近一段时间以来，由于宏观经济和政策环境的变化，很多中小规模的房地产开发企业被兼并收购，其股东退出房地产业务。目前企业退出房地产业务的主要方式有股权转让和资产转让（在建项目转让）。目前大多数房地产业务推出案例都是以股权转让进行交易的。例如，

增值税的全面推行，给建筑业的经营和管理带来了重大影响。营改增以来，各建筑企业都在积极探索更加高质、高效的管理手段和方法，以应对营改增对建筑企业利润的冲击。 营改增对于建筑企业合同的签订和精细化管理，也提出了更高的要求。如果还按照以前的套路签

目录 一、房地产开发项目开发过程中涉及的主要税种 二、涉及税种的相关规定及测算方式 （一）耕地占用税 1.纳税人及测算方式 2.耕地占用税与土地成交价款的关系 （二）契税 1.纳税人及测算方式 2.市政建设配套费是否缴纳契税 （三）城镇土地使用税 1.纳税人

导读： 营改增后建筑业、房地产行业的一般纳税人增值税税率定为11%，税负与原缴纳营业税相比较会有所增加，在我们为企业进行税务服务的过程中，许多财务人员对如何能够合理降低增值税税负感到困惑，例如，某县一家房地产公司财务人员提出的疑问如下： 我们是

前 言 深圳市城市更新项目的转让最典型的特征就是历史成本过低但转让价款奇高，结果就是交易成本（税费）居高不下，经投资测算后因税费过高导致交易无法实现。本文以深圳常见的城市更新项目典型交易方式为蓝本，结合西政资本近年来为地产及金融机构客户提供

导读 除土地招拍挂之外，地产项目的取得方式最主要的途径是并购，本文从旧改/城市更新项目的取得方式入手，分别就资产转让、拆迁安置补偿、增资后转股、不动产出资入股后转股、企业分立后转股等交易模式的税费缴纳情况进行分析，并从中提炼出税务筹划的基本

目 录 一、土地增值税的税收筹划 （一）取得土地使用权所支付的金额 （二）房地产开发成本 （三）房地产开发费用 （四）与转让房地产有关的税金 （五）其他扣除项目 （六）补充说明事项 二、所得税的税收筹划 （一）确认收入方面 （二）增加成本费用方面 三

合作建房作为房地产合作开发的重要模式之一，在实务中的法律关系认定及税务层面的认定一直饱受争议。以合作建房后的分房过程为例，全国各地对房产的分配涉及的税费处理一直都未有过统一的意见，甚至有很多自相矛盾的文件和做法。为便于读者深入了解合作开发中合作建房模式的司法认定和税务处理问题，笔者特从法律和财税的视角作相关梳理，以期为地产同业人士提供实操参考和相关思考。

目 录 一、城市更新/旧改项目并购的套路型方案设计 二、交易方案设计及税筹分析 （一）方案一：拆迁/搬迁安置补偿 （二）方案二：股权转让 （三）方案三：资产转让 （四）方案四：以不动产出资入股后转让股权 （五）方案五：企业分立后转让股权 （六）方案六

根据《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）、《国家税务总局关于进一步简化和规范个人无偿赠与或受赠不动产免征营业税、个人所得税所需证明资料的公告》（国家税务总局公告2015年第75号）、《财政部、国家税务总

本期提示： 根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（ 财税[2016]36号 ）规定，自2016年5月1日起全面实行营改增。营改增后，买卖二手房无论是增值税、契税还是个人所得税等均有一定的节税空间，笔者在此提出二十个节税点供广大

以股权转让方式转让房地产实际上并不能节省税费，因为房地产交易环节采取股权转让方式暂免缴纳土地增值税，只是纳税的递延和转移，并不能从真正意义上降低交易的整体税负。我们认为，政策的适用有时像是一把双刃剑，需要当事各方综合考虑多重因素。 案例情况

建筑业营改增实施细则内容较多，对于建筑行业营改增后相关的政策细节，不少人是不清楚或是只了解一部分的，本文将溯本清源。 2016建筑行业营改增细则 纳税人的适用税率 《实施办法》第十五条规定，一般纳税人提供建筑服务的税率为11%，但清包工纳税人、甲供

一、概要 目前，国内大型建筑集团内部总分包模式是普遍存在的。这种模式的特点有几个： 1、总包方提供资质、分包方负责施工； 2、总分包之间一般未签订有明确合同； 3、分包方营业税通过总包方代扣代缴。 营改增后，上述模式面临两个问题也是本文的目的。 1

【广州国税】房地产开发企业营改增问题解答 2016.6.3 由于房地产开发产品销售周期长，可能跨越营改增前后，2016年4月30日前签订的购房合同，部分款项在2016年5月1日后收取，是否可以在2016年4月30日前全额缴纳营业税、全额开具发票？否则将出现一套房部分缴

税务筹划始终是着眼于房地产开发各个不同的开发节点，立足于战略与经营层面，而进行的统筹与规划。而对于项目开发公司组织形式的选择，也是一重要的关注点。企业在选择组织形式时需要考虑的因素主要有： 1）我国地域间税率差异较大，但这种差异随着内外企业

