营改增后，个人出租商铺等非住房税后收入如何换算成税前收入计税

上篇《营改增后，个人出租住房税后收入如何换算成税前收入计税》 ，理道小编为大家分享了个人出租住房税后收入换算成税前收入的计算公式，那个人出租非住房（写字楼、商铺）又如何换算呢？

★ 理道小编再把个人出租非住房税后收入换算成税前收入计算公式分享给大家。

- 个人出租房税款 -

个人出租非住房，目前税款有按综合征收率简易征收和按各税种税率（征收率）据实征收两种。

1. 按综合征收率简易征收

换算公式为：税前收入的租金=税后收入的租金*（1+5%）/（1+5%-综合征收率），非常简单！

1、税后收入额不超过1904.76元，综合征收率为5%；

2、税后收入额1904.76~27714.29元，综合征收率为8%；

3、税后收入额27714.29~86952.38元，综合征收率为13.7%；

4、税后收入额86952.38元以上，综合征收率为14%。 

2. 据实征收

首先设定好有关的数据，假设个人出租非住房取得的税后收入为A，税前收入为B，

★个人出租非住房，应缴增值税按照5%的征收率计算应纳税额；城建税税率为7%、教育费附加率为3%、地方教育附加率为2%；房产税税率为12%；取得出租非住房所得的个人所得税税率为20%。另：税前收入（不含增值税）小于等于10万元，是免征教育费附加、地方教育附加。

- 税后收入如何换算成税前收入 -

1. 不含税税后收入额不超过2964.80元

●如征增值税

B=（A-160）*（1+5%）/0.7012（注：免教育费附加、地方教育附加）

举例：如个人出租非住房取得的税后收入（不含增值税）为2900元。

税前收入=（2900-160）*（1+5%）/0.7012=4102.97元

应交增值税=4102.97/(1+5%)*5%=195.38元

应交城建税=195.38*7%=13.68元   

房产税=3907.59*12%=468.91元  

个人所得税=[4102.97-195.38-13.68-468.91-800]*20%=525元

验算：税费合计=195.38+13.68+468.91+525=1202.97元  

4102.97元（税前收入）-1202.97元（税费合计）=2900元（税后收入）

如免征增值税公式为：B=（A-160）/0.704

2. 不含税税后收入额2964.80~22087.80元

●如征增值税

B=A*（1+5%）/0.73626（注：免教育费附加、地方教育附加）

举例：如个人出租非住房取得的税后收入（不含增值税）为20000元。

税前收入=20000*(1+5%)/0.73626=28522.53元

应交增值税=28522.53/(1+5%)*5%=1358.22元

应交城建税=1358.22*7%=95.07元     

房产税=27164.31*12%=3259.72元 

个人所得税=（28522.53-1358.22-95.07-3259.72）*80%*20%=3809.52元

验算：税费合计=8522.53元  

28522.53元（税前收入）- 8522.53元（税费合计）=20000元（税后收入）

如免征增值税公式为：B=A/0.7392

3. 不含税税后收入额22087.80~73626元

B=A*（1+5%）/0.73626（注：免教育费附加、地方教育附加）

举例：如个人出租非住房取得的税后收入（不含增值税）为25000元。

税前收入=25000*(1+5%)/0.73626=35653.17元

应交增值税=35653.17/(1+5%)*5%=1697.77元

应交城建税=1697.77*7%=118.84元    

房产税=33955.40*12%=4074.65元  

个人所得税=(35653.17-1697.77-118.84-4074.65)*80%*20%=4761.91元

验算：税费合计=10653.17元  

35653.17元（税前收入）- 10653.17元（税费合计）=25000元（税后收入）