中国税制下的REITs设立困境探析

(二)投资者的角度

1.个人所得税。投资者在整个过程中的税负考量主要为个人所得税。假设每年中信证券公司租用北京中信证券大厦和深圳中信证券大厦需要交付的租金为A。

(1)专项资产管理计划直接购买物业的税负。在所得税的纳税分类上，个人所得税的纳税主体限定为自然人，企业所得税的纳税人限定为企业，而专项资产管理计划并非自然人，也非中国法律框架下的企业实体，因此专项资产管理计划并不是中国税法体制下的所得税纳税主体。而对于专项资产管理计划自身的性质，《证券公司客户资产管理业务管理办法》并未详细说明，但结合相关条文其性质更接近委托—代理合同。[18]在委托—代理代理关系下，专项资产管理计划的纳税人为委托人(即投资者)，也非专项资产管理计划本身。

根据相关法规的规定，专项资产管理计划可以直接持有房地产资产，在直接持有房地产资产的情形下，中信证券公司直接向专项资产管理计划缴纳租金，而在专项资产管理计划层面不涉及所得税缴纳问题，相关的财产租赁所得由投资者承担个人所得税，投资者承担的税负为0.2A (不考虑相关扣除因素和专项资产管理计划的管理费用，财产租赁所得适用20%的比例税率)，投资者个人税后所得为0.84。

(2)中信启航交易结构下的税负。首先，天津京证和天津深证取得相应的租金，需要缴纳企业所得税0.25A (不考虑相关扣除因素，企业所得税税率按照25%计算)。

其后假设天津京证和天津深证将剩余收益全部以分红的形式分配给基金子公司，根据《中华人民共和国企业所得税法》第二十六条规定，符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益为企业的免税收入，基金子公司无须相关收入再缴纳企业所得税。

然后，基金子公司将相关收入分配给非公募基金，[19]根据《中华人民共和国证券投资基金法》第八条的规定，“基金财产投资的相关税收，由基金份额持有人承担”，也即非公募基金层面对于相关收入也不需缴纳相应的所得税。

最后，假设非公募基金将相关收入全部分配给专项资产管理计划(如前述，不涉及所得税问题)，专项资产管理计划再将所得收入分配给投资者，投资者取得应税所得，[20]需要缴纳个人所得税0.75A×20%=0.15A,投资者个人税后所得为0.754-0.15A=0.6A,投资者实际税负为A -0.6A=0.4A。

2.契税。《中华人民共和国契税暂行条例》第一条规定：“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。”

而根据《财政部、国家税务总局关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》(财税[2012]4号)[21]规定：“同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。”

即通过设立全资子公司，并通过实物增资的形式将房地产装进子公司，该环节不需要缴纳契税，而后母公司将子公司股权进行转让的过程中，不涉及房地产再转让，也无契税缴纳考虑。假设原先需要缴纳的契税为B7，相关架构的设计可以减少契税支出B7。契税的纳税人为房屋权属的承受人，在本案中相关税负的节省体现为专项资产管理计划税负的节省，最终体现为投资者税负的节省。

(三)小结

根据以上分析，可以得出融资者和投资者在两种不同交易架构下的不同税收负担(见表1)。[22]

表1两种交易架构下的税收负担

单从税收角度考虑，相关交易的可行性在于中信启航架构下节省的税负B1 B2 B3大于其需多付出的税负B5，并且投资者取得的税后所得0.6A不低于其预期收益的最低值。

虽然中信启航的交易架构在结果上实现了诸多税负的减免，但土地增值税的减免才是整个交易架构设计的核心，营业税的减免只是其附带的结果：以前述计算土地增值税的数据为例，在专项资产管理计划直接购买房地产资产的架构下，其营业额为600-200=400万元，其所需缴纳的营业税(税率为5%)为400×5%=20万元，相较于土地增值税的170万元而言，其重要性显而易见。而以营业税为计税基础的城建税和教育附加，则更是附带结果。

三、REITs层面的交易架构分析

从上面的分析可以看出，在新设子公司再实物增资的交易架构下，融资者可以减少许多税收负担，对推动交易的进行有着非常重要的意义。但是，这种交易架构下，需要专项资产管理计划持有新设子公司的股权，从而间接持有相关不动产。但是根据相关法律规定，专项资产管理计划并不能直接持有有限责任公司的股权。[23]

于是，在新设子公司再实物增资的交易架构基础上，又创设了由基金公司设立非公募基金并设立子公司对天津京证和天津深证的股权进行购买，再由专项资产管理计划认购基金份额，从而间接持有天津京证和天津深证的交易架构。

相关交易架构创设的合理性在于：首先，对于非公募基金而言，其投资对象并不受限制，完全可以投资于有限责任公司的股权；其次，业界普遍认为基金份额属于可以产生独立、可预测的现金流的可特定化的财产，并且在性质上基金份额和信托受益权类似，因此专项资产管理计划完全可以投资于基金份额；最后，非公募基金通过设立子公司进行权益投资，属于基金公司普遍的风控措施。

但是，这里又会引发一个新问题，即是否可以不通过专项资产管理计划，直接通过基金份额的方式吸纳投资者。由于相关的专项资产管理计划的份额会在深圳证券交易所综合协议平台进行转让，法律允许专项资产管理计划的份额在相关交易市场上进行转让，但限制非公募基金份额的转让，所以专项资产管理计划在整个交易架构中必不可少。

上述交易架构的设计，会增加基金公司的管理环节，从而增加相应的管理费用，进而减少投资者所获得的收益。假设该费用支出为C2。

综合前面的讨论，相关交易的可行性在于中信启航架构下节省的税负B1 B2 B3大于其需多付出的税负B5和子公司设立成本C1，并且投资者税后所得0.6(A-C2)不低于其预期收益的最低值。[24]