投资性房地产准则对房地产企业的影响

　　房地产行业被认为是受新企业会计准则影响最大的行业之一，《企业会计准则第3号——投资性房地产》（下文简称新准则）对投资性房地产可采取公允价值模式和会计报表需单列“投资性地产”项目的新规定，对房地产企业有很大影响。本文以小商品城为例，阐述新准则对投资性房地产企业的影响。

　　一、投资性房地产的概念及其核算范围

　　所谓投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。新会计准则主要规范三类投资性房地产：已出租的土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权，已出租的建筑物，并明确指出自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产核算的范围。

　　新准则规定，采用公允价值模式计量的投资性房地产，必须同时满足以下条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。同类或类似的房地产，对建筑物而言，是指所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近的建筑物；对于土地使用权而言，是指同一城区、同一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近的土地。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

　　二、投资性房地产业务的会计分析一以小商品城为例

　　（一）义乌小商品城业务简介

　　房地产上市公司中投资性房地产较多的有金融街、招商地产、中国国贸、G宝恒、陆家嘴、浦东金桥等，零售上市公司中投资性房产较多的是豫园商城、小商品城等。

　　义乌小商品城，创建于l982年，是我国最早创办的专业市场之一。20多年来，经历四次搬迁八次扩建，义乌小商品城现有面积260万平方米、商铺58000余个、从业人员20余万。2006年，小商品城实现总成交金额315亿元，连续16次蝉联中国专业市场榜首。整个批发市场共有约40万平方米建筑面积。场内划分了很多小型摊位，每个面积约2平方米。所有市场共有约3万5千个经营摊位，而小商品城公司正于福田区兴建另外一个全新店铺形式的市场，每个约2平方米的摊位。租户可以更高的租金转租给其他人。小商品城主营租赁服务业，在我国小商品的发源地和集散地——义乌建有大量的市场，在市区有宾王市场、针织市场、家具市场、领带市场、国际商贸城等数个市场。根据投资性房地产会计准则的规定，在将整体出租的房屋建筑物转换为投资性房地产时，可以按照账面价值计算转换后的房地产价值，也可以按照公允价值模式计算转换后的房地产价值。

　　（二）义乌小商品城采用公允价值计量模式的简要分析

　　小商品城目前用于整体出租的房屋建筑物的公允价值该如何估值呢？理论上讲，投资性房地产的公允价值取决于它的收益能力，收益越高，公允价值自然越高。比如一套住宅每年的出租收益为5万元，按照20倍市盈率计算，其公允价值就是l00万元。实际上，这恰恰代表了目前国内房地产公允价值的状况。即使是按照税后收益计算，小商品城目前用于整体出租的房屋建筑物全年收益也可以接近3亿元，这意味着其未来投资性房地产的年度收益率可以接近10%.按照20倍市盈率这一目前国内房地产市价估值标准计算，小商品城按照目前账面价值计算的用于整体出租的房屋建筑物，在转换为投资性房地产之后，其未来后续计量的公允价值可升值l00%.

　　对于大多数“投资性房地产”而言，若想采用公允价值计量模式并非难事。而采取公允价值模式，其“投资性房地产”不计提折旧或进行摊销，以会计期末其公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。换言之，在近年我国各地房价大幅度上涨的背景下，如果拥有“投资性房地产”的上市公司一旦采用公允价值，其业绩会产生“跳跃式”的提升，相应的所得税也会大幅度增加，但是笔者从小商品城近两年年报中提取所得税这一数字进行比较，却发现该公司并没有如预期那样。2006年3月31日26599248元；2006年6月30 日 73210599元；2006年9月30日111589372元；2006年12月31日127996595元；2007年3月31日36599537元。由以上可以看出：2007年所得税数额和历史数据比较，除了比2006年第一季度高了一点，仅是2006年第四季度的28．59%，这不禁让我们产生了疑问，采取公允价值计量所得税反而变少了？采取公允价值计量的方法可以使小商品城股价上涨，但同时也会使所得税增加，小商品城在这两种计量方法上博弈取舍。在我国股市较不稳定的情况下，小商品城暂未采取公允价值计量模式。小商品城这种稳健观望的态度也使我们看到实施新会计准则的难度，但不能因此对公允价值模式产生怀疑，相信随着市场评估机制的不断完善，公允价值计量模式会得到规范使用。

　　三、新准则对投资性房地产企业的影响

　　（一）投资性房地产新准则对小商品城的影响

　　小商品城在首次执行会计准则体系时，2007年期初数据的调整并不影响当期收益，主要影响公司净资产，具体影响程度视公允价值与账面价值差额而定。其中调减未分配利润的，将影响公司分红能力。而2007年度内按照公允价值计量的资产价值波动体现在当年收益之中。如果公司采用公允价值模式计量投资性房地产，将不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，这会增加公司的所得税，导致投资性房地产现金流下降，从而降低公司价值。一旦小商品城开始实施投资性房地产准则，最直接的利好可以迅速表现在终止折旧而增加的利润方面。假设目前小商品城用于整体出租的房屋建筑物账面价值为35亿元，按照20年折旧期限计算每年产生的折旧费用大致接近0．69亿元。不妨让我们模拟一下该公司2007年度在执行投资性房地产会计准则后的业绩。第四季度通常是该公司的旺季，加上经营资产规模扩张因素，预计全年业绩在不执行投资性会计准则的情况下可以达到每股收益2．5元。如果在此基础上增加考虑因执行投资性房地产会计准则而产生的利润增长因素，就可以接近2．9元。这显然是一个重大利好因素，也为该股近期的持续快速上涨做了重要背书。

　　（二）对投资性房地产企业会计核算的影响

　　企业采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，那么，其会计处理将与一般固定资产或无形资产的会计处理产生较大的差异：（1）在投资性房地产的计量问题上：公允价值模式下应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值；成本模式下应当按照实际发生的成本计量，不得调整固定资产和无形资产的账面价值。（2）在公允价值与原账面价值间的差额上：公允价值模式下作为利得或损失计入当期损益；成本模式下按实际成本确定账面价值，不确认公允价值变化所产生的利得或损失。（3）在折旧或摊销问题上：公允价值模式下不考虑折旧或摊销问题，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销；而成本模式下对投资性房地产计提折旧或进行摊销。

　　（三）对投资性房地产企业损益确认的影响

　　新准则规定，企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，但是有证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。由于采用公允价值模式计量，不需要对投资性房地产计提折旧或进行摊销，仅需要以资产负债表日的公允价值为基础调整其账面价值，并将公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。这势必会影响到房地产企业各个会计期间财务状况和经营成果的稳定性。因此，对于可能采用公允价值模式进行后续计量的房地产企业而言，如何相对准确地把握企业各期的财务状况和经营成果需要引起高度关注。在现阶段我国股市等各项制度体系较不完善的情况下，公允价值这一种计量模式需要结合企业自身情况的运用。对于即将上市的公司，由于公允价值的计量可以提高其市值的，其投资性房地产部分推荐采用公允价值计量。而对于已上市且较为稳健成熟的上市公司，可以根据自身的具体情况，如近期以分配利润等为主，则可继续采用过去的计量模式。