存量房交易计税价核定热点问题解读

　　从7月1日起，成都市范围内的存量住房即二手房交易成交价格明显偏低且无正当理由的，将实行按计税参考价格核定计征交易产生的各项税款。针对本次“关于实施存量房交易计税价格核定工作有关事项”的《通告》，成都市地税局对于民众普遍关注的一些问题，作出相应解答。

　　什么是存量房和存量房交易
　　存量房是指房屋所有人购买或自建并取得所有权证书的房屋，俗称“二手房”。存量房交易，是指取得房屋所有权证的房屋的再次买卖。存量房交易的一般程序分为：1、由买卖双方当事人签订房屋买卖合同；2、合同生效后，向房屋坐落地的房地产管理部门办理房屋权属转移登记；3、同时向税务部门设在房地产交易中心的办税服务窗口申报缴纳相关税款。

　　存量房评估计税工作内容
　　应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作，是指根据税法规定的计税原则，采用科学的估价方法，评估纳税人申报的存量房交易价格准确度，对申报价格明显偏低且无正当理由的，依照相关规定核定纳税人的应纳税额。

　　具体而言，存量房评估计税工作是指选择全国统一的存量房交易价格评估软件，开发本地化的应用系统，将其应用于存量房交易的计税环节，对纳税人申报的存量房交易价格进行合理性评估，判断其申报价格是否真实，并进而核定计税价格。

　　存量房评估计税工作的核心目标，概括起来就是两句话，一是实现由计算机评估替代人工评估，二是实现由评估价格替代政府指导价。

　　存量房评估计税应用范围
　　存量房评估计税将从住房开始，逐步覆盖整个房地产交易市场（包括营业用房），现阶段我市应用范围仅为存量住宅房屋交易。

　　同一小区不同房屋评税价格是否一样
　　评税核价系统实行一房一价。房地产估价公司在做基础价格采集的时候，将所有影响成都房地产价格的因素进行采集，并进行建模量化。此次专业采集评估中考虑了四十多种影响房屋价格的因素，如房屋的结构、年代、采光、生活配套、靠近景区距离、物管情况、公交便捷情况、交通限制情况、房屋配套、小区安保情况、消防设施、周边治安情况、是否学区房、绿化情况、景观情况、外部装修情况、有无车位等。在系统进行计税价格核定的时候，系统会将这些因素进行综合计算之后得出每套房屋的具体计税参考价格。

　　以计算机代替人工评估有何优势
　　计算机评估能够最大程度实现公平。计算机系统按照科学的评估模型自动开展评估，避免人为因素的影响，不仅可以实现评估结果的公平，并因为将计算机评估作为税收征管的必经流程，实现了程序的公平；

　　计算机评估真正实现实时、高效。采用批量评估技术，计算机可以在几秒钟完成一套房屋的评估，而人工评估一套房屋最少也要几个小时，效率之高不言而喻。同时，由于计算机采集、存储的大量市场信息，并且按照设定的评估模型自动运行，其评估的结果完全可以做到实时更新。不仅可以提高征管和办税效率，而且可以节省大量的人力、物力，减少了税收征管成本。

　　为提高计算机评估的准确性，成都市房屋基础信息的采集基本做到按栋采集、按栋确定标准房，最终系统可以做到“一房一价”核定计税。另外，成都市采用的软件系统中还具有自行收集市场信息、及时调整基准价格的功能，在房地产市场价格发生较大的波动时，可以按照设定的程序及时对房屋的计税价格进行符合市场行情的调整。

　　是否增加纳税人税负
　　纳税人税收负担的轻重是由计税依据和税率决定的。计税依据和税率是由税法明确规定，因此严格来说税法一经颁布，名义税负就相对固定。存量房评估计税工作不是税法的改变，而是管理手段的改变，实施存量房评估计税工作不会增加二手房交易税收的法定负担。

　　对于纳税人，在实施存量房评估计税工作前，由于核定计税价格的主要依据，即政府指导价成交价格远低于市场公平交易价格，导致纳税人实际税负低于法律规定的名义税负；实施存量房评估计税工作后，由于核定计税价格的主要依据是计算机评估产生的计税参考价格，更加科学合理，因此纳税人实际税负会更接近于法律规定的名义税负。所以，对于诚信纳税人，存量房评估计税对其税负没有影响；但对少报、瞒报交易价格的人来讲，则肯定意味着多交钱。因此，实行存量房评估计税是对诚信纳税行为的一种肯定和保护，对少报、瞒报交易价格的行为是一种限制，有利于提高纳税的公平性。