房地产企业增值税若干问题

7.营改增后增值税凭扣税凭证抵扣，36号文件取消了非应税项目进项税不得抵扣的规定，因此，除税法另有规定外，房地产老项目在试点后按规定取得的增值税专用发票，可以作为扣税凭证抵扣销项税额。

8.一般纳税人的房地产企业出租2016年4月30日前开工的自建不动产，可以选择按简易计税方法计算增值税。纳税人转租2016年4月30日之前承租的不动产可选择按简易计税方法计税，纳税人转租2016年5月1日之后承租的不动产按一般计税方法计税。

四、发票开具

1.一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票。

2.一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。

3.一般纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。

五、案例分析

A房地产企业于2014年1月从国土局受让土地使用权开发两栋精装修精品住宅楼，支付土地出让金3亿元，按照政府要求承担拆迁补偿费5000万元，缴纳契税1050万元（契税税率3%）。该地块总可售建筑面积20万平方米，公共配套设施建筑面积5万平方米。

此项目由于2014年8月领取《建筑工程施工许可证》，施工许可证注明的开工日期为2014年10月15日。

2015年3月开始预售，均价1万元/平米，预计总售价20亿元。2015年3月-2016年4月，已预售14万平米，并收回全款14亿元，已申报缴纳营业税。A公司与甲施工企业签订的工程承包合同约定，工程总价款3亿元，并施工单位负责垫资，工程款于工程竣工验收时一次性支付工程价款的95%，剩余5%作为质保金，预计工程竣工决算时间在2016年8月，房屋交付日期为2016年12月31日。

2015年8月如期竣工验收后，取得增值税专用发票3亿元。A房地产企业自行采购全部建材及软装材料并委托乙装饰公司进行装修，A企业共采购材料1亿元，支付乙公司装修费5000万元，均取得增值税专用发票。

假设一期项目2016年5月份销售剩余6万平米取得预售房款6亿元，2016年12月如期交房。A公司2016年期间费用3000万元，其中2016年5月1日之后取得的增值税专用发票上注明的进项税额总额300万元。该项目开发成本（开发间接费时用）列支向商业银行贷款支付贷款利息5000万元。

开发成本中除工程服务、装饰服务、装饰材料外，其他允许扣除的前期开发费、基础设施费、开发间接费用（不含利息）1600万元，均为营业税发票或增值税普通发票。

假设除上述已知条件外，未发生其他业务，所有开发产品全部于2016年12月交付。A公司选择一般计税方法缴纳增值税，甲、乙公司均选择简易计税方法缴纳增值税。上述所有货物、服务、不动产价款均为含税金额，清算土地增值税时，管理费用和销售费用按照土地与开发成本之和的5%计算扣除。城市维护建设税税率7%、教育费附加3%、地方教育附加2%。

试计算：

（1）A公司2016年12月应纳增值税。

（2）A公司该项目应纳土地增值税额。

解析：

1.A房地产企业2016年12月增值税应纳税额计算如下：

2016年5月，预缴税款=60000÷（1+11%）×3%=1621.62万元；

2016年12月初留抵税额=30000÷（1+3%）×3%+10000÷（1+17%）×17%+5000÷（1+3%）×3%+300=2772.41万元；

2016年12月计算销售额时允许扣除的土地价款=土地价款×（本期销售建筑面积÷总可售建筑面积）=30000×（60000÷200000）=9000万元

2016年12月应纳增值税=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）×11%-进项税额-预缴税款=（60000-9000）÷（1+11%）×11%-2772.41-1621.62=660.02万元。

2.A公司应纳土地增值税计算如下：

(1)收入总额=缴纳营业税的房款收入+不含增值税房款收入=140000+60000÷（1+11%）=140000+54054.05=194054.05万元

(2)扣除总额计算过程如下：

允许扣除的土地价款=土地出让金+契税=30000+1050=31050万元

允许扣除的开发成本=5000+30000÷（1+3%）+10000÷（1+17%）+5000÷（1+3%）+1600=49127.59万元

允许扣除的开发费用=（31050+49127.59）×5%+5000=9008.88万元

允许扣除的营业税金及附加=营业税+（营业税+增值税）×（7%+3%+2%）=140000×5%+（140000×5%+1621.62+660.02）×(7%+3%+2%)=7000+1113.8=8113.80万元

加计扣除额=（31050+49127.59）×20%=16035.52万元

扣除总额=31050+49127.59+9008.88+8113.80+16035.52=113335.79万元

(3)增值额=收入总额-扣除总额=194054.05-113335.79=80718.26万元

(4)增值率=增值额÷扣除额×100%=80718.26÷113335.79×100%=71.22%

(5)应纳土地增值税额=增值额×税率-扣除额×扣除率=80718.26×40%-113335.79×5%=32287.30-5666.79=26620.51万元