内外资房地产开发企业所得税管理差异表现

　　内资企业对采取以土地使用权或其他财产置换房屋的，在《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）中有详细、明确的规定。

　　外资企业在《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（国税发[2001]142号）中明确：采取以土地使用权或其他财产置换房屋的，以房产使用权交付对方为销售收入的实现。

　　五、成本和费用方面的差异

　　内资企业税法在成本、费用方面的规定与外资相比，更加详细、明确。

　　国税发[2006]31号文规定了成本费用项目核算和税前扣除原则。对公共配套设施费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、开发间接费用等主要成本项目，明确规定：属于该成本对象完工前实际发生的，可直接摊入成本对象；属于成本对象完工后实际发生的，首先应按规定在已完工成本对象和未完工成本对象之间分摊，再将由已完工成本对象负担的部分，在已实现销售的可售面积和未实现销售的可售面积之间进行分摊，其中，应由已实现销售的可售面积分摊的部分，准予在当期扣除。

　　同时，内资企业税法对新办房地产开发企业发生的广告费、业务宣传费和业务招待费税前扣除作出了新规定。国税发[2006]31号文明确规定：新办的房地产开发企业在取得第一笔销售开发产品收入之前发生的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向以后年度结转，但最长不得超过3年。

　　外资企业税法没有明确划分销售成本和期间费用的概念。《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（国税发[2001]142号）规定：“企业销售房地产所发生相应成本费用的确定，应以收入与支出相匹配为原则。可售总成本费用是指应归属于可售房地产的土地使用费，拆迁补偿费，七通一平、勘察设计等开发前期费用；建筑安装费；基础设施费，公用设备、绿化、道路等配套设施费以及企业为开发建设工程而发生的管理费用、财务费用和销售费用。”。

　　六、对预提费用税务处理的差异

　　内资企业在《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）中明确规定：计入开发产品成本的费用必须是真实发生的，除税收另有规定外，各项预提（或应付）费用不得计入开发产品成本。开发企业发生的各项应付费用，可以凭合法凭证计入开发产品计税成本或进行税前扣除，其预提费用除税收另有规定外，不得在税前扣除。

　　外资企业在《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（国税发[2001]142号）中规定：“企业发生的绿化、道路等配套设施费，有些是在售后继续发生的，可在销售房地产时进行预提。配套设施建设全部结束后，应进行汇算。售后发生的配套设施费预提比例，可由企业提出申请，主管税务机关审核同意后执行。”。

　　七、视同销售行为税务处理的差异

　　内资企业在国税发[2006]31号）中明确规定：开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。

　　外资企业在《国家税务总局关于外商投资企业内部处置资产有关所得税处理问题的通知》（国税函[2005]970号）明确规定：企业内部处置资产（包括各项自制和外购资产），除将资产转移至境外以外，不确认收入；相关资产的历史成本延续计算。同时对内部处置资产的情形进行了划分，内部处置资产包括但不限于以下情形：（一）将资产用于生产、制造、加工另一产品；（二）改变资产形状、结构或性能；（三）改变资产用途（如，自建商品房转为自用或经营）；（四）将资产在总机构及其分支机构之间转移；（五）上述两种或两种以上情形的混合。对企业将资产移送他人的情况，因资产所有权属已发生改变而不属于内部资产处置进行如下规定：（一）用于市场推广或推销；（二）用于交际应酬；（三）用于职工奖励或福利；（四）用于股息分配；（五）用于对外捐赠；（六）其他改变资产所有权属的用途。

　　八、对新办房地产企业减免税税务处理的差异

　　内资企业在国税发[2006]31号文中规定，房地产开发企业不得享受新办企业的税收优惠，同时规定以销售房地产开发产品（包括代理销售）为主的企业也不得享受新办企业的税收优惠。

　　外资企业继续按照现行外商投资企业法的规定执行。