从一桩陈年旧案，谈房地产税务筹划的重要性

　　楔子

　　几年前，有一件事令沥呕君记忆犹新：万达在其发展最艰难的时候，曾忍痛“割肉”，将其开发的十三个文旅项目低价转手给了融创，另将75家酒店抛售给了富力。面对动辄数百亿的大宗交易，一时间，圈内人都在议论，万达到底经历了什么?局外人可能看不懂，但毫无疑问的是，万达定然有着自己的商业逻辑，或许是不得以而为之，又或许是其精心酝酿的一次商业布局。陈年旧事，随着时间流逝，已渐不可考。但作为一名深耕地产财税领域多年的专业人士，沥呕君想从财税角度，旧事重提一番，若能对业内人士有所启迪，亦是幸事。

　　麻雀虽小，尽显奢华

　　在融创接手的13个文旅项目中，其中有一个项目叫“楚河汉界”，位于湖北武汉。这是一个占地面积达2千多亩的旧改项目，原有的老城区自此告别历史舞台，一个全新的商业综合体项目将傲然问世。毗邻项目一隅的，是武汉著名旅游景点之一，东湖。湖边更有一个七星级酒店，房价令人咋舌，从888元到2888元不等。项目的另一侧，有一个拟球状的现代建筑取名为“汉秀剧场”，剧场内每日上映一场汉秀表演。门票价格不菲，从388到2888不等。另有一个超级影院在侧，只需一张188元的电影票，你可以在里边看一整天的电影，不带重复的。配套的高端购物中心，同样不在话下。万达百货，仅有一步之遥。楚河汉界项目的逼格之高，可见一斑。

　　看上去的美好

　　好了，那么问题来了。汉秀剧场的硬件投入为4亿元，软件投入为6亿元，合计成本约10亿元。试问，仅靠一张均价为2000元的门票，即便是场场爆满、人数饱和，究竟需要多少年才能收回成本?再看那造价不菲、富丽堂皇的七星级酒店，即便房价均顶格计算，按2888元计，又需要多少时间才能收回成本?酒店运营本身是可以盈利的，但是若将资金利息和固定资产折旧这两个因素考虑在内，你只会认为，这是个赔本的买卖。与酒店相比，那个超级影院同样需要耗费极长的时间周期，才能资金流回正。

　　那么万达在做什么，赔钱赚吆喝吗?其实也没错，万达所做的这些，都是在讲故事。故事的背后，明眼人都看得出，真正赚钱的，是随着旧改一起的住宅和商业。在这些商业配套的大后方，有一个100多万平的住宅和酒店式公寓、商铺。因为前面的铺垫做到位了，房价自然跟着蹭蹭蹭地往上飙。附近别的房子卖6-8千，万达的房子卖1.5万，还是毛坯。商业更是离谱，临街三层的商业，可以卖到20万。含装修的酒店式公寓，售价是1.8万。写字楼的价格和公寓持平，也是1.8万。总共才100多万平的商业综合体，总货值却去到了数百亿，你敢信?可即便如此，若以一个税务人的眼光来看，呕沥君还是有话要说：万达，你还可以做得更好的!

　　事后诸葛亮

　　以万达的影响力和市场地位，在正式进驻武汉市场之前，肯定是与当地政府有过一番讨价还价的。其中有一项，便是地价的优惠。给别人2200万元/亩，给万达只需要500万元/亩，每亩便宜1700万元。因此，毫不夸张地说，单地价方面，万达就节省了整整几十亿元。但是深究下来，土地成本少了这么多，真的是好事吗?税务人说：NO!所有的业态产品，无论是酒店还是写字楼又或者是住宅，统统“一口价”，这种操作所带来的直接后果，将会令万达在税收上损失几十个亿!换言之，万达因为其未充分考虑税收的影响因素，导致其税后纯利润少了整整几十个亿!为什么这么说，咱们来具体分析一下。

　　诸如酒店、剧场、商场、游乐场这些，都属于自持项目，赢利很低甚至亏损;反观那些销售项目，如住宅的1.5万元/平、商铺的20万元/平，成本却少得可怜，楼面价不到2000元/平;建安费按最高算，4000元/平。若是住宅，毛利9000元/平(15000-4000-2000)。来看看住宅项目到底要交多少税：

　　营业税(2014年的老项目)

　　15000*5%=750元

　　附加税费因数额较小，此处忽略不计。

　　土地增值税

　　土地成本：2000元/平

　　开发成本：4000元/平

　　加计扣除部分：(4000+2000)*20%=1200元/平

　　可扣除金额合计：2000+4000+1200=7200元/平

　　增值额：15000-7200=7800元/平

　　增值率：(7800/7200)*100%=108.33%

　　适用的土地增值税税率：50%

　　应缴土地增值税：7800*50%-7200*15%=2820元

　　企业所得税

　　(15000-750-2000-4000-2820)*25%=1357.5元

　　三项税额合计：750+2820+1357.5=4927.5元

　　税负占销售额的比重：(4927.5/15000)*100%=32.85%

　　如此沉重的税负，可有破解之法?有!两招即可破解：

　　1、常规思路

　　让总包公司多开10亿的建安发票，啥问题都解决了。营业税时代，票据管理不像现在的增值税这么严格，只要税局关系维护好，和总包协商好，一切问题好商量。不得不说，此法虽简单粗暴，但却简洁有效，很多人百试不爽。

　　2、合规思路

　　有道是：哪里跌倒，就从哪里爬起来。所有问题的根源，主要来自于“一口价”的土地定价方式。正确的做法是，应该根据项目的业态分型，将来是销售还是自持，溢价空间的多少比较，然后针对性地、分门别类的设置土地价格，唯有如此，在事前做好功课，才不至于在事后多交“冤枉税”。

　　当然，诚如沥呕君在文首说的，这些都属于陈年旧事，要是放在今天，随着人们税务筹划意识的逐步提升，我相信万达在这件事情的处理上，一定会计划得更加周祥，结果一定比我们看到的更加满意。事后诸葛亮的行为，纯属有感而发，无他。