营改增前投资入股的不动产转让能否按差额适用简易计税方法

关于这个问题，小编正好前几天与樊老师探讨，之前在书中也有提到过，认为此问题或许是成立的假设条件，但是却可能因为形式要件的缺乏而得不到认定。

 

前提条件之一：2016年4月30日之前取得

 

财税[2016]36号及国家税务总局2016年第14号公告明确的是：

 

一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

 

所称取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。

 

小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

 

纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。上述凭证是指：（一）税务部门监制的发票。（二）法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。（三）国家税务总局规定的其他凭证。

 

因此，从取得的角度，含投资入股的情形，那是可以适用简易计税的条件的，至于是不是能够享受差额，理论上是可以的，因为也有“作价”的，不是购买价。不过我们的凭证中偏偏没有提到入股投资凭证，而且更存在问题的是，投资入股承担风险的，在营业税下是不征的，这似乎有了一个漏洞，即这中间存在不被认可的冲动因素。

 

情形二：上一环节是不是征税，决定着下一环节的计量吗

 

从营业税的角度，财税[2003]16号文件规定的差额，是购置与受让，未提到投资的明确表达，这也是营业税下的一个现实问题。

 

不过似乎有一个意见表达，我们可以关注一下，国税函(2005)83号曾有这样的表达：单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的建筑安装工程作业，无论该不动产或土地使用权上一环节是否已缴纳营业税，均应按照财税[2003]16号文件第三条第（二十）项的有关规定，以全部收入减去该不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为计税营业额；同时，在营业额减除项目凭证的管理上，应严格按照财税[2003]16号文件第四条的有关规定执行。

 

这个看起来并不是对于投资的回复，但似乎也可以说一二来看，略显有些苍白的引用。

 

情形三：是不是要追溯到投资人那个环节考虑扣除的可能性与原值凭证取得

 

关于这一点，只能是一项小编的个人猜测而已，不具有操作上的依据。只有参照，那就是财税[2015]5号中明确的投资的土地增值税的扣除规定：企业改制重组后再转让国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以改制前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。

 

小编的理解：可行性下的纠结

 

有的问题就是这样，其实是规则的不清楚或缺乏，但是税务同志只能动用自己的心思来考虑，并认为有时自己的智商是不是有问题了，这就是纠结，其实在未遇到问题前，是折磨，真遇到问题，突破解决是方案与服务，此时才有更多的价值吧。因为有了实际问题，规则才会进一步完善。

 

所以小编就从完善的角度提出意见，从基本得到营业额的价值看，单一主体是明确的，有利的，但是国家层面在征管上却是缺失的，基于此，这个差额小编认为还是没有充分的支持。当然财税[2016]36号也是基于营业税下的差额延伸来的，至于投资，营业税下就存在不明确，增值税下，那是自然存在的。不过，增值税上是不是算营业税的旧账，小编认为应从头再来才是更合适一些，即支持差额的算法。