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4 安置房分配环节 原权属人(被征收方)为村集体经济组织、村民时，安置房建设完成后一般移交并将权属登记到村集体经济组织名下，村集体经济组织需按照拆迁补偿协议分配至村民名下。 4.1 村集体经济组织 一、增值税 根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)规定，属于村集体经济组织代村民个人先取得确权，再分别确权到村民个人，实质为改造主体公司或土地储备机构直接确权到村民名下，不属于增值税征税范围。 二、土地增值税 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定，如安置房用地为集体性质，分配环节不属于土地增值税范围。如安置房用地为国有性质，属于村集体经济组织代村民办理房屋确权登记，没有取得收入，不征收土地增值税。 三、企业所得税 根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，对于村集体经济组织代村民个人报建，村集体经济组织按照代收处理不计入村集体经济组织固定资产的，不确认为村集体经济组织收入。 4.2 村民 一、契税 (一)根据《广东省人民代表大会常务委员会关于广东省契税具体适用税率等事项的决定》(广东省第十三届人民代表大会常务委员会公告第86号)第二条规定，选择货币补偿后，重新承受土地、房屋权属，价格不超过货币补偿的，免征契税;超出货币补偿的，对超出部分征收契税。选择房屋产权调换、土地使用权置换，不支付差价的，免征契税;支付差价的，对差价部分征收契税。 (二)经村集体经济组织或主管部门确认，与被拆迁人属于宅基地“一户一宅”的共同成员，按照拆迁补偿协议取得安置房，参照本部分前述(一)款规定处理。可提供如下资料佐证：改造主体公司、村集体经济组织等村民自治组织联合出具的书面材料(列明宅基地权属登记人及一户一宅共同成员关系、房屋份额分配等内容)。 二、个人所得税 根据《财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》(财税〔2005〕45号)规定，对被拆迁人按照国家有关规定的标准取得的拆迁补偿款(包括村民“弃产”取得的收入)，免征个人所得税。 5 成本偿还环节 改造主体公司完成征收补偿安置与“通平”工作后，办理完成原权属人产权注销，向土地储备机构申请交储入库;并完成复建安置房建设、市政基础设施和公共服务设施建设等工作后，对于改造主体公司已实际支付的征拆和建设资金等相关费用，市住房城乡建设局会同相关区人民政府和改造主体，根据城中村改造投资进度(含工程项目进度费和征收补偿费)，明确年度还本付息需求;市财政局会同市规划和自然资源局、市住房城乡建设局，统筹安排还款资金来源，组织改造主体偿还城中村改造专项借款。对于改造主体为区属国企主导的，由各区人民政府组织财政、住房城乡、规划和自然资源等主管部门，参照市级流程办理。 5.1取得征拆资金 改造主体公司取得政府相关部门统筹安排的征拆资金(包括对应的专项借款利息)，涉及税费处理规定： 一、增值税及附加税费 《中华人民共和国土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)、《广州市城中村改造条例》(广州市第十六届人民代表大会常务委员会公告第34号)、《广州市人民政府办公厅关于印发广州市农民集体所有土地征收补偿办法的通知》(穗府办规〔2023〕3号)、《广州市人民政府关于印发广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法的通知》(穗府规〔2021〕2号)规定属地政府是征收范围内的土地、房屋征收(收回)的实施主体，负责办理征收公告，是征收补偿安置的责任主体。改造主体公司向被征收方支付拆迁补偿费，如能提供佐证资料证明属于替属地政府代为支付拆迁补偿费的，改造主体公司从政府相关部门取得的前期已实际支付的征拆资金属于收回代垫款，其收取的该部分款项不属于增值税征收范围，不开具增值税发票。 二、印花税 《财政部 国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》(财税〔2013〕101号)第一条与《国务院办公厅关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》(国办发〔2023〕25号)第三条关于“符合条件的城中村改造项目适用现行棚户区改造有关税费支持政策”规定，对改造安置住房经营管理单位、开发商与改造安置住房相关的印花税予以免征。 三、企业所得税 《中华人民共和国土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)、《广州市城中村改造条例》(广州市第十六届人民代表大会常务委员会公告第34号)、《广州市人民政府办公厅关于印发广州市农民集体所有土地征收补偿办法的通知》(穗府办规〔2023〕3号)、《广州市人民政府关于印发广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法的通知》(穗府规〔2021〕2号)规定属地政府是征收范围内的土地、房屋征收(收回)的实施主体，负责办理征收公告，是征收补偿安置的责任主体。改造主体公司向被征收方支付拆迁补偿费，如能提供佐证资料证明属于替属地政府代为支付拆迁补偿费的，改造主体公司从政府相关部门取得的前期已实际支付的征拆资金属于收回代垫款，其收取的该部分款项不属于企业所得税的收入。 5.2 取得建设资金 改造主体公司取得政府相关部门统筹安排的建设资金(包括对应的专项借款利息)，涉及税费处理规定： 一、增值税及附加 模式1的情形1，建设工程的承包人开具发票给改造主体公司，改造主体公司再开具发票给土地储备机构，改造主体公司属于转售相应的应税服务，收到返还的建设资金应按照“建筑服务”征收增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。 模式1的情形2，建设工程的承包人直接开具发票给土地储备机构，如改造主体公司能提供佐证资料证明属于替属地政府代为支付建设资金的，改造主体公司收回垫付的建设资金，不属于增值税征收范围，不开具增值税发票。 模式2，改造主体公司属于向原权属人(被征收方)销售不动产，销售额按“3.3.2 安置房移交环节”之“增值税及附加税费”的规定确定。