国家税务总局广州市税务局 广州市住房和城乡建设局关于印发《广州市城中村改造税收指引》的通知

国家税务总局广州市税务局 广州市住房和城乡建设局关于印发《广州市城中村改造税收指引》的通知

国家税务总局广州市各区税务局，国家税务总局广州市税务局各派出机构，各区城中村改造主管部门：

　　按照《国务院办公厅关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》(国办发〔2023〕25号)、《广州市城中村改造条例》(广州市第十六届人民代表大会常务委员会公告第34号)要求，为进一步发挥税收职能作用，助力广州市城中村改造高质量发展，推进广州实现老城市新活力和“四个出新出彩”，国家税务总局广州市税务局、广州市住房和城乡建设局联合编写了《广州市城中村改造税收指引》，现印发给你们，请按照执行。

　　国家税务总局广州市税务局 广州市住房和城乡建设局

　　2024年10月17日

广州市城中村改造税收指引

　　2023年7月，国务院办公厅印发《国务院办公厅关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》(国办发〔2023〕25号)，用于指导城中村改造工作开展。2024年3月,广州市颁布《广州市城中村改造条例》(广州市第十六届人民代表大会常务委员会公告第34号),适用于广州市行政区域内的城中村改造及其监督、管理等活动，广州市城中村改造坚持政府主导、市场运作，规划先行、依法征收，公众参与、共建共治的原则，推进和规范城中村改造，优化城市空间布局，改善人居环境，促进产业转型升级，提升城市品质和城市发展质量。为了发挥税收在广州市城中村改造的职能作用，市税务部门、住建部门在梳理广州市城中村改造方式的基础上，结合《广州市城市更新税收指引(2021年版)》，编写《广州市城中村改造税收指引》。

　　本指引基于广州市城中村改造“依法征收、净地出让”模式，以改造环节为时间链条、全税种、全周期梳理广州市城中村改造过程中涉及的增值税、土地增值税、契税、房产税、城镇土地使用税、印花税、企业所得税、个人所得税等税收处理规定，用于指导广州市城中村改造的涉税管理。本指引未尽事宜按照税收法律、法规及相关规定执行，今后国家和省市有新规定的按新规定执行。

　　场景介绍：“依法征收、净地出让”城中村改造模式

　　根据《国务院办公厅关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》(国办发〔2023〕25号)、《广州市城中村改造条例》(广州市第十六届人民代表大会常务委员会公告第34号)等法规、政策要求，广州市坚持城中村改造“依法征收、净地出让”，多措并举破解城中村改造关键难题。广州市城中村改造主要流程包括：

       一是前期工作环节。包括：开展前期工作(如城中村改造意愿征询、基础数据调查、征收补偿方案编制)、编制报批详细规划、申报城中村改造年度计划、编制报批城中村改造方案、开展土地储备项目立项等。

       二是土地征收与出让环节。包括：签订征拆工作相关协议、实施集体土地征收或国有土地上的房屋征收、土地验收入库。

       三是项目建设环节。包括：立项、出具规划条件、土地供应、开发报建及实施、竣工验收、确权移交。

       四是资金管理环节。包括：申请专项借款、使用专项借款、成本偿还。该场景涉税环节包括前期工作、拆迁补偿与“通平”、安置房建设与移交、安置房分配、成本偿还、保障房统筹运营。

　　1 前期工作环节

　　各区人民政府按照广州市城中村改造相关政策规定，初步选取改造主体,各区人民政府同步组织开展城中村改造意愿征询、基础数据调查、征收补偿方案编制等前期工作。

　　1.1 提供前期服务的专业机构

　　一、增值税及附加税费

　　根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)规定，专业机构受托开展基础数据调查、方案编制、土地勘测定界、征收范围内的国土空间详细规划及相关专项评估编制等，取得的各项收入，应按照相应税目征收增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

　　二、印花税

　　根据《中华人民共和国印花税法》规定，专业机构提供土地勘测定界服务签订的合同，应按照“建设工程合同”征收印花税。如涉及其他税目的合同，按相应税目征收印花税。

　　三、企业所得税

　　根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，专业机构受托开展基础数据调查、方案编制、土地勘测定界、征收范围内的国土空间详细规划及相关专项评估编制等取得的各项收入，应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。

　　1.2 前期服务委托方

　　一、增值税

　　根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)规定，前期服务委托方委托提供前期服务的专业机构提供方案编制，开展基础数据调查等工作，提供前期服务的专业机构开具抵扣凭证给前期服务委托方，前期服务委托方可以作为进项抵扣。

　　二、印花税

　　根据《中华人民共和国印花税法》规定，前期服务委托方与专业机构签订的土地勘测定界服务合同，应按照“建设工程合同”征收印花税。如涉及其他税目的合同，按相应税目征收印花税。

