。本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。其中，销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。因此，A企业建造建筑物用以销售，属于有偿转让不动产，应当缴纳营业税。

　　其次，根据国家税务总局《关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函[2007]645号）的规定，土地使用者转让土地时，如果没有确定土地证（产权），无论是否办理土地的过户手续，只要土地使用者享受占有、使用、收益或处分该土地的权利的，都应当依法缴纳土地增值税和营业税。A企业利用其拥有的土地建造建筑物用以销售，尽管没有办理产权转移手续，但其享有该土地使用和建造房屋获取收益的权利，因此按照上述规定，A企业具有纳税义务。如果A企业最终没有能力办理规划手续，被政府按照违章建筑予以拆除，则此拆除损失只能由A企业和购房人自行承担，并不能免除A企业的纳税义务。

　　如果双方改变交易方式，约定房屋所有权不发生转移，内部职工或职工亲属仅拥有房屋使用权，每年收取租金，则A企业按照国家税务总局《关于营业税若干政策问题的批复》（国税函[2005]83号）的规定，对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权，应按照“服务业——租赁业”征收营业税。A企业还应按照每月租金收入缴纳房产税，但暂时不缴纳土地增值税。若未来可以办理权属转移手续，则可以折价销售，按照销售不动产计算纳税。若最终不能办理权属转移，即便按照违章建筑予以拆除，纳税损失也要小得多。