不少地产行业人士问及拆迁安置补偿过程中开发商的视同销售、成本抵扣以及被拆迁人的税费处理问题。考虑到实务中各地的税务部门对该问题亦无统一的认识，笔者特作相关梳理，以便读者对该问题有更清晰的认识。

一、 营改增前后，增值税计税依据的变化 营改增以后，甲供材跟营改增之前相比，发生了一个明显的区别。那就是，增值税计税依据发生重要变化。 营改增之前，甲方购买设备、装修材料，是不交营业税的，但是，除了设备和装修材料之外的甲供材都是需要交营业税的

税法规定，纳税人为 甲供工程 提供建筑劳务， 可以 选择简易计税。言外之意就是， 施工企业可以选择简易计税，也可以选择一般计税 。 施工企业采购物资价税合计， 如果 大于 甲供材合同约定的工程价税合计的30%，就采用 一般计税 ； 如果 小于 甲供材合同约

我们知道，建筑服务在收到预收款项之时，纳税义务发生时间为收到预收款的当天。这儿要注意，一是预收并不是约定的，是说收到的当天，如果对方就是不给，那纳税义务是不存在约定产生的。 那有的同志认为，预收款是备料款，税务上再多个征税的分成，那我们不是

《礼记中庸》：凡事预则立，不预则废。大致意思是说，不论做什么事，事先要有充分的准备，就能得到成功，不然就容易失败。房地产企业同样需要未雨绸缪，提前规划。 税务筹划，是指在税法规定的范围内，通过对经营、投资、理财等活动的事先筹划和安排，尽可能

某建筑业企业有一工程项目，营业税下造价为100元，预计成本90元（分包成本30元，其他成本60元）。 营业税下项目的总体损益为：100-90-（100-30）3%=7.9元。 2016年5月1日，该项目已确认会计收入50元，实际收款40元，已付分包款并取得分包发票12元，申报缴纳

房地产企业税收筹划的三大层面：战略管理层面的筹划 ，经营管理层面的筹划，理财层面的筹划

例如，房地产开发母公司向房地产开发子公司提供的施工设备价格，直接影响摊入房地产开发子公司的开发产品成本，提高固定资产原值，意味着加大折旧费，必然增加房地产开发子公司的生产成本；如果不是代建行为，而是直接的房地产开发和销售行为，就需要按照法律规定缴纳营业税和相关税。

增值税的一般计税方法适用以下公式：
应纳税额 = 销项税额－进项税额 = 销售额×税率－进项税额
一般纳税人进货时取得的增值税专用发票上标明的增值税额就是进项税额，准予用于从销项税额中抵扣。

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调整产业结构，转向高附加值业务
目前国内的建筑施工企业跟国际企业相比模式还是相对简单的，首先，我国的建筑市场发展并不完善、很多企业为了中标多采取低价竞标、暗箱操作等手段承揽项目，这样就造成了整个建筑施工行业企业的毛利率偏低、很多企业微利甚至是负利润经营。

采用甲供材对房地产企业来说，建筑工程取得的进项税大于乙供材方式，对房地产企业有利。比如甲供材的税务筹划，还需要考虑建筑施工企业税负情况，如果建筑方取得抵扣发票的可能性很小，当然其也愿意采用简易征收，反之，如果甲供材使建筑企业税负增加，也无法顺利实施。

筹划方案一、调整和优化现有组织架构 1.筹划背景 建筑企业的工程项目遍布全国各地，通常情况下，建筑企业会在项目所在地设 立项目部 ，作为其派出机构负责工程项目的具体施工组织及管理。在有投标需求的情况下，建筑企业会在项目所在地设立法人单位，以争取

中国京冶公司(甲方)将淮安某主题乐园的装饰工作分包给淮安某劳务公司(乙方)，合同总金额1000万元，劳务公司(乙方)包工包料，其中含辅材500万元，即合同金额包括装饰工程所需一切费用，中国京冶公司(甲方)只需要按合同规定日期及设定标准验收即可。假设购买辅材均取得17%的增值税专用发票，请分析建筑劳务公司选择简易计税还是选择一般计税方法计算增值税。

编者按：2016年3月24日，财政部、国家税务总局联合发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号，以下简称36号文），明确自2016年5月1日起，包括房地产业、建筑业、金融业、生活服务业等行业全部改征增值税。目前，距离营改增正式实施

一、包工包料合同，是施工企业的上上策 营改增以后，建筑业增值税的税率是 11% ，我们签包工包料合同，我们给业主上交的税是 11% ，材料费可以抵扣 17% ，材料费按 60% 计算， 60%17% ，是 10.2% ，所以营改增以后材料费可以抵扣 10.2% ，但是我们给业主开发

2016 年5月1日将全面实施营改增政策，政策的实施离不开纳税人对外从事应税行为之合同约定。就施工企业而言，如何在对外签订的合同中，约定相关营改增内容，将影响施工企业营改增后的税负水平，考虑到整个建筑业属于微利行业， 一般利润率水平在2%-3%左右，若

一、背景条件： 1.营改增后的新工程； 2.建设方没有简易计税方法的选择权； 3.施工方作为一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税； 4. 施工方作为一般纳税人选择适用简易计税方法计税时，可以开具增值税专用发票。（依据是《营业