“营改增”实施后，房价怎么走？

2016年，“营改增”将在建筑业、不动产、金融业和生活服务行业全面推行。“营改增”将为企业减负起到重要作用。这次营改增，将第一次涉及自然人领域——二手房交易。

我们知道，增值税是最有利于推进社会分工，提高生产效率的税种。这主要是因为增值税仅对每个环节的价值增值部分征税，而不是对商品从生产到卖出的全流程产生的价值征税。其与营业税最大的区别就在于，因为商品最终的价值相对稳定，增值税并不会因为中间环节的增加而增加；而营业税的税基为所有环节课税对象的价值全额，这意味着，环节越多，产业链条越长，税负越重。

具体到二手房交易，2016年最新的营业税政策是：

取得房产证未满两年，为总房价的5.65%；

取得房产证满两年，免征营业税。

注意：以上政策不适用于北上广深。

北上广深：

满两年（含）普通住房（面积小于140平米），免征营业税。

满两年（含）非普通住房（面积大于140平米），按照销售差额征收营业税；

相关负责人表示，“营改增”实施后，整体税负不会出现波动，只是税收征管部门有地税改为国税。税率可能是6%或11%。而针对二手房满两年的免税政策，在“营改增”后应该会得到延续。

营改增的影响

举个例子，某人购入某套房产，价值200万元，1年后以300万元的价格卖出。按照目前的营业税政策，将征收总房款约5.65%的税额，共16.95万元。而“营改增”后，税基则为增值部分100万元，按税率6%计算为6万元，11%税率则为11万元，税负明显降低。

而在商业地产交易方面，增值税差额税率可能在30%-60%，税负成本有所上升。

“营改增”对房价的影响

我们都知道，房价一般由土地成本、建安成本、企业利润。而建安成本适用于“营改增”。营改增后，企业从拿地到销售各环节的重复征税将会降低，房价可能也会有所降低。不过在市场火热的时候，税负不是由成本决定的，而是由市场决定。在市场火热的时候，实际税额可能不会减少。而税额也可能被转嫁至接盘者身上，由此刺激房价上涨。

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