股权收购类房地产项目中存在的风险及预防措施

　　几年来，许多房地产开发商由于资金运转不开，最终只能通过股权转让的方式将房地产项目转让，但从收购的角度来讨论，还存在一定的风险，我国对于房地产交易的管控严格，出台了很多相关条例，例如限购令等相关政策的影响下，许多房地产开发商在工程施工中资金周转链断开，这时如果还想将项目进行下去，就必须采用股权转让的方式才能继续下去。对此，文章提出了针对这些问题的预防措施。

　　一、股权收购类房地产项目的概念和特点

　　（一）股权收购类房地产项目的含义房地产股权收购的含义是房地产投资人购买房地产开发商公司的全部股权或是其中部分股权，在成功购买后也代替了原来股东在法律上的地位和在公司的实际权力，包括公司的经营管理权等。在这里所说的股权代表的是公司中权力、义务、全部资产，在随持有者的变化而变化的。这种股权收购的过程中并不改变公司的名称和房地产项目的所有权。在这种以股权方式的转让下，房地产项目开发的权力属于问题必然有所改变。

　　（二）股权收购类房地产项目的特点房地产收购项目有两种方式:一是土地的直接转让;二是房地产开发商股权收购。出让方需要办理审批、许可等转让手续，手续办理流程烦琐，并由出让方缴纳一定的交易税费。

　　（三）股权收购类房地产优势与直接转让方式相比，股权类房地产收购更为简便、收购方法灵活，是目前转受让双方更倾向的交易方式。在完成股权的收购后，房地产项目仍以房地产开发商名义经营。

　　二、股权收购类房地产项目存在的风险

　　第一，担保风险，转受方在对房地产公司进行股权收购时，应该尽可能地向转让方全面了解其对外的担保事项，必要时还要向银行等相关机构进行仔细调查。因为在收购股权时，发生变化的是房地产开发公司的股东，但是股权的实质没有发生变化，还是对土地的使用权，但是如果在股权转让之前转让方将土地使用权对外进行股权质押，这导致了转受方得到的股权的价值。如果转让方的股权已经对外抵押，那么在签订交易协议之前应该接触其在外的抵押关系，必要时可以采用法律的手段解决。

　　第二，债权风险，在转让股权之后，股权持有者发生变化，但是公司的债权债务也随着发生变化。如果是转让方故意隐瞒公司潜在的债务、财务风险或是诉讼风险，这都会让转手方承担不必要的风险问题，影响日后的发展等，甚至是惹上一身的官司等。

　　第三，项目公司设立风险，对于房地产开发商在立项时可能存在的重大风险有转受方没有及时交付资金，或是新的股东使用资金出资方式不合法，没有严格按法律规定执行、非法抽调资金、未依法定期年检。

　　第四，项目本身的风险，对于股权类房地产项目来说由于工程项目的巨大，土地的性质、获得土地的方式复杂、规划审批手续烦琐、使用期限不统一或者是项目开发建设的复杂流程，特别是对于由于种种原因项目建设进行不顺利的甚至是停建的工程项目。对于这样的工程项目进行收购时，其中涉及的股权收购类房地产项目的专业性问题较多，转受方在要收购项目之前，应该提前做好准备。其中，做足准备的具体方向应该包含的大方向是土地所有权使用权的风险，项目主体工程建设的风险，对于一些老旧房区土地还存在一些动迁拆迁的风险，在规划时如果遇到地形复杂地区时还存在规划的风险，与土地周围相邻的建筑环境对于房地产项目还存在相邻关系的危机风险，在项目建设中办理各种证件的时候还存在未通过政府审批的风险，在项目建设中各个环境签订环节的风险，还可能由于监管不力出现的违法建设的风险，建设工程的工程质量由于建设水平不达标导致的工程质量的风险，对于一些转让方的提前告知还可能存在不动产有无抵押担保的风险，还可能出现在项目建设或竣工之后的销售分享。

