从一桩陈年旧案,谈房地产税务筹划的重要性

来源:智慧源地产财税 作者:沥呕君 人气: 时间:2021-05-11
摘要:根据项目的业态分型,将来是销售还是自持,溢价空间的多少比较,然后针对性地、分门别类的设置土地价格,唯有如此,在事前做好功课,才不至于在事后多交“冤枉税”。

  楔子

  几年前,有一件事令沥呕君记忆犹新:万达在其发展最艰难的时候,曾忍痛“割肉”,将其开发的十三个文旅项目低价转手给了融创,另将75家酒店抛售给了富力。面对动辄数百亿的大宗交易,一时间,圈内人都在议论,万达到底经历了什么?局外人可能看不懂,但毫无疑问的是,万达定然有着自己的商业逻辑,或许是不得以而为之,又或许是其精心酝酿的一次商业布局。陈年旧事,随着时间流逝,已渐不可考。但作为一名深耕地产财税领域多年的专业人士,沥呕君想从财税角度,旧事重提一番,若能对业内人士有所启迪,亦是幸事。

  麻雀虽小,尽显奢华

  在融创接手的13个文旅项目中,其中有一个项目叫“楚河汉界”,位于湖北武汉。这是一个占地面积达2千多亩的旧改项目,原有的老城区自此告别历史舞台,一个全新的商业综合体项目将傲然问世。毗邻项目一隅的,是武汉著名旅游景点之一,东湖。湖边更有一个七星级酒店,房价令人咋舌,从888元到2888元不等。项目的另一侧,有一个拟球状的现代建筑取名为“汉秀剧场”,剧场内每日上映一场汉秀表演。门票价格不菲,从388到2888不等。另有一个超级影院在侧,只需一张188元的电影票,你可以在里边看一整天的电影,不带重复的。配套的高端购物中心,同样不在话下。万达百货,仅有一步之遥。楚河汉界项目的逼格之高,可见一斑。

  看上去的美好

  好了,那么问题来了。汉秀剧场的硬件投入为4亿元,软件投入为6亿元,合计成本约10亿元。试问,仅靠一张均价为2000元的门票,即便是场场爆满、人数饱和,究竟需要多少年才能收回成本?再看那造价不菲、富丽堂皇的七星级酒店,即便房价均顶格计算,按2888元计,又需要多少时间才能收回成本?酒店运营本身是可以盈利的,但是若将资金利息和固定资产折旧这两个因素考虑在内,你只会认为,这是个赔本的买卖。与酒店相比,那个超级影院同样需要耗费极长的时间周期,才能资金流回正。

  那么万达在做什么,赔钱赚吆喝吗?其实也没错,万达所做的这些,都是在讲故事。故事的背后,明眼人都看得出,真正赚钱的,是随着旧改一起的住宅和商业。在这些商业配套的大后方,有一个100多万平的住宅和酒店式公寓、商铺。因为前面的铺垫做到位了,房价自然跟着蹭蹭蹭地往上飙。附近别的房子卖6-8千,万达的房子卖1.5万,还是毛坯。商业更是离谱,临街三层的商业,可以卖到20万。含装修的酒店式公寓,售价是1.8万。写字楼的价格和公寓持平,也是1.8万。总共才100多万平的商业综合体,总货值却去到了数百亿,你敢信?可即便如此,若以一个税务人的眼光来看,呕沥君还是有话要说:万达,你还可以做得更好的!

  事后诸葛亮

  以万达的影响力和市场地位,在正式进驻武汉市场之前,肯定是与当地政府有过一番讨价还价的。其中有一项,便是地价的优惠。给别人2200万元/亩,给万达只需要500万元/亩,每亩便宜1700万元。因此,毫不夸张地说,单地价方面,万达就节省了整整几十亿元。但是深究下来,土地成本少了这么多,真的是好事吗?税务人说:NO!所有的业态产品,无论是酒店还是写字楼又或者是住宅,统统“一口价”,这种操作所带来的直接后果,将会令万达在税收上损失几十个亿!换言之,万达因为其未充分考虑税收的影响因素,导致其税后纯利润少了整整几十个亿!为什么这么说,咱们来具体分析一下。

  诸如酒店、剧场、商场、游乐场这些,都属于自持项目,赢利很低甚至亏损;反观那些销售项目,如住宅的1.5万元/平、商铺的20万元/平,成本却少得可怜,楼面价不到2000元/平;建安费按最高算,4000元/平。若是住宅,毛利9000元/平(15000-4000-2000)。来看看住宅项目到底要交多少税:

  营业税(2014年的老项目)

  15000*5%=750元

  附加税费因数额较小,此处忽略不计。

  土地增值税

  土地成本:2000元/平

  开发成本:4000元/平

  加计扣除部分:(4000+2000)*20%=1200元/平

  可扣除金额合计:2000+4000+1200=7200元/平

  增值额:15000-7200=7800元/平

  增值率:(7800/7200)*100%=108.33%

  适用的土地增值税税率:50%

  应缴土地增值税:7800*50%-7200*15%=2820元

  企业所得税

  (15000-750-2000-4000-2820)*25%=1357.5元

  三项税额合计:750+2820+1357.5=4927.5元

  税负占销售额的比重:(4927.5/15000)*100%=32.85%

  如此沉重的税负,可有破解之法?有!两招即可破解:

  1、常规思路

  让总包公司多开10亿的建安发票,啥问题都解决了。营业税时代,票据管理不像现在的增值税这么严格,只要税局关系维护好,和总包协商好,一切问题好商量。不得不说,此法虽简单粗暴,但却简洁有效,很多人百试不爽。

  2、合规思路

  有道是:哪里跌倒,就从哪里爬起来。所有问题的根源,主要来自于“一口价”的土地定价方式。正确的做法是,应该根据项目的业态分型,将来是销售还是自持,溢价空间的多少比较,然后针对性地、分门别类的设置土地价格,唯有如此,在事前做好功课,才不至于在事后多交“冤枉税”。

  当然,诚如沥呕君在文首说的,这些都属于陈年旧事,要是放在今天,随着人们税务筹划意识的逐步提升,我相信万达在这件事情的处理上,一定会计划得更加周祥,结果一定比我们看到的更加满意。事后诸葛亮的行为,纯属有感而发,无他。

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