郑政办[2022]15号 郑州市人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见

郑州市人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见

郑政办[2022]15号    2022-02-27

各开发区管委会，各区县(市)人民政府，市人民政府各部门，各有关单位：

　　为贯彻落实《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》(国办发〔2021〕22号)和《河南省人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》(豫政办〔2022〕6号)精神，加快推进保障性租赁住房筹集建设，着力缓解新市民、青年人等群体住房困难，经市政府同意，现提出以下实施意见，请认真贯彻落实。

　　一、指导思想

　　以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，践行以人民为中心的发展理念，深化住房供给侧结构性改革，扩大保障性租赁住房供给，加快构建以公共租赁住房“兜底”、保障性租赁住房“过渡”、共有产权住房“安居”的住房保障新格局，逐步形成分层分类、梯度保障、密切衔接的住房保障制度，不断提升住房保障水平。

　　二、基础制度

　　(一)合理确定保障对象

　　保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题。其中，面向社会供应的保障性租赁住房，主要面向本市无房新市民、青年人供应，原则上不设户籍和收入限制;产业园区、用人单位配套建设的保障性租赁住房，应优先或定向供应本园区、本单位、本系统符合条件的职工;省、市、区级人才公寓等纳入管理的保障性租赁住房由原主管单位按有关规定实施配租和项目管理。

　　(二)多渠道筹集房源

　　支持利用集体经营性建设用地、企事业单位依法取得使用权的土地、产业园区配套用地、新供应国有建设用地进行建设和利用存量闲置房屋改建、改造等方式筹集房源。重点鼓励市场主体通过回购、回租等方式将低效利用的安置房改建、改造为保障性租赁住房;鼓励将既有市场租赁住房、公寓、单位宿舍、人才公寓及政府闲置住房等纳入保障性租赁住房管理。支持专业化规模化住房租赁企业建设和运营管理保障性租赁住房。通过改建、改造及既有住房认定等方式筹集的保障性租赁住房项目租赁运营期限不得低于5年。

　　(三)坚持小户型标准

　　新建和改建的保障性租赁住房，建筑面积70平方米及以下的户型比例原则上不低于70%;已开工建设或通过既有住房改造的，可依据实际建筑面积适当放宽标准。单套建筑面积较大的户型可以按间为单位出租。保障性租赁住房实行全装修，并结合新市民、青年人需求特点，配置必要的配套设施，提升居住品质。

　　(四)有序规范租金价格

　　保障性租赁住房租金应低于同地段同品质市场租赁住房租金。面向本园区、本单位、本系统职工定向供应的保障性租赁住房，租金价格可进一步降低。保障性租赁住房租金价格由投资主体或运营机构确定，需报区住房保障部门备案。保障性租赁住房租金及押金须按照本市租赁住房有关管理规定进行资金监管。

　　三、支持政策

　　(一)土地支持政策

　　1.支持集体经营性建设用地建设保障性租赁住房。在尊重农民意愿，保障农民集体权益且符合规划、依法登记、权属清晰的前提下，可利用城区、靠近产业园区或交通便利等区域的集体经营性建设用地建设保障性租赁住房。农村集体经济组织可以通过自建或联营、入股等方式，合作建设运营保障性租赁住房;建设保障性租赁住房的集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款。

　　2.支持企事业单位利用自有土地建设保障性租赁住房。在符合规划、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿、按原土地用途接续开发或更新改造已无必要、原土地划拨决定书或出让合同中未明确改变土地用途须收回土地使用权等相关约定，且有建设保障性租赁住房需求的前提下，可支持企事业单位利用依法取得使用权的土地建设保障性租赁住房，按照规划变更(或部分变更)土地用途为城镇住宅用地(保障性租赁住房)，不补缴土地价款，原划拨的土地可继续保留划拨方式;允许土地使用权人自建或与其他市场主体合作建设运营保障性租赁住房。

　　3.支持产业园区配建保障性租赁住房。在确保安全、符合产业发展政策且有保障需求的前提下，可将产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积，占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%，建筑面积占比上限相应提高，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房，严禁建设成套商品住宅。鼓励将产业园区中各工业项目的配套比例对应的用地面积或建筑面积集中起来，统筹园区内企业需求，统一规划建设宿舍型保障性租赁住房。

