房地产营改增5月1日正式落地，影响几何?

·财务成本可抵扣部分多，也将利好企业资金压力缓解

财务成本或财务费用，主要指企业借款利息支出。从2015年上半年A股、H股房地产开发企业报表来看，多数房地产企业的财务成本占营业额的1%-15%之间。随着金融业营改增的同步推进，财务成本占比变动也将对企业应纳税额产生一定影响。 

表：不同财务成本对“营改增”后企业税负影响（单位：万元）

财务成本占比相对较小，对税负影响有限。对于一般性大企业，其贷款利率相对较低，财务成本占营业额比重较小，营改增后财务成本抵扣相对不明显；而对于中小企业而言，贷款利率较高，财务成本占比也相对较高，个别或超过20%，对于这类企业而言金融业和房地产业营改增后，财务成本可抵扣部分较多，利好企业资金压力缓解，但就整体税负变化而言，还需要综合其他因素进行判断。

另外对于产业地产企业而言，在当前产城融合大趋势下，企业拿地成本相对较低，建安成本也较住宅、商办地产低，因而企业主要需要控制财务成本及其它运营成本的进项税抵扣，以减轻税负。 

·出让土地成本若能抵扣，将是减轻企业税负的关键

土地成本及相关费用占总成本的比例较高，并且在近些年逐年增加。特别是在一、二线城市，随着土地价格的不断上涨，土地成本占企业成本比重甚至有超过50%。而营改增后出让土地不能抵扣，将成为企业税收负担加重、利润缩减的重要因素。因而能否将土地成本作为进项税抵扣部分将成为企业税负变化的关键点，若土地成本能够抵扣或部分抵扣，则同样占比越高，可抵扣的增值税越多，应交税负越少，在一定程度上能够起到减少税负的影响。

表：不同土地成本对“营改增”后企业税负影响（单位：万元）

土地成本与建安成本占营业额比重较大，其比重变动对于企业税负影响最为明显。不同企业产品线和城市布局不同，致使企业成本结构不同，使得营改增后其所交增值税税额也将呈现差异化。企业进入城市不同导致土地成本变化：一线城市土地价格普遍偏高，进入一线和二线热点城市开发的房企成本结构中土地成本占比份额较大，而三四线城市土地价格较低，因而布局三四线城市的开发商土地成本占比相对较低。不同业态的企业成本结构也有所不同：处于中心位置的商办、高档公寓及别墅等建安成本相对较高，而一般普通住宅或者保障房的建安成本则相对偏低。在总收入和总成本既定的情况下，若出让土地成本可以抵扣，且增值税率与建安成本一致为11%，则土地、建安成本占比越高，其进项税抵扣越多，企业税负也越少。