房屋交易契税优惠应把握“唯一住房”关

财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（财税[2010]94号）明确规定，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减按1.5%征收契税。

对个人购买90平方米以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。

“家庭唯一住房”是纳税人是否可以享受税收优惠政策的唯一依据，但是由于房产管理部门采集信息的标准不一致，为纳税人提供的家庭唯一住房证明上信息资料不全，未登记房产所有人的身份证号码，从而造成了无法区分与纳税人同名房产的真实性。

同时，在契税征收过程中，发现有许多外地人来本地购买住房，由于本地房产信息网络并未与外地联网，本地房产管理部门查询不到相关信息，存在“家庭唯一住房”认定的漏洞。

笔者认为，应从以下几个方面解决问题：
一、强化综合治税，实现资源信息共享
税务机关要加强与房地产开发公司的联系，建立密切的合作关系，实行源头控管。要求房地产开发公司每月向税务机关报送房产销售清单，建立以税务机关为主，房地产开发商配合，国土部门和房产管理部门共同把关的契税信息网络，并建立房地产开发公司代征机制。

二、规范契税减免优惠
对申请享受低税率优惠的纳税人，征收机关应首先查询纳税人的契税纳税记录；无记录或有记录但有疑义的，根据纳税人的申请，由户口所在地或购房所在地的房产主管部门通过房屋登记信息系统查询纳税人家庭住房登记记录，并出具书面查询结果。

如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，纳税人应向征收机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证书。

凡是不能提供上述规定证明材料的纳税人，其购买的住房应界定为不属于家庭唯一住房，一律适用3%的税率征收契税。

“唯一住房”契税有优惠 详解界定家庭唯一住房标准(合肥晚报  2010-12-2)

自从9月29日国家房地产二次调控“新国五条”出台，房地产交易环节契税、个人所得税有关优惠政策出台后，购房户提出的问题就层出不穷。合肥市财政局在新契税标准和内容公布后，时至今日电话仍然不断，其中最集中的咨询是关于“家庭唯一住房”如何认定的，毕竟“各家情况千差万别”，市财政局今天上午专门详解唯一住房界定标准，并整理出自1997年以来合肥市历次住房契税政策调整情况表，以便购房户们对照看明白。

“家庭唯一住房”堵认定漏洞
对于人们购买家庭唯一普通住房，省财政厅契税新政细则明确规定，继续享受相应的优惠政策。也就是面积在90-144平方米的，减半征收契税;而面积在90平方米及以下，交纳契税时税率降为按1%计算。由于和购房者的切身利益息息相关，十分受关注，那么到底“家庭唯一住房”该如何界定和实施?对此，合肥市财政局有关负责人上午表示，主要看房产证上户主的家庭是否拥有超过1套的住房，而家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女。

按安徽省财政厅会同有关部门制定的具体操作办法，“家庭唯一住房”证明由家庭所在市或县(区)房地产主管部门出具。而这已经不是第一次要求房地产管理部门出具相关证明。早在一次房地产调控中二套房贷款细则出台后，合肥市民如果需要按首套房政策办理贷款，就需要由房管局出具首套房证明;而契税税率调整后，“家庭唯一住房”的判定权再一次交由房地产管理部门来执行。但目前合肥市房产信息网络并未与外地联网，如果有外地人在外地买了房，再到合肥来买房，按说不应算唯一住房，但合肥房产网络查询不到相关信息，存在“家庭唯一住房”认定的漏洞。据介绍，为避免买房人钻政策空子，纳税人应向征收机关提交家庭唯一住房书面保证，这样立即可以按家庭唯一住房交契税。

多种情况必要时写诚信保证
“我2008年上半年卖出了厂里的房改房旧房子，且已过户。今年10月2日购买一套115平米的满5年的二手房，现要交契税，请问现在这套房子办契税能算家庭唯一住房吗?”对购房户而言，有的担心自己曾先后买过两套房，但卖掉其中的一套，现在住的就是家庭唯一住房，但在自己契税记录上是有两套房的，岂不是就享受不了优惠吗?在这种情况下，就可以通过写书面诚信保证书为自己“证明”。

在查不到纳税人的契税记录，或者对契税记录有疑义的，可以结合房产部门的房屋登记信息系统，查询纳税人的家庭住房登记记录，家中有没有房一查便知。但如果暂时不具备查询条件，如有些外地人，在合肥买了一套房，在合肥属于“家庭唯一住房”，但由于房产部门之间信息不能方便有效沟通，工作人员就不能清楚了解其与其家庭成员在外地是否另有房产。因此，需要购房户先提交保证书。等到条件允许，合肥房产机关再向其户口所在地房产部门进行函调和核查其房产资料。市民如果向征收机关提交虚假的诚信保证书，有关部门将按《中华人民共和国税收征收管理法》中的相关规定进行处罚。

区分首套房和家庭唯一住房
如有购房户问，我2009年(婚前)在江苏镇海买过一套单身公寓，今年国庆前卖掉了(婚后)，现在重新买新房子，这样以我丈夫名义能算首套房吗?我们这样情况属于家庭唯一住房吗?很多人分不清首套房和家庭唯一住房的区别，以此案例来说，新购住房可以作为家庭唯一住房来认定。首套房是商业银行放贷时用到的概念，商业银行是认房又认贷，也就是说只要你之前贷款买过房，不管现在那套房子是否出售，去银行贷款都算二套房。新政提出的是“家庭唯一住房”的概念，是“以目前所拥有的住房来判断”。两者有部分重合，即首套房是家庭唯一住房，而家庭唯一住房不一定是首套房。

为子女买房能否算唯一住房
按照新政，对于子女有房的情况，要根据孩子年龄，区别对待看是否是唯一住房。而“家庭唯一住房”中的家庭是指家中的未成年子女，即未满18周岁。如果孩子是已满18岁、未到法定婚龄的成年人(男22周岁，女20周岁)，那么孩子本人可以单独看成一户，他还是可以直接享受一次“唯一住房”的优惠契税政策;到了法定婚龄的成年人则必须提供未婚证明，才可以享有该政策。

典型问答
问：近期刚把两年前贷款买的房子卖了，现在又买了一套房，目前家庭仅有这一套房子，这种情况是不是家庭唯一住房呢?
答：这种情况属于家庭唯一住房。目前只要购房者在办理申报纳税手续的时候，购房者及家庭成员(包括购房人、配偶以及未成年子女)仅有此一套房产，即可认定为唯一住房，和买房记录及贷款记录没有关联。

问：目前我已经有一套房子了，我女朋友没有购房记录，现在我想和女友共同再买一套房子，这种情况是不是可以认定为家庭唯一住房?
答：这种情况不属于家庭唯一住房。对于双方共同购房，如果一方已有房产，即被判定为非唯一住房。

问：现在一家三口住在一间单室套里，孩子跟着父母睡，但是随着孩子慢慢长大，觉得越来越不方便，想换一套两室一厅，像我这种情况，能不能享受唯一住房的优惠政策呢?
答：如果是先卖了唯一的住房后再买，即卖旧买新，那他就符合唯一住房的认定;反之，如果买新卖旧，想先买了之后，再卖掉老房子，那么在他购这套新房时，就不是唯一住房，自然也就不能享受优惠。