　　4.支持非居住存量房屋改建保障性租赁住房。在符合规划原则、权属合法、主体明确、规模适当、安全环保、尊重群众意愿且有保障需求的前提下，允许闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋改建为保障性租赁住房;在用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。

　　5.在编制年度住宅用地供应计划时，坚持规划引领、职住平衡原则，围绕核心板块和园区企业发展需要，在周边租赁房源不能满足职工住房需求的用工密集区域，由各区政府、开发区管委会结合区域规划和房源实际供需状况，统筹安排保障性租赁住房建设用地计划。保障性租赁住房建设用地可采取出让、租赁或划拨等方式供应，其中以出让或租赁方式供应的，可将保障性租赁住房租赁价格及调整方式作为出让或租赁的前置条件，允许出让价款分期收取。

　　(二)资金税费支持政策

　　1.支持符合条件的保障性租赁住房项目积极争取中央、省级财政的各项补助资金。市财政可根据实际情况，制定保障性租赁住房资金支持措施，加大资金支持力度。

　　2.对保障性租赁住房项目免收城市基础设施配套费。

　　3.保障性租赁住房取得项目认定书后，按照《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》(2021年第24号)等有关规定执行税费减免政策。

　　4.利用非居住存量土地建设和非居住存量房屋改建的保障性租赁住房，取得项目认定书后，用水、用电、用气、用暖价格按照居民标准执行。

　　(三)金融支持政策

　　1.支持银行业金融机构按照规定向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款，向改建、改造存量房屋形成非自有产权保障性租赁住房的住房租赁企业提供贷款，鼓励商业银行创新对相关住房租赁企业的综合金融服务。落实保障性租赁住房贷款统计制度，在实施房地产信贷管理时予以差别化对待。

　　2.支持银行业金融机构发行金融债券，募集资金用于保障性租赁住房贷款投放。鼓励符合条件的企业发行公司信用类债券，用于保障性租赁住房建设运营。支持商业保险资金参与保障性租赁住房建设运营。

　　(四)公共服务政策

　　保障性租赁住房承租人可凭半年以上住房租赁备案合同，申领居住证，按规定享受义务教育、医疗卫生等基本公共服务。

　　四、保障措施

　　(一)加强组织领导

　　郑州市保障性安居工程工作领导小组加挂市保障性租赁住房工作领导小组牌子，负责全市保障性租赁住房工作推进中的重大事项决策。市保障性租赁住房工作领导小组办公室设在市住房保障局，负责工作的统筹协调，做好保障性租赁住房发展规划、政策指导、项目认定、督导检查等日常工作。各区政府、开发区管委会相应建立健全保障性租赁住房工作的组织领导、统筹协调和项目推进机制。各相关部门依照职责完善相关政策措施，加强协同配合和工作衔接，确保各项工作任务有效落实。

　　(二)强化监督管理

　　市、区各职能部门要加强协作，依据各自工作职责共同做好对保障性租赁住房项目的事前、事中和事后监管;严禁以保障性租赁住房为名违规经营或骗取优惠政策，对私自改变保障性租赁住房性质等违规行为，确保及时发现预警、从严从重处罚，并督促及时整改到位。保障性租赁住房纳入市房屋租赁平台统一监管，不断提升保障性租赁住房智能化管理水平。

　　(三)做好监测评价

　　市保障性租赁住房工作领导小组办公室负责全市保障性租赁住房情况监测评价，重点监测评价各区发展保障性租赁住房对于促进解决新市民、青年人等群体住房困难工作成效。强化结果运用，将监测评价结果作为绩效考核和评先评优的依据。

郑州市人民政府办公厅

2022年2月27日

《郑州市人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》政策解读

郑州市住房保障和房地产管理局          2022-03-04

　　为贯彻落实《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》(国办发〔2021〕22号)和《河南省人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》(豫政办〔2022〕6号)精神，加快推进我市保障性租赁住房政策体系建设，我市发布了《郑州市人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》(郑政办〔2022〕15号)(以下简称《实施意见》)。现将有关内容解读如下：

