财税[2016]140号 财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知[条款修订]

   “全部持有”是时点条件还是时段条件?
　　实务中，房地产开发企业拿地，交由项目公司开发的情形比较普遍。
　　土地出让金收据开具给房地产开发母公司后，项目子公司如果要在确认销售额时扣除土地价款，须满足《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税[2016]140号)规定的三个条件。其中一个条件就是：项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。中梁地产税务总监陆志军提出，“全部持有”是只需在交付或支付等某一时点满足即可，还是须在项目全周期满足?
　　房地产项目因融资及合作开发商的需要，常常会在拍到土地后，以老股东转让股权，或直接引进新股东的方式，增资扩股。实践中，要求企业在整个开发周期维持股权结构不变，比较困难。对此，中国大企业税收研究所副所长魏斌分析，房地产行业之所以会出现这类疑难问题，主要还是因为不同地区的政策执行口径存在差异。
　　安徽省税务局货劳处干部刘毅在工作中接触过不少此类问题。他表示，对于这类“疑难杂症”，企业可以从纷繁复杂的地产与财税的法间差异中跳出来，变通看待和解决。例如，尽早成立项目子公司，对竞拍保证金之后余款的支付和财政票据的取得进行相应约定，将解决问题的端口“环节前置”。同时，建议企业积极与政府相关部门进行沟通，形成良性互动，为后续企业按规定扣除向政府部门支付的土地价款，准备充分、合法的凭证和依据。

　　2017年11月，广东省国税局和广东省财政厅发布《营改增试点行业纳税遵从指引一房地产业》，其中第四部分“销售额确认的涉税风险”第15.2.3之:
　　4.项目公司错误扣除土地价款
　　项目公司按照财税[2016]140号第八条规定承接了房地产开发企业所支付的土地价款后，若发生股权转让使得项目公司的股权不再全部由房地产开发企业所持有，则不再符合财税[2016]140号第八条的规定。因此，房地产开发企业的项目公司在进行纳税申报时，应判断是否同时符合财税[2016]140号第八条所规定的3个条件，以确认是否可从当期销售额中扣除对应的土地价款。

　　问题内容：
　　您好，请教一个问题：我公司取得土地后，由我公司的全资子公司再设立持有100%股权的全资项目公司来开发，是否适用财税[2016]140号第八条，“......（三）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。”的规定？
　　答复内容：
　　房地产开发企业(包括多个房地产开发企业组成的联合体)受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。
　　(一)房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司;
　　(二)政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变;
　　(三)项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。
　　您提交的信息与上述不完全一致。建议具体问题请携带相关资料请您的主管税务局进项判断。

　　答复机构：宁波市税务局
　　答复时间：2021-10-20

　　名单调整——
　　1.财税[2023]51号 财政部 税务总局关于更新中外合作油(气)田开采企业名单的通知
　　2.财税[2017]10号 财政部 国家税务总局关于调整中外合作海上油（气）田开采企业名单的通知

　　王骏点评——关于资管产品纳税人 目前最权威的一个解释

　　昨晚在一个金融营改增的微信群里边看到了这样一个信息，由于转载的老师在金融营改增领域鼎鼎大名，因此我毫无疑问相信这个文字的真实性。这则信息指出：

　　刚就财税140号文咨询过财政部税政司增值税处，答复如下：

　　该文件的发文背景和目的就是进一步明确金融活动中各类行为的纳税主体。资管产品底层根据投资性质不同分为贷款服务类，如：信托产品(提供贷款服务的，咱们的债权计划一样)或者金融商品转让(如买卖股票、债券获取差价)，现在明确上述产品获得的收益由管理人作为纳税主体(注意是纳税主体，不是代扣代缴义务人)。也就是说债权计划或信托计划利息由管理人全额缴纳增值税，而投资人获得的产品收益投资人不用作为纳税人缴税。至于管理人实际税赋是否转嫁给投资人，由管理人通过产品设计和合同与投资人约定。

　　在营业税时期，总体而言，大资管产品(基金、信托、理财产品、保险债权投资计划等)适用的营业税等税收政策不太明确。财政部和税务总局联合发布的财税[2006]5号文在信贷资产证券化领域是要求受托机构(信托公司)来缴纳从其受托管理的信贷资产信托项目中取得的贷款利息收入的营业税。但对于除此之外的信托项目没有明确规定，也很少有信托公司主动去缴纳或者扣缴。因此，税务机关更倾向于对大资管产品的受益人(投资人)去征税，北京地税、重庆地税都出台过相关口径或者公告文件。由于委托人(受益人)比较分散，又涉及很多个人，实际征管也比较困难。这次140号文改为直接规定管理人为纳税人，之所以直接规定管理人是纳税人，而不是代扣代缴义务人，一个可能的原因就是在信托机制下，信托财产的投资行为都是以受托机构信托公司的名义进行的。当然肯定也会有同学说，资管计划财产不是管理人的固有财产，采用代扣代缴更好。其实都有道理，无论是界定为纳税人还是扣缴义务人之类的，管理人(包括信托公司)都不是傻瓜，不会用自己的固有财产交你这个资管产品、信托计划的税，肯定要用信托财产、资管产品自身的财产或者收益去支付。所以，不必太拘泥于纳税人还是扣缴义务人这样的称呼，反正你管理人要对每一则资管计划进行单独核算，算出其应缴的增值税，然后申报缴纳之。估计税务总局会对这个问题发布征管公告，这确实是个大事。

　　如果依据140号文，管理人作为纳税人，需要缴纳两个方面的增值税：第一是自身固有财产涉及的增值税，包括管理费收入的增值税、固有财产放款等利息收入的增值税等;第二是信托财产财产运营涉及的增值税，比如信托资金放贷产生的利息收入等，这部分法律规定管理人是纳税人，但是信托财产或者说投资人是最后的负税人。

　　新的政策出来后，管理人确实很困惑，已经开始运营的资管产品，可能并未约定好合适的税务处理模式甚至没有考虑税负，导致投资人的收益率下降或者融资人的资金成本上升。对于5月1日到新文件12月22日挂网这段时间已经清盘的产品，如何向投资人追回相关收益对应的税金，如果投资人也已经交了增值税又怎么办?这个确实需要在后续的税务总局配套公告中予以明确。

　　上述信息中可能在具体表达时省略了一个问题，就是对于事先承诺到期偿还本金的资管产品，比如保本保证收益理产产品、保本浮动收益理财产品，可能还不是说管理人交了资管计划运营的增值税后，投资人就不需要交了，投资人对于保本的资管产品恐怕还是要按照140文第一条的规定来交增值税的。

　　对投资人征税和对管理人征税，最终利益平衡是可以解决的，但是会导致税源地的变化，这里就存在一定的筹划空间。