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。 二、印花税 《财政部 国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》(财税〔2013〕101号)第一条与《国务院办公厅关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》(国办发〔2023〕25号)第三条关于“符合条件的城中村改造项目适用现行棚户区改造有关税费支持政策”规定，对改造安置住房经营管理单位、开发商与改造安置住房相关的印花税予以免征。 三、企业所得税 模式1的情形1，建设工程的承包人开具发票给改造主体公司，改造主体公司再开具发票给土地储备机构，改造主体公司收回垫付的建设资金，应按规定确认为收入。承担安置房建设发生的支出与支付的利息，可在计算应纳税所得额时扣除。 模式1的情形2，建设工程的承包人直接开具发票给土地储备机构，如改造主体公司能提供佐证资料证明属于替属地政府代为支付建设资金的，改造主体公司收回垫付的建设资金不属于企业所得税收入，垫付建设资金时亦不允许在企业所得税前扣除。 模式2，改造主体公司向原权属人(被征收方)销售房产，销售房产的收入按“3.3.2 安置房移交环节”之“企业所得税”的规定确定。 5.3 取得征拆补偿工作经费等 改造主体公司因负责征收补偿安置与复建安置房建设、市政基础设施和公共服务设施建设等工作从政府相关部门取得一定比例的征拆补偿工作经费、建设管理费等，涉及税费处理规定如下： 一、增值税及附加 改造主体公司取得的征拆补偿工作经费、建设管理费等收入，应区分其提供的服务性质，属于提供经纪代理服务的(从政府相关部门取得的征拆资金和建设资金属于代为支付性质时)，按照经纪代理服务征收增值税;属于提供建筑服务的，按照建筑服务征收增值税;属于销售不动产的，按照销售不动产征收增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。 二、印花税 根据《中华人民共和国印花税法》规定，改造主体公司签订的建设工程合同，应按照“建设工程合同”缴纳印花税。 三、企业所得税 改造主体公司取得的征拆补偿工作经费、建设管理费等，应确认为企业所得税的收入。发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。 6 保障房统筹运营环节 为做好城中村改造和保障性住房建设相融合，提高城中村改造品质，增加保障房供给，对城中村改造中涉及安置房结余量的，由市人民政府指定统筹单位(市城建事务中心、广州安居集团或广州机场建投集团等)，将安置房结余量确权给统筹单位，由其经营管理。涉及保障房建设、运营的，相关税费优惠规定如下： 一、增值税及附加税费 《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)、《国家税务总局关于在境外提供建筑服务等有关问题的公告》(2016年第69号)规定，统筹单位的自持物业出租，应按照不动产经营租赁征收增值税，如以长(短)租形式出租酒店式公寓并提供配套服务的，按照住宿服务缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。 《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》(财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2021年第24号)第一条规定，住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。住房租赁企业向个人出租住房适用上述简易计税方法并进行预缴的，减按1.5%预征率预缴增值税。《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》(财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2021年第24号)第三条规定，对利用非居住存量土地和非居住存量房屋(含商业办公用房、工业厂房改造后出租用于居住的房屋)建设的保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，比照适用第一条规定的税收政策。 《财政部 税务总局关于继续实施公共租赁住房税收优惠政策的公告》(财政部 税务总局公告2023年第33号)规定，对经营公租房所取得的租金收入，免征增值税。公租房经营管理单位应单独核算公租房租金收入，未单独核算的，不得享受免征增值税优惠政策。 《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于保障性住房有关税费政策的公告》(财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2023年第70号)第五条规定，保障性住房项目免收教育费附加和地方教育附加。 二、土地增值税 《财政部 国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》(财税〔2013〕101号)第二条规定，企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。 《财政部 税务总局关于继续实施公共租赁住房税收优惠政策的公告》(财政部 税务总局公告2023年第33号)第四条规定，对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。 《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于保障性住房有关税费政策的公告》(财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2023年第70号)第二条规定，企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为保障性住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。 三、契税 《财政部 国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》(财税〔2013〕101号)第三条与《国务院办公厅关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》(国办发〔2023〕25号)第三条关于“符合条件的城中村改造项目适用现行棚户区改造有关税费支持政策”规定，对经营管理单位回购已分配的改造安置住房继续作为改造安置房源的，免征契税。 