琼地税函[2014]400号 海南省地方税务局关于印发房地产业建筑安装业税收风险特征的通知

　　(三)土地增值税

　　29.对普通标准住宅的界定是否符合要求。是否将适用商业用房等高预征率的商品房与普通住房混淆在一起核算，少缴税款。

　　30.是否以工程未结算、未决算或是商品房未销售完毕等各种理由不进行土地增值税的清算。

　　31.是否按规定确定土地增值税的清算单位。

　　32.混淆不同项目成本，把不同的项目成本费用混淆，是否按规定进行成本费用分摊;是否多开具建安发票金额，虚增建安成本;按照开出的发票金额作为销售收入环节申报税款，而对于预收账款，是否只作长期挂账处理，不作收入，隐瞒收入少申报税款;转让方以净地价转让土地且由受让方代缴的土地出让金和各项税费的，是否将土地出让金和各项税费转换一并计算缴纳各项税款(税屋)。

　　33.是否未按规定从开发成本中分离并归集利息支出，将超过贷款期限的利息和罚息税前扣除。

　　34.是否列支不属于清算项目的开发成本;从事房地产开发企业，在绿化工程支出方面，是否存在代开与实际业务价款不符的发票并据实扣除，虚增开发成本，少缴纳土地增值税。

　　35.是否未按规定方法将相关项目成本在普通住宅和非普通住宅之间进行分摊。

　　36.是否通过多次对土地进行评估增值的方式增加土地成本，少缴土地增值税;房地产企业利用土地评估，将评估增值的土地成本直接记入开发成本，虚增土地成本，少缴纳土地增值税。

　　37.清算后又销售或有偿转让的房地产，是否未按规定进行纳税申报，仍然采用预征方式申报;是否存在达到土地增值税清算条件，并已经进行清算后，剩余的存量房销售时未按原清算成本进行申报缴纳土增税，只按预征率申报缴纳，造成少缴税款。

　　38.是否及时进行土地增值税清算，是否及时向税务机关报送清算资料，报送的资料是否完整。

　　(四)土地使用税

　　39.承租集体土地用于开发项目建设，是否缴纳土地使用税。

　　40.土地等级和使用税额变更后是否及时调整纳税申报。

　　41.开发用地在开发期间是否按规定计征土地使用税;《土地使用税暂行条例》第三条中规定：土地使用税按照企业实际占用面积缴纳。在实际中，企业认为有证无地的部分企业没有实际占用，因而在缴税过程中未按照土地房屋权属证书上的面积缴税。

　　42.未销售的商品房占用的土地是否按规定缴纳土地使用税。

　　43.符合土地使用税减免政策的纳税人是否按规定办理审批或备案手续;企业与农民或集体签订土地租赁合同，长租(50年或70年)无产权证，实际拥有使用权，没有土地使用权证，是否存在未申报纳税造成少缴土地使用税的情况。

　　44.企业实际占有使用土地的时间与办理土地使用证的时间不一致，在计算缴纳税款时应以实际占有使用的时间，而不是以办证的时间。以办证时间为准计算缴纳税款的，可能存在少缴纳土地使用税问题。

　　(五)契税

　　45.出让方式取得国有土地使用权，是否按照取得该土地使用权支付的全部经济利益计缴契税。具体包括：以协议方式出让的，契税计税价格里是否未包括土地补偿费、安置补偿费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益;以竞价方式出让的，契税计税价格里是否未包括市政建设配套费及各种补偿费;以出让方式承受原改制企业划拨用地的，是否按规定缴纳契税。

　　46.以划拨方式取得的土地使用权，后经批准改为出让方式取得使用权的，是否补缴契税。

　　47.土地使用权受让人通过完成土地使用权转让方约定的投资额度或投资特定项目，以此获得的低价转让或无偿赠与的土地使用权，是否已参照纳税义务发生时当地的市场价格，缴纳契税。

　　48.房地产开发企业以工程换取土地，是否缴纳契税(税屋)。

　　49.承受旧城改造拆迁范围内的土地使用权，是否按规定缴纳契税。

　　50.分期支付方式取得的土地使用权，是否按合同规定的总价缴纳契税。

　　51.企业已占有使用土地，但以尚未办理土地过户手续为由不申报缴纳契税;竞价取得的土地使用权尚未办理产权，直接再转让的，是否按规定申报缴纳契税。

　　52.代收业主的房屋契税，是否按规定代缴;有些房地产企业销售精装修房屋时，往往给购房者分别开具售房发票和安装发票，造成少缴纳装修部分契税。

　　(六)房产税

　　53.自行建造的自用房产交付使用后，是否长期挂“在建工程”，既不办理竣工结算，也未申报缴纳房产税。

　　54.是否将房屋租金直接冲减“企业管理费”或挂在其他应付款上未缴房产税。

　　55.与房屋不可分割的附属设备及固定资产改良支出是否增加计税房产原值。

　　56.新建和购置的房产是否从建成之次月和取得产权的次月申报缴纳房产税。

　　57.自用、出租、出借本企业建造的商品房，是否按照有关规定缴纳房产税。商品房在出售前已使用或出租、出借的商品房是否按规定申报缴纳房产税。

　　58.是否按规定将相应的土地价值计入房产原值据以征收房产税。

　　59.纳税单位使用免税单位的房产，未履行纳税义务。

　　(七)印花税

　　60.房屋销售(预售)合同、银行借款合同、建筑安装合同、建筑材料购销合同、租赁合同、勘察设计合同、广告合同等是否按规定足额缴纳印花税。

　　61.有否混淆合同性质，从低适用税率或擅自减少计税依据，未按全部所载金额计税。

　　62.忽视对工商执照、土地使用证贴印花税票;各类应税凭证是否按规定粘贴印花税票或缴纳印花税。

　　63.2006年11月27日之后签订的土地使用权出让合同、土地使用权转让合同，是否按规定申报缴纳印花税。