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近年来，城镇化进程加快，房地产业日益火爆，房价一路走高。今年，国家税务总局特将房地产列为税务部门税收专项检查的10个重点行业之首。如何实现房地产税收的精细化管理，提高征管质量和效率，值得进一步探讨。 一、房地产税收管理中的问题 目前房地产税收管理主要存在的问题包括： 1．部分企业对税收法规政策的遵从度不够。 部分房地产开发商对税法知之甚少，依法纳税意识淡薄，企业税收申报率和准确率较低。 与房地产税收相关的房管、国土、建设部门与税务部门的配合不够，尚未完全形成房地产税收“一体化”管理的大网。 2．经营方式灵活多样，易造成税收流失。 房地产开发与建筑安装联系紧密，一般是开发商按项目发包给建筑业施工资质人（承包经理），如果建筑工程款不开具税务发票，建安税收就会流失。由于涉税信息严重滞后，税务稽查部门检查时，经常难觅纳税人踪迹，时间一久，往往不了了之。在旧城区改造中，政府有时会采取一种以土地使用权置换公共设施投资的方法，即将一块土地低价或零价格出让给开发商，开发商负责修建周边的花园、广场、街道等。这种以土地收入抵城建投资的做法，给开发商带来了增大销售房产开发成本，少缴企业所得税和土地增值税的机会。同时，还减少了土地出让金收入，影响了土地收益的分配秩序。 3．税收征管力度不大，征、管、查配合欠佳，影响税收政策到位。 长时间以来，税务部门对企业所得税往往采取查账征收的方式，受企业经营和财务核算等不确定因素影响，常有征收不足的问题。 税务部门征、管、查业务分离重组后，征管部门采集的房地产项目涉税信息，不能及时全面地传递到征收部门，征收部门往往凭纳税人的申报数征收税款，稽查部门则只对企业账簿进行检查，这种流程不通畅，缺乏配合，难以形成控管合力。 二、房地产税收精细化管理的建议 1．应根据城市大小、房价水平、企业硬件（资质、财务或纳税等级）等影响利润的主要因素，确定房地产企业所得税的征收方式。中小城市和低级别的企业不能适用查账征收。在同一城市实行核定征收的，要按照不同地段和房价，逐户或分项目核定征收率，不能搞“一刀切”。 2．针对房地产经营方式的多样，税务部门应实行房地产与建安税收联动控管的办法，堵住建安环节税收的流失。对到税务部门申缴房地产销售环节税款并开具发票的项目，要与该项目缴纳的建筑环节税款进行比对清算，待未缴或少缴的（与房地产销价比对）税款补足后，才能开具销售不动产发票。同时，应该加收滞纳金和罚款，以增强纳税人的依法纳税意识。为取得好成效，要组成专业化管理队伍负责房地产项目涉税信息的采集、资料的整理、实地巡查等日常管理。要设计一套适应联动控管需要，可以随时比对清算税款的征管软件，全面动态地反映房地产项目的开发经营和缴纳税款情况。 3．政府应对房地产税收一体化管理的相关部门进行考核督察。要明确细化房管、国土、建设等相关部门的管理职责要求，促其加强与税务部门的协调配合，使涉及一体化管理的部门各司其职，切实履责，形成一个流程畅通，管理规范，快捷便民的管理体系。 |
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