《财政部 税务总局关于继续实施公共租赁住房税收优惠政策的公告》(财政部 税务总局公告2023年第33号)第三条规定，对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税。 《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于保障性住房有关税费政策的公告》(财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2023年第70号)第三条、第四条规定，对保障性住房经营管理单位回购保障性住房继续作为保障性住房房源的，免征契税。对个人购买保障性住房，减按1%的税率征收契税。 四、印花税 《财政部 国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》(财税〔2013〕101号)第一条与《国务院办公厅关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》(国办发〔2023〕25号)第三条关于“符合条件的城中村改造项目适用现行棚户区改造有关税费支持政策”规定，对改造安置住房经营管理单位、开发商与改造安置住房相关的印花税予以免征。 《财政部 税务总局关于继续实施公共租赁住房税收优惠政策的公告》(财政部 税务总局公告2023年第33号)规定，对公租房经营管理单位免征建设、管理公租房涉及的印花税。在其他住房项目中配套建设公租房，按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公租房涉及的印花税;对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征印花税;对公租房租赁双方免征签订租赁协议涉及的印花税。 《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于保障性住房有关税费政策的公告》(财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2023年第70号)第一条规定，对保障性住房经营管理单位与保障性住房相关的印花税予以免征。 五、房产税 《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》(财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2021年第24号)第二条规定，对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的，减按4%的税率征收房产税。《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》(财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2021年第24号)第三条规定，对利用非居住存量土地和非居住存量房屋(含商业办公用房、工业厂房改造后出租用于居住的房屋)建设的保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，比照适用第二条规定的税收政策。 《财政部 税务总局关于继续实施公共租赁住房税收优惠政策的公告》(财政部 税务总局公告2023年第33号)规定，对公租房免征房产税。公租房经营管理单位应单独核算公租房租金收入，未单独核算的，不得享受免征房产税优惠政策。 六、城镇土地使用税 《财政部 国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》(财税〔2013〕101号)第一条与《国务院办公厅关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》(国办发〔2023〕25号)第三条关于“符合条件的城中村改造项目适用现行棚户区改造有关税费支持政策”规定，对改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税。在商品住房等开发项目中配套建造安置住房的，依据政府部门出具的相关材料、房屋征收(拆迁)补偿协议或批复的城中村改造方案，按改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税。 《财政部 税务总局关于继续实施公共租赁住房税收优惠政策的公告》(财政部 税务总局公告2023年第33号)第一条规定，对公租房建设期间用地及公租房建成后占地，免征城镇土地使用税。在其他住房项目中配套建设公租房，按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公租房涉及的城镇土地使用税。 《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于保障性住房有关税费政策的公告》(财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2023年第70号)第一条规定，对保障性住房项目建设用地免征城镇土地使用税。在商品住房等开发项目中配套建造保障性住房的，依据政府部门出具的相关材料，可按保障性住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税。 七、其他相关规费 《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于保障性住房有关税费政策的公告》(财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2023年第70号)第五条规定，保障性住房项目免收各项行政事业性收费和政府性基金，包括防空地下室易地建设费、城市基础设施配套费、教育费附加和地方教育附加等。 7 其他事项 本指引适用城中村改造拆除新建方式，以及拆整结合方式中拆除新建部分。对于城中村改造的其他方式，比如拆整结合、整治提升以及一二级联动改造等，参照《广州市城市更新税收指引(2021年版)》的规定执行。 |
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