土地增值税清算后收到的补退房差如何处理？

　　问：某房地产开发公司2007年土地增值税清算时，提供的可售项目总面积与实际不符。比如实际可售面积为1100平米，只申报了1000平米，相关收入均未确认，100平米的差额企业在2010年度向业主收取。由于企业2007年已进行土地增值税清算，2010年收到的补退房款应如何确认土地增值税、营业税和所得税？另外《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）规定，销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。如何理解在清算前已发生补、退房款这一问题？

　　答：《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。

　　根据上述规定，该房地产公司2007年进行土地增值税清算时，该项目已全部竣工。企业应按《国家税务总局关于房地产开发企业土地》（国税发[2006]187号）的规定，向主管税务机关报送相关资料办理土地增值税清算。 增值税清算管理有关问题的通知

　　《税收征收管理法》第五十二条规定，因税务机关的责任，致使纳税人、扣缴义务人未缴或者少缴税款的，税务机关在三年内可以要求纳税人、扣缴义务人补缴税款，但是不得加收滞纳金。

　　因纳税人、扣缴义务人计算错误等失误，未缴或者少缴税款的，税务机关在三年内可以追征税款、滞纳金；有特殊情况的，追征期可以延长到五年。

　　对偷税、抗税、骗税的，税务机关追征其未缴或者少缴的税款、滞纳金或者所骗取的税款，不受前款规定期限的限制。

　　第六十三条规定，纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　扣缴义务人采取前款所列手段，不缴或者少缴已扣、已收税款，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第六十四条规定，纳税人、扣缴义务人编造虚假计税依据的，由税务机关责令限期改正，并处五万元以下的罚款。

　　纳税人不进行纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。

　　根据上述规定，房地产公司土地增值税清算时，提交的资料不真实，造成少缴纳土地增值税的，属于偷税行为。企业应补缴少缴纳的土地增值税，滞纳金，并且主管税务机关有权对其处予罚款。

　　《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第一条规定，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

　　此处的规定合同所载商品房面积与实际测量面积不一致，是针对土地增值税清算前发生的。土地增值税达到清算条件时，房地产开发项目已竣工验收，相关的建筑面积等都已实际确定。在进行土地增值税清算时，相关的补、退房款可进行调整。