　　一、背景依据

　　党的十九届五中全会提出：要扩大保障性租赁住房供给。2020年中央经济工作会议明确：要解决好大城市住房突出问题，高度重视保障性租赁房建设。2021年4月30日中央政治局会议强调：要增加保障性租赁住房供给。6月24日国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确了发展保障性租赁住房的土地支持政策、税费支持政策和金融支持政策。7月22日国务院召开电视电话会议，全面部署保障性租赁住房工作。2022年1月10日河南省人民政府办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》，明确了发展保障性租赁住房的指导思想、主要任务、支持政策和保障措施，同时要求城市政府出台具体操作办法。

　　二、主要内容

　　《实施意见》是我市发展保障性租赁住房的指导性文件，主要包括指导思想、基础制度、支持政策、保障措施等四个部分。

　　(一)指导思想。以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快保障性租赁住房供给，不断提升住房保障水平。

　　(二)基础制度。明确了四项基础制度：一是合理确定保障对象。面向社会供应的房源，主要面向本市无房新市民、青年人供应，原则上不设户籍和收入限制;产业园区、用人单位配套建设的房源，应优先供应本单位符合条件的职工;省、市、区级人才公寓等纳入管理的房源由原主管单位按有关规定实施配租和项目管理。二是多渠道筹集房源。在落实国务院和省政府文件规定的5种筹建方式的基础上，结合郑州实际，以盘活存量房屋为主要筹建方式。其中，通过改建、改造及既有住房认定等方式筹集的房源，租赁运营期限不得低于5年。三是坚持小户型标准。新建和改建的项目，建筑面积70平方米及以下的户型比例原则上不低于70%;已开工建设或通过既有住房改造的，可依据实际建筑面积适当放宽标准。四是有序规范租金价格。租金价格应低于同地段同品质市场租赁住房租金。面向本单位职工供应的项目，租金价格可进一步降低，具体价格由投资主体或运营机构确定。保障性租赁住房租金及押金须按照本市租赁住房有关管理规定进行资金监管。

　　(三)支持政策。土地支持政策：一是支持利用集体经营性建设用地建设;二是支持企事业单位利用依法取得使用权的土地建设，允许土地用途变更为城镇住宅用地(保障性租赁住房)，但不补缴土地价款，原划拨的土地可继续保留划拨方式;三是支持产业园区配套用地建设，将行政办公及生活服务设施用地面积占项目总用地面积比例上限由7%提高到15%;四是支持利用非居住存量房屋改建，允许不变更土地用途、不补缴土地价款;五是在周边租赁房源不能满足职工住房需求的用工密集区域，统筹安排保障性租赁住房建设用地供应计划。

　　资金税费支持政策：一是用好中央财政奖补资金支持保障性租赁住房建设;二是免收城市基础设施配套费;三是对符合条件的出租住房，减按1.5%征收增值税、减按4%征收房产税;四是非居住用地上新建、改建的保障性租赁住房，水、电、气、暖价格执行民用标准。

　　金融支持政策：落实国家金融支持政策，解决保障性租赁住房持有经营期间中长期融资难题。

　　公共服务政策：落实保障性租赁住房承租家庭申领居住证，及未成年子女按规定享受义务教育、医疗卫生等基本公共服务。

　　(四)保障措施。明确了三项保障措施：一是加强组织领导。郑州市保障性安居工程工作领导小组加挂市保障性租赁住房工作领导小组牌子，领导小组办公室设在市住房保障局，负责保障性租赁住房具体工作。二是强化监督管理。市、区各职能部门依据工作职责共同做好监管，坚决防止以保障性租赁住房为名违规经营或骗取优惠政策。三是做好监测评价。市保障性租赁住房工作领导小组办公室负责全市保障性租赁住房情况监测评价，并将监测评价结果作为绩效考核和评先评优的依据。

　　三、术语解释

　　1.新建：指利用集体经营性建设用地、企事业单位依法取得使用权的土地、产业园区配套用地、新供应的保障性租赁住房建设用地等建设保障性租赁住房。

　　2.改建：指利用闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋建设保障性租赁住房。

　　3.改造：指利用既有住房建设保障性租赁住房。

　　四、解读机关和解读人

　　解读机关：郑州市住房保障和房地产管理局

　　解读人：马杰超

　　联系电话：0371-67889926