　　第五，项目公司重大合同风险，房地产开发项目中各个环节的合同签订都存在一定的风险，例如房地产开发项目的前期运转操作合同，建筑材料采供合同，建筑施工合同，项目建设中和竣工后的预售和销售合同签订的合同。

　　第六，其他风险，在股权转让时，由于首选烦琐，因此双方要严格按照国家规定执行，不要存在侥幸心理，避免日后由于手续或是税务等问题影响自身的发展。

　　三、股权收购类房地产项目存在风险的预防措施

　　（一）加强法律职责调查针对上文分析提到的关于项目本身的风险、项目公司重大合同风险，债务、担保风险等应该加强在投入项目生产之前的法律调查，具体应在三个方面进行加强:

　　一是房地产开发公司的项目主体调查，在转受方进行股权收购的时候，应该仔细核对转让股权公司项目续存是否合法有效，还要核对转受方是否与法律上的持股人一致。还要对公司中的所有股东以往的变更情况和公司上下章程的具体变化情况，公司以前的每一次股东会议的纪要以及每一个董事会的会议纪要，并要核查开发公司的相关资质手续问题。以上提到的任何一项都有可能造成双方签订的合同无效，严重的情况还可能对转受方造成巨大的损失。因此，在双方签订合同之前要对这些项目进行仔细的法律调查。

　　二是对重要交易合同的调查，在双方签订合同的时候，应该请双方的律师仔细检查合同内容条款，因为这关系到公司的后期发展运转的好坏与否问题。各个环节都有重要的合同，例如，土地出让合同，如果涉及动迁拆迁的问题还需要有动迁拆迁补偿合同，还有对房地产开发公司资金状况的融资类合同，这样做的目的是充分了解房地产开发公司目前的经济状况。通过对房地产开发公司的这些会议纪要的查阅和公司里各种签订的合同可以判断准备接受公司存在的潜在风险，例如存在的隐藏的债务，并且有利于及时发现已签订的合同中存在的潜在法律问题和经济责任。

　　三是要到相关机构进行核查，看是否存在正在进行的刑事诉讼或是仲裁，或是正处在行政处罚时期。因为这个诉讼仲裁或是处罚会给转受方带来不可估计的巨大的经济损失。转受方有权利知道这些案件，不必要为这些不可估计案件结果承担任何的风险。

　　（二）通过制定完善、周密的收购协议防范风险

　　经过前期周密的考察之后，为了更好地防范在股权收购类房地产中存在的风险，应认真仔细对待要签订的收购协议，避免今后由于收购协议的不周密导致的各种风险和法律责任等，具体应该加强定价与支付条款方面的周密性，可以委托通过第三方进行账户保管，并且为了防止在收购协议签订之后房地产开发公司出现一些不可预知的债务问题或法律责任，可以缴纳一定的质量保证金。可以实现设定先决条件，这样的做法能有效地促进双方履行收购条款中的内容和义务，同时也能充分调动转受方对房地产开发公司中存在的问题积极地去解决。还能为转受方提供一个有力的保障，如果是发生了先决条件中所列出的条款问题，转受方可以单方面提出终止收购协议。还要仔细核查税务等问题。

　　四、结论

　　股权收购类房地产开发项目已经逐渐成为一种深受各投资人喜爱的土地获取方式，但这种交易方式还存在较多的风险，这些风险虽然是不可预知的，但可以通过采用人为干预的方式有效避免，严格把控风险。具体做法是应该加强前期调查，对要收购的房地产项目了如指掌，只有知己知彼才能百战百胜，制定周密完善的合同条款，尽量将各种风险状况包含其内。必要时聘请专业人士来完成这些工作，例如聘请律师来进行前期调查，专业的评估师进行资产核定评估等工作，保证股权收购的整个流程能顺利进行。本文主要对股权类房地产项目的概念进行了阐述，并分析其中存在的问题，最后针对这些问题提出了相应的解决措施。