　　三、企业所得税

　　根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，前期服务委托方委托提供前期服务的专业机构提供方案编制，开展基础数据调查等工作，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。

　　2 拆迁补偿与“通平”工作环节

　　城中村改造项目纳入年度计划后，各区人民政府可先行组织开展土地征收前期准备工作。区人民政府为征收主体，与属地镇街、改造主体签订征拆工作协议，明确实施主体、职责分工、征拆工作资金筹措、补偿款支付等事项。

　　2.1 被征收方与被征收土地、物业承租方

　　被征收方的土地、房屋被政府征收(收回)，被征收方与被征收土地、物业承租方取得货币补偿。

　　一、增值税

　　根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第(三十七)款和《财政部 税务总局关于明确无偿转让股票等增值税政策的公告》(财政部 税务总局公告2020年第40号)第三条的规定，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者，以及土地所有者依法征收土地，并向土地使用权者支付土地及相关有形动产、不动产补偿费，免征增值税。被征收方的土地被政府征收(收回)，属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者并取得货币补偿，按规定可免征增值税。被征收土地、物业承租方收取的解除租约补偿等，未提供增值税应税行为，不征收增值税。

　　二、土地增值税

　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条规定、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第十一条规定，对被征收单位或个人因国家建设的需要而被政府批准征收、收回房地产的，免征土地增值税。

　　三、契税

　　根据《中华人民共和国契税法》(中华人民共和国主席令第五十二号)第七条第(一)款和《广东省人民代表大会常务委员会关于广东省契税具体适用税率等事项的决定》(广东省第十三届人民代表大会常务委员会公告第86号)第二条第(一)款规定，土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用的，选择货币补偿后，重新承受土地、房屋权属，价格不超过货币补偿的，免征契税;超出货币补偿的，对超出部分征收契税。

　　四、企业所得税

　　被征收方的建设用地被政府征收、并取得货币补偿以及被征收土地、物业承租方因被征收方提前解除租赁合同而收到违约费用、拆迁补偿费用、搬迁费用等经济利益，符合政策性搬迁规定情形的，根据《国家税务总局关于发布〈企业政策性搬迁所得税管理办法〉的公告》(国家税务总局公告2012年第40号)和《国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》(国家税务总局公告2013年第11号)规定处理：企业应当就政策性搬迁过程中涉及的搬迁收入、搬迁支出、搬迁资产税务处理、搬迁所得等所得税征收管理事项，单独进行税务管理和核算。在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁(不超过五年)的年度，对搬迁收入和支出进行汇总清算。

　　若不适用政策性搬迁规定的，按照《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《国家税务总局关于企业所得税若干政策征管口径问题的公告》(国家税务总局公告2021年第17号)第六条的相关规定处理：取得的拆迁补偿收入(含货币或非货币)，按照实际取得收入的时间确认收入，应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。

　　五、个人所得税

　　根据《财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》(财税〔2005〕45号)规定，对被拆迁人按照国家有关规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。

　　2.2工程施工企业

　　一、增值税及附加税费

　　根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)规定，工程施工企业提供建筑物拆除、土地平整、建筑物修缮等服务，应按建筑服务缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

　　二、印花税

　　根据《中华人民共和国印花税法》规定，工程施工企业签订的建设工程合同，应按照“建设工程合同”缴纳印花税。

　　三、企业所得税

　　根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，施工企业从事建筑、安装、装配工程业务等各项收入，应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。企业从事上述劳务持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。

　　3 安置房建设与移交环节

　　按照城中村改造方案，改造主体公司除支付拆迁补偿款以外，还要承担安置房建设工作，一般有两种方式：

　　模式1：安置房用地划拨给政府指定单位，安置房权属首次登记在政府指定单位名下，改造主体公司作为建设管理单位(或代建单位)。为便于理解，指引中“政府指定单位”以“土地储备机构”为例。

　　建设工程支出的发票开具有两种情形：情形1，建设工程支出发票开具给改造主体公司;情形2，建设工程支出发票开具给土地储备机构。

　　模式2：安置房用地划拨给改造主体公司，安置房权属首次登记在改造主体公司名下，改造主体公司作为建设单位。建设工程支出的发票开具给改造主体公司。

　　除了安置房建设外，如改造主体还承担了改造范围内基础设施项目建设的，其改造模式、税费处理参照安置房项目执行。

　　3.1 工程施工企业

　　一、增值税及附加税费

　　根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)规定，工程施工企业提供建筑物、构筑物及其附属设施的建造、修缮、装饰等服务，应按建筑服务缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

　　二、印花税

　　根据《中华人民共和国印花税法》规定，工程施工企业签订的建筑安装合同，应按照“建设工程合同”缴纳印花税。

　　三、企业所得税

　　根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，施工企业从事建筑、安装、装配工程业务等各项收入，应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。企业从事上述劳务持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。