合并分立等重组取得的房地产项目继续开发如何区分新、老项目？

　　【问题背景】

　　A房地产公司的房地产开发项目在2016年5月1日前就已经开工建设了，但是后期涉及引进新的投资人，公司对项目进行了分立，成立了新的公司A1。部分在建工程分立后去了新的公司A1，并继续进行开发后销售。这部分在建工程重新以A1公司的名义办理了土地证，办证日期在2016年5月1日之后。此时A1公司对这部分项目继续开发后销售究竟是按老项目还是新项目处理？

　　口径一：可以按老项目适用简易征收

　　鉴于属于老项目分立，且分立后工程施工日期也在2016年5月1日之前，继续开发原先项目应按老项目可以适用简易征收。

　　口径二：按新项目处理不适用简易征收

　　由于土地证新办，且后期施工许可证在2016年5月1日之后，应按新项目处理，不能简易征收。

　　针对以上问题，此前各地税务机关的把握口径不一，各地的处理方式不尽相同，但是近期国家税务总局通过热点问题解答的形式进行了明确。

　　【国家税务总局口径】

　　《防控疫情税收优惠政策热点问答（第九期）》

　　17.我公司是一家房地产开发企业，受疫情影响，一些企业因资金问题转让在建项目。近期，我们准备接收一项未完工的房地产在建项目，且一并承接与其相关联的债权、债务和劳动力。转让前该项目符合房地产老项目增值税简易计税的条件。我司购入该在建项目后，以自己名义立项继续开发并销售，能适用房地产老项目增值税简易计税政策吗?

　　答。可以适用。《财政部 税务总局关于明确国有农用地出租等增值税政策的公告》(2020年第2号)第二条规定，房地产开发企业中的一般纳税人购入未完工的房地产老项目继续开发后，以自己名义立项销售的不动产，属于房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计算缴纳增值税。《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(2016年第18号)第八条规定，房地产老项目，是指：(一)《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目;(二)《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》，但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

　　你公司通过合并、分立、出售、置换等资产重组形式取得未完工的房地产老项目，属于购入未完工的房地产老项目，在继续开发后以自己名义立项销售的，可以按照上述规定适用房地产老项目增值税简易计税政策。

　　【财税星空提示】

　　对于这个问题，国家税务总局明确后，涉及类似项目的房地产企业可以该口径作为依据，与地方主管税务机关进行沟通，争取开发项目税收利益的最大化。