营改增 越贵越增

还有不到40天时间，营业税改增值税即将全面铺开，这项税赋改革不仅涉及企业，更涉及二手房交易的个人。

3月5日，中央政府工作报告提出“全面实施营改增，从5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增”。随后的3月13日，国家税务总局局长王军透露，全面推开的营改增将首次涉及自然人缴纳增值税征管，如个人二手房交易。

新的征收方式即将到来，令涉及房屋买卖的广大人群不免有所紧张。该如何理解“营改增会确保所有行业的税负只减不增”这一精神呢？

变化

税率及税基均不同

营业税改增值税的全面铺开就意味着，个人出售二手房时，原先应缴纳的营业税将被增值税替代。作为两个完全不同的税种，营业税和增值税不但税率不同，征收的税基也不同。

营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税，营业税属于流转税制中的一个主要税种。

增值税是对销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人就其实现的增值额征收的一个税种。

目前二手房交易需要缴纳的营业税（不含附加税）税率为5%，营业税的征收是以住宅全额售价为基数。增值税则是以卖出价和买入价税前的差额做基数。

在增值税税率方面，目前国内各行业适用增值税税率分为17%、13%、11%、6%等。3月18日召开的国务院常务会议明确指出，建筑业和房地产业适用11%税率。

业内普遍认为的是，在个人二手房交易方面，增值税将参照这一税率。

也有一种声音认为，按照增值税法规定，不经常发生增值税纳税义务的单位和个人从事增值税销售活动，按小规模纳税人处理。个人二手房交易应划为此种，也就是说，按照交易全额的3%税率征收。

如果按照房地产业通用的11%来征收，虽然税率上升了，但计税基数变小，税费整体有增有减。如果以3%的税率按照二手房成交总额征收，则比以前交的税少了。

个人购买二手房的综合税负成本是升是降，需要等待相关细则出台后再做判断，但行业整体税负只减不增是改革大方向。王军也在两会期间表示，“营改增会确保所有行业的税负只减不增。”在这一基调下，业内判断，普通购房者的税负应该不会明显增加。

账本

获利越多缴税越多

按照11%的税率征收，房屋增值大的就需要缴纳更多的增值税税额，增值小的则可以少缴纳。也就是说，获利越多，缴税越多，这对于楼市中的投机者将起到一定程度抑制，确保楼市健康发展。

情况一：个人出售购买不满两年的住宅，按照目前营业税5%的税率计算，售价为300万元的话，营业税共需缴纳15万元。营改增落地后，增值税的计算需要综合考虑买入价和售出价。按照11%的税率计算，如果售价300万元的住宅买入价是200万元，那么增值税税额约为11万元，低于营业税；如果买入价为150万元，也就是说卖家赚了房子翻倍的钱，那么增值税需要缴16.5万元，高于营业税。

情况二：根据国家现行规定，对于出售购买满两年的普通住宅，免征营业税。按照税务总局的说法，在实施方案中已考虑原则上延续过去优惠政策，因此，业内分析对于这部分住宅，未来增值税也可能减免。

情况三：对于北、上、广、深出售购买满两年的非普通住房，现有政策是差额征税，即分不同区域按照售出价与买入价差额征收营业税。这与营改增后，增值税的征收方式相同。因此，对于满两年出售的非普通住房，如果按照11%征收增值税，税费将会增加一倍多。也可以说，营改增后，二手“豪宅”交易的税费将会